發(fā)展綠色房地產(chǎn)要打組合拳

　　編者按

　　在環(huán)境壓力日益凸顯、節(jié)能與健康需求成為廣泛共識(shí)的今天，綠色開發(fā)理念逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的新要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著綠色轉(zhuǎn)型的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)開發(fā)如何才能變“綠”？政府在推動(dòng)綠色房地產(chǎn)發(fā)展過程中應(yīng)如何作為？本報(bào)特刊登相關(guān)文章，以饗讀者。

　　以綠色建筑為帶動(dòng)，近年來我國的綠色房地產(chǎn)取得了較快發(fā)展。全社會(huì)的建筑節(jié)能意識(shí)日漸形成，城市新建建筑的節(jié)能比率不斷提高。設(shè)計(jì)階段，節(jié)能建筑從2005年的53％提高到2010年的99％；施工階段，從21％提高到95％。有超過20％的城市啟動(dòng)了生態(tài)城市的規(guī)劃建設(shè)，許多城市開展了低碳城市示范實(shí)踐，有力地促進(jìn)了綠色房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　綠色房地產(chǎn)發(fā)展面臨問題

　　■閱讀提示

　　綠色產(chǎn)業(yè)鏈有待完善、發(fā)展不平衡、新開發(fā)項(xiàng)目的綠色比重不高、既有房產(chǎn)綠色改造挑戰(zhàn)大、綠色質(zhì)量難控制、推進(jìn)政策不夠優(yōu)化。

　　當(dāng)前，我國綠色房地產(chǎn)仍然處于初級(jí)發(fā)展階段，存在許多問題。
　　綠色產(chǎn)業(yè)鏈有待完善。綠色房地產(chǎn)應(yīng)包括設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、建材、裝修、營銷、居住和物業(yè)管理等全過程綠色化。以綠色建筑為主要內(nèi)容的綠色房地產(chǎn)發(fā)展已啟動(dòng)并進(jìn)展良好，下一步應(yīng)推進(jìn)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)綠色房地產(chǎn)的全面發(fā)展。

　　發(fā)展不平衡。在北京、上海及主要省會(huì)城市，綠色建筑認(rèn)證已蔚然成風(fēng)。但在中小城市，綠色建筑仍未形成氣候，開發(fā)商仍主要關(guān)注利潤回報(bào)。我國排名前二三十位的房企在綠色建筑領(lǐng)域幾乎都走在前列，但一些投資規(guī)模較小的開發(fā)商對(duì)綠色建筑熱情不高。

　　新開發(fā)項(xiàng)目的綠色比重不高。綠色建筑標(biāo)識(shí)采用自愿申報(bào)方式，每年只發(fā)放100余個(gè)，與房地產(chǎn)項(xiàng)目龐大的開發(fā)量相比，差距很大。

　　既有房產(chǎn)綠色改造挑戰(zhàn)大。我國既有房產(chǎn)建筑超過400億平方米，這些房產(chǎn)建筑的綠色節(jié)能水平參差不齊，大多數(shù)遠(yuǎn)低于綠色節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，是耗能大戶。既有房產(chǎn)的綠色改造與挖潛，是未來一段時(shí)間綠色房地產(chǎn)發(fā)展的重要任務(wù)。

　　綠色質(zhì)量難控制。綠色質(zhì)量控制方面的一個(gè)突出問題，是如何保證綠色設(shè)計(jì)特征在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中切實(shí)得到貫徹，這一問題始終沒有得到妥善解決。此外，房地產(chǎn)全過程的綠色評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與計(jì)量仍需完善。

　　推進(jìn)政策不夠優(yōu)化。綠色房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的政策手段比較單一。目前，政府的政策方向已明確，即要把產(chǎn)業(yè)性和區(qū)域性的強(qiáng)制與經(jīng)濟(jì)性的自愿相結(jié)合。但行政強(qiáng)制措施和經(jīng)濟(jì)激勵(lì)手段如何組合，如何降低政策成本并提高政策效果，還顯得力不從心。

　　面對(duì)當(dāng)前的新形勢(shì)，我們應(yīng)從建設(shè)美麗中國和實(shí)現(xiàn)“中國夢(mèng)”的戰(zhàn)略高度來規(guī)劃綠色房地產(chǎn)的發(fā)展，將經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境相協(xié)調(diào)的綠色發(fā)展思維充分地融入，多措并舉，推動(dòng)綠色房地產(chǎn)健康發(fā)展。

