樓市調(diào)控不應成為數(shù)字游戲

　　上半年樓市熱度沒減，下半年土地市場又火熱開局。上周，沙河高教園等4宗經(jīng)營性用地出讓，成交總價為66.9億元，平均溢價率為17.2%?？梢哉f，下半年的頭一周，土地市場就迎來了“開門紅”。從各大地產(chǎn)商對熱門地塊激烈角逐的盛況來看，土地市場絲毫沒有受到樓市調(diào)控和錢荒的影響，依然表現(xiàn)得有價有市。地產(chǎn)商對土地市場的熱情無疑來自對下半年市場的良好預期。且不說高價地塊的出現(xiàn)將會推動房價上漲預期，就從“國五條”執(zhí)行之后，開發(fā)商通過另收高額裝修費的方式，在變相漲價的同時使得網(wǎng)簽價格保持不漲。土地市場的火爆、商品房的變相漲價已經(jīng)使得樓市調(diào)控出現(xiàn)淪為數(shù)字游戲的苗頭。

　　這種數(shù)字游戲首先出現(xiàn)在商品房市場上。京版“國五條”為今年的樓市調(diào)控寫出了明確的目標：“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定?！睘榱藢崿F(xiàn)這一目標，北京推出的限價措施：原則上新開盤項目的定價不超過區(qū)域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不超過上月銷售平均價格，已經(jīng)成為獲得預售許可的重要條件。

　　從“國五條”出臺之后近幾個月的樓市表現(xiàn)和土地市場的表現(xiàn)來看，開發(fā)商推出的另收裝修款的方式，使商品房的價格不漲，只是表現(xiàn)在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。通過這種方式來完成調(diào)控目標無疑是掩耳盜鈴，使得樓市調(diào)控變成了數(shù)字游戲。

　　上周，類似的數(shù)字游戲再次出現(xiàn)在土地市場上。今年以來土地市場上最受關注的西南三環(huán)地塊，上周經(jīng)過多家開發(fā)商激烈角逐，最終以17.7億元成交，溢價率僅有23.2%。之前，市場普遍預期該地塊很可能成為新“地王”。一旦地王出現(xiàn)必然會引發(fā)周邊房價上漲，甚至加重市場對整體房價上漲的預期。因此，在該地塊第一次上市出讓時，曾臨時被叫停，上調(diào)了出讓底價之后再次上市。通過上調(diào)出讓底價的方式人為降低溢價率。但此種作法在玩數(shù)字游戲的同時，也被業(yè)內(nèi)廣為詬病。在已經(jīng)公布出讓底價之后，又臨時改變底價，此種作法本身就有違約之嫌。

　　另外，人為降低的溢價率并沒有降低土地的出讓價格。該地塊最終以17.7億元成交，同時配建3.5萬平方米公租房。據(jù)業(yè)內(nèi)估算，該地塊樓面地價已經(jīng)超過4萬元/平方米，未來市場售價預計將達到6-8萬元/平方米。且不說將來土地上建成的房子賣多少錢，單土地價格來看，攤到每平方米房子上的土地成本已經(jīng)高達4萬元。而目前該區(qū)域標桿小區(qū)萬年花城的成交均價在3.6-4.1萬元之間。其他的商品房小區(qū)如育芳園，三環(huán)新城和萬潤風景的價格也在3-3.5萬元之間。該地塊的樓面地價已經(jīng)高于周邊二手房價。

　　調(diào)控最終的結果如何，固然需要有一個量化的指標來評判。但如果通過人為干預的方式使指標達到調(diào)控目標而不顧實際的真實結果，那也就使得調(diào)控成為一種自欺欺人的數(shù)字游戲。

來源：北京青年報　

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