房地產(chǎn)將遭遇“錢荒”“地荒”

　　最近媒體熱議“錢荒”現(xiàn)象，隨著央行出手，銀行好像緩過勁了，但房地產(chǎn)行業(yè)下半年將注定進入“錢荒”時代。媒體集中火力報道的還有“地王”熱潮，背后深層原因就是一線城市的“地荒”。當“錢荒”“緊縮的冰”巧遇“地王”“喧騰的火”，該如何解讀這一對看似矛盾的現(xiàn)象？

　　“錢荒”并不是真缺錢，我們的M2在過去五年年均復(fù)合增長超過了20%，總量已超過百萬億。從常規(guī)邏輯理解怎么還能說缺錢呢？“錢荒”的本質(zhì)是金融體系自身出了問題，“短融長投”的理財產(chǎn)品大量投向了可以支付高息的房地產(chǎn)和地方融資平臺，而實體經(jīng)濟卻得不到任何營養(yǎng)。在這場“錢生錢”的游戲中，只有金融機構(gòu)賺得盆滿缽盈，而中國經(jīng)濟的系統(tǒng)性風險卻不斷累積，當前的調(diào)控方向就是把錢從房地產(chǎn)趕回實體經(jīng)濟中。所以我們判斷，開發(fā)商的“錢荒”問題未來將持續(xù)一段時間，而不會只是一個暫時性的現(xiàn)象。但為什么“錢荒”的同時，又出現(xiàn)了大批地王呢？

　　僅7月3日，萬科、保利、恒大和北京城建連續(xù)拍得五個地塊，地王紀錄不斷被刷新，支付了超過百億元的土地出讓金。尤其是北京豐臺區(qū)夏家胡同地塊，以4.2萬/平方米的樓面價再次刷新北京的單價地王紀錄。仔細觀察會發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：地王大多出現(xiàn)在北京、上海等一線城市，而且競買者多為品牌開發(fā)商。

　　這背后暗含著兩個信息：第一，各大房企總體看好房地產(chǎn)未來的市場前景；第二，可以看到房地產(chǎn)行業(yè)的風險不斷累積，開始思考避險。

　　那么，在行業(yè)整體缺錢的背景下，如何避險？答：退出供應(yīng)量巨大的三線城市，回歸一線城市。而一線城市最核心的問題是土地供應(yīng)量奇缺，北京連續(xù)五年土地供應(yīng)不足60%；上海即便是如此高的土地價格，也存在賠錢賣地的個別情況，因為核心區(qū)域的拆遷成本越來越高。一方面是一線城市土地供應(yīng)增加的空間非常有限，另一方面各品牌開發(fā)商頻頻舉牌爭奪核心地塊。于是就出現(xiàn)了土地市場的“蹺蹺板”現(xiàn)象，地價出現(xiàn)分化，一線城市飆漲，三線城市滯漲甚至下降。

　　同時，需要考慮避險的不僅是開發(fā)商，不動產(chǎn)的投資人也會更加謹慎。回顧“國八條”出臺后，當時慣性投資住宅的錢轉(zhuǎn)投了商辦物業(yè)和房地產(chǎn)信托等證券化產(chǎn)品。隨著房地產(chǎn)信托的風險加大，資本在追逐高收益的同時也會更加關(guān)注風險，很可能會回歸一線城市的商辦物業(yè)。

　　加以總結(jié)，這就是“不動產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)化周期現(xiàn)象”：從區(qū)域而言，當市場狂熱時，各大房企全面播種，甚至會進入拿地更為便捷的三四線城市；當市場風險較大時，紛紛回撤到風險更小的一線城市。從融資偏好而言，當產(chǎn)品熱銷時更加偏好低成本的債務(wù)融資；當滯銷時會考慮周期更長的股權(quán)資金。

　　進入三季度，各大房企的半年報也將在不久公布。預(yù)計在“錢荒”、“地荒”的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)三大趨勢：第一，土地價格將繼續(xù)呈現(xiàn)“蹺蹺板現(xiàn)象”，即核心城市土地價格繼續(xù)高歌猛進，部分城市遇冷；第二，房價也將呈現(xiàn)“蹺蹺板現(xiàn)象”，即核心城市的商辦物業(yè)價格將再次上漲，而供應(yīng)量巨大的三線城市價格將下滑；第三，地產(chǎn)金融也將出現(xiàn)兩極分化，股權(quán)性質(zhì)的直接融資將被看好，債權(quán)性質(zhì)的信托將受到挑戰(zhàn)。

來源: 東方早報

　　版權(quán)及免責聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