　　拉動(dòng)區(qū)域綠色發(fā)展需求

　　■閱讀提示

　　綠色發(fā)展需求的創(chuàng)造，必須依靠政府出臺(tái)針對(duì)性很強(qiáng)的政策措施，這是城市綠色發(fā)展的重要規(guī)律。應(yīng)制定系統(tǒng)、科學(xué)的綠色房地產(chǎn)發(fā)展政策，出臺(tái)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)等，以有效拉動(dòng)綠色房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　城市綠色房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要特點(diǎn)，是靠所在區(qū)域的綠色發(fā)展需求拉動(dòng)。

　　而現(xiàn)階段，綠色發(fā)展需求的拉動(dòng)仍然依靠政府綠色發(fā)展的政策。事實(shí)上，城市綠色發(fā)展需要額外消耗相應(yīng)的資源和成本，難免在某些方面或某種程度上影響城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。綠色發(fā)展與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的矛盾是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)客觀存在，這個(gè)矛盾在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制下沒有自行解決的好辦法。綠色不是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的天然目標(biāo)，完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下難以創(chuàng)造出城市綠色發(fā)展的需求。綠色發(fā)展需求的創(chuàng)造，必須依靠政府出臺(tái)針對(duì)性很強(qiáng)的政策措施，這是城市綠色發(fā)展的重要規(guī)律。

　　隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市居民素質(zhì)提高，公眾綠色參與和綠色發(fā)展訴求日益成為綠色發(fā)展需求的重要?jiǎng)?chuàng)造因素。在發(fā)展程度較高、汲取了非綠色增長(zhǎng)的教訓(xùn)、后發(fā)優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的城市，更是如此。

　　現(xiàn)階段，城市政府應(yīng)想辦法平衡和減少綠色發(fā)展對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。一種現(xiàn)實(shí)的做法是，以城市資源與環(huán)境能夠承受的較低限度為標(biāo)準(zhǔn)，制訂政府的綠色政策法規(guī)。

　　然而，這種情況下的綠色發(fā)展需求拉動(dòng)存在的問題是，需求的彈性較小，市場(chǎng)不充分，并給政府部門的執(zhí)法與監(jiān)督能力提出了較高的要求。

　　有鑒于此，筆者認(rèn)為，城市應(yīng)制定系統(tǒng)、科學(xué)的綠色房地產(chǎn)發(fā)展政策，出臺(tái)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)等，以有效拉動(dòng)綠色房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　稀缺性的資源環(huán)境狀況，是制定綠色房地產(chǎn)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)。

　　城市資源環(huán)境的價(jià)格體系的真實(shí)與合理，是促進(jìn)城市綠色房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康發(fā)育的重要依托。綠色房地產(chǎn)發(fā)展的法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)等不能偏離城市資源環(huán)境的實(shí)際價(jià)值，否則不利于房地產(chǎn)企業(yè)把綠色發(fā)展的成本內(nèi)部化，從而引發(fā)“政府失靈”的損害。因此，政府的綠色房地產(chǎn)政策要體現(xiàn)出資源環(huán)境價(jià)格。而科學(xué)價(jià)格體系的建立，要借助資源環(huán)境產(chǎn)權(quán)制度等一系列復(fù)雜的制度安排。

　　在綠色發(fā)展初級(jí)階段，在具體政策措施操作方面，應(yīng)盡可能貼近市場(chǎng)，利用較為完善的市場(chǎng)機(jī)制，著重以經(jīng)濟(jì)政策措施為主的政策組合，改善綠色需求彈性不足的缺陷，提高綠色政策措施的實(shí)施效率。比如，房地產(chǎn)領(lǐng)域資源消耗和減排的硬性標(biāo)準(zhǔn)可以與柔性的資源權(quán)和排污權(quán)交易相結(jié)合。

　　城市政府要加大對(duì)綠色房地產(chǎn)發(fā)展的直接財(cái)政投入，積極發(fā)展公共性的綠色房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施，努力解決跨地區(qū)的綠色房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展問題，不回避城市綠色房地產(chǎn)發(fā)展歷史欠賬問題，最大限度地拉動(dòng)綠色房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　政府要善于利用綠色補(bǔ)貼和優(yōu)惠等政策杠桿，大力扶持和鼓勵(lì)創(chuàng)造綠色房地產(chǎn)發(fā)展需求的企業(yè)和民間投入，包括補(bǔ)助配套資金、利息補(bǔ)貼、相應(yīng)稅費(fèi)減免等。

　　政府還要加強(qiáng)在綠色發(fā)展教育方面的投入，提升居民的綠色發(fā)展觀念和覺悟，倡導(dǎo)綠色消費(fèi)。綠色發(fā)展教育有助于把單純的政策需求轉(zhuǎn)變?yōu)楣娋G色需求的自覺行動(dòng)，城市綠色房地產(chǎn)發(fā)展的需求可以據(jù)此提升到更高一級(jí)的層次，形成城市綠色發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　增加有效綠色供給

　　■閱讀提示

　　支持城市綠色房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、綠色房地產(chǎn)發(fā)展科研優(yōu)先、與創(chuàng)建生態(tài)城市和環(huán)保城市相輔相成。

　　綠色供給是城市綠色房地產(chǎn)發(fā)展中另一個(gè)不可或缺的組成因素。要增加綠色供給，應(yīng)從以下幾方面入手:

　　一是支持城市綠色房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　綠色政策拉動(dòng)并不改變市場(chǎng)機(jī)制的正常規(guī)則，城市首先要為綠色房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造良好的市場(chǎng)氛圍。綠色房地產(chǎn)企業(yè)必須在平等公正的市場(chǎng)條件下公平競(jìng)爭(zhēng)。

　　要從規(guī)劃、技術(shù)和設(shè)計(jì)等方面推動(dòng)綠色房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。不同氣候區(qū)和建筑種類需要編制不同的綠色標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施規(guī)范。應(yīng)開發(fā)綠色房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與檢測(cè)軟件，并迅速推廣應(yīng)用。要推行住宅的裝配化和全裝修，新建住宅的全裝修比例應(yīng)從目前的20％提高到50％以上。構(gòu)建產(chǎn)學(xué)研一體化平臺(tái)，進(jìn)行關(guān)鍵技術(shù)研發(fā)。在不同城市地區(qū)建立產(chǎn)業(yè)化基地，強(qiáng)化綠色房地產(chǎn)的示范推廣。

　　綠色建筑行動(dòng)是綠色房地產(chǎn)發(fā)展的重要抓手。綠色建筑行動(dòng)包括新建城市與綠色建筑結(jié)合、既有城市改造與綠色建筑結(jié)合、小區(qū)改造與綠色建筑結(jié)合。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)表明，“十二五”期間，每年新增100個(gè)綠色建筑項(xiàng)目，就可以節(jié)能8.5億千瓦時(shí)，約30萬噸標(biāo)準(zhǔn)煤，減排二氧化碳76.5萬噸，節(jié)水0.3億噸。因此，綠色建筑發(fā)展?jié)摿薮螅饬x深遠(yuǎn)。

　　綠色房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，具有顯著的正外部效應(yīng)，給予這些產(chǎn)業(yè)和企業(yè)特殊的優(yōu)惠政策，是綠色發(fā)展公平原則的具體體現(xiàn)。政府應(yīng)發(fā)揮應(yīng)有職能，把支持城市綠色房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為改善市場(chǎng)失靈的必要手段。

　　二是綠色房地產(chǎn)發(fā)展科研優(yōu)先。

　　先進(jìn)的綠色科技是綠色房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐。必須加大力度推進(jìn)綠色房地產(chǎn)發(fā)展的科技創(chuàng)新。要清醒地認(rèn)識(shí)到綠色發(fā)展科技領(lǐng)域的不足與差距，加強(qiáng)綠色發(fā)展的基礎(chǔ)研究和整體綠色發(fā)展技術(shù)體系研究，重點(diǎn)研究房地產(chǎn)領(lǐng)域的高效率利用物質(zhì)資源技術(shù)、高性能防止污染技術(shù)、高效率能源技術(shù)、綠色發(fā)展基準(zhǔn)指標(biāo)和綠色房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)等，加大創(chuàng)新投入。運(yùn)用國內(nèi)現(xiàn)有先進(jìn)的工業(yè)裝備技術(shù)力量，也有利于加快縮短與國際先進(jìn)水平差距的進(jìn)程。

　　要善于利用市場(chǎng)機(jī)制，迅速發(fā)展綠色房地產(chǎn)科技。建立適應(yīng)市場(chǎng)的綠色房地產(chǎn)研發(fā)管理運(yùn)行系統(tǒng)。

　　應(yīng)加強(qiáng)技術(shù)交流和科研成果的推廣。城市要制定相應(yīng)的綠色技術(shù)政策，加快綠色技術(shù)交流，既注重引進(jìn)，又注重技術(shù)消化。大力推進(jìn)綠色房地產(chǎn)發(fā)展新技術(shù)與新成果的實(shí)際推廣和具體應(yīng)用，使綠色創(chuàng)新在城市房地產(chǎn)領(lǐng)域能夠扎實(shí)落地。

　　綠色房地產(chǎn)政策拉動(dòng)的發(fā)展特征，凸顯出政府對(duì)綠色科技直接投入的必要性和重要意義。政府尤其要強(qiáng)化對(duì)綠色房地產(chǎn)關(guān)鍵科技的專項(xiàng)投入，這些關(guān)鍵性的投入可以極大地促進(jìn)綠色房地產(chǎn)業(yè)素質(zhì)的提升，把綠色房地產(chǎn)發(fā)展推向更高的發(fā)展層次。重大綠色房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)新課題和基礎(chǔ)研究領(lǐng)域是當(dāng)前政府投入的重點(diǎn)。政府可以采取專項(xiàng)科技基金、風(fēng)險(xiǎn)投資、債券和股權(quán)等多種形式，改善和提高綠色房地產(chǎn)科技資金投入的管理水平和效率。

　　三是與創(chuàng)建生態(tài)城市、環(huán)保城市相輔相成。

　　綠色房地產(chǎn)是生態(tài)城市、環(huán)保城市或者低碳城市最重要的一個(gè)基本元素。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)定，新建生態(tài)城的綠色建筑比重必須在80％以上，最好是100％。舊城升級(jí)改造為生態(tài)城市，綠色建筑的比重應(yīng)該達(dá)到50％以上。對(duì)于環(huán)保城市和低碳城市，標(biāo)準(zhǔn)的側(cè)重點(diǎn)雖然有所不同，但綠色房地產(chǎn)肯定要占到相當(dāng)?shù)臋?quán)重。

　　在綠色小城鎮(zhèn)推進(jìn)綠色房地產(chǎn)發(fā)展也非常有意義。我國有兩萬多個(gè)小城鎮(zhèn)，小城鎮(zhèn)可根據(jù)各自的鄉(xiāng)土特點(diǎn)，發(fā)展古今結(jié)合的綠色房地產(chǎn)，這也將成為中國特色綠色房地產(chǎn)發(fā)展的重要內(nèi)容。

　　國家和地方各種節(jié)能減排和低碳優(yōu)惠政策，都可以被綠色房地產(chǎn)發(fā)展所借力。目前應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注國家的可再生能源建筑應(yīng)用優(yōu)惠補(bǔ)貼政策和對(duì)綠色建筑強(qiáng)制性推廣的相關(guān)政策。

　　建立完整的法律法規(guī)體系

　　■閱讀提示

　　應(yīng)盡快制訂《綠色房地產(chǎn)促進(jìn)法》，以綠色的戰(zhàn)略思想指導(dǎo)城市房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的制定和實(shí)施。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控之時(shí)，正是促進(jìn)綠色房地產(chǎn)之機(jī)。應(yīng)盡快制訂《綠色房地產(chǎn)促進(jìn)法》，以綠色的戰(zhàn)略思想指導(dǎo)城市房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的制定和實(shí)施。把綠色發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域和優(yōu)先項(xiàng)目納入房地產(chǎn)調(diào)控，應(yīng)成為新時(shí)期城市化發(fā)展戰(zhàn)略的重中之重。

　　借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，建立完整的促進(jìn)綠色房地產(chǎn)發(fā)展的法律法規(guī)體系，應(yīng)該做到:

　　在《環(huán)境保護(hù)法》總則中對(duì)綠色房地產(chǎn)做出原則規(guī)定和說明，在分則中單列綠色房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)規(guī)定，并在減排、污染防治、資源節(jié)約、生態(tài)保護(hù)等章節(jié)中進(jìn)行具體規(guī)定。

　　討論制定《綠色房地產(chǎn)促進(jìn)法》，規(guī)定綠色房地產(chǎn)的基本方針、指導(dǎo)思想、基本原則、具體的法律制度和責(zé)任，并與《清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》等法律法規(guī)相銜接。

　　在《政府采購法》、《稅收征收管理法》和《商業(yè)銀行法》等相關(guān)配套法律法規(guī)中，體現(xiàn)扶持和激勵(lì)綠色房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)容。

　　以推進(jìn)綠色房地產(chǎn)發(fā)展為目的，制定和完善相關(guān)專門條例和部門行政規(guī)章。政府可以在法律的框架內(nèi)專門制定相關(guān)條例，并在條例的指導(dǎo)下，制定或完善有利于綠色房地產(chǎn)發(fā)展的部門行政規(guī)章。

　　各城市還應(yīng)根據(jù)自己的發(fā)展實(shí)際，因地制宜地制定綠色房地產(chǎn)發(fā)展的地方法規(guī)、單行條例和其他行政規(guī)章，創(chuàng)造綠色房地產(chǎn)發(fā)展的先機(jī)。

來源：中國環(huán)境報(bào) 作者：羅勇

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