多處“地王”被收回 開發(fā)商缺錢還是地方政府動(dòng)狠

　　近段時(shí)間以來,南京、杭州、北京、武漢等地先后收回多塊曾經(jīng)風(fēng)光無限的“地王”,對此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,經(jīng)過一輪流動(dòng)性緊張的危機(jī)考驗(yàn)后,下半年,銀行對于房地產(chǎn)貸款將會(huì)有所收緊,同時(shí),信托、私募等融資渠道也明顯受阻,房地產(chǎn)市場將面臨一輪“大浪淘沙”。

　　多處“地王”頻頻被收回

　　近段時(shí)間以來,南京、杭州、北京、武漢等地先后收回多塊曾經(jīng)風(fēng)光無限的“地王”,引發(fā)市場一片欷歔。這是地方政府清理閑置土地的鐵腕行動(dòng)還是開發(fā)商資金捉襟見肘的無奈之舉?在當(dāng)前房地產(chǎn)信貸收緊的背景下,“地王”被收的鬧劇是否將頻繁上演?

　　“地王”向來命運(yùn)多舛。7月5日傍晚,南京市國土資源局發(fā)布公告稱:經(jīng)市政府批準(zhǔn),下關(guān)濱江江邊路以西2號地塊因故終止出讓程序。

　　這幅土地去年11月30日被中冶置業(yè)控股公司以56.2億元高價(jià)拿下,成為當(dāng)時(shí)南京市的“地王”。2010年9月,中冶置業(yè)曾以200億元拿下2號地塊毗鄰的另外兩塊地。三幅土地連成整體總面積達(dá)到236萬平方米,總價(jià)256.54億元,成為全國當(dāng)之無愧的“地王”。

　　實(shí)際上,不僅南京,這股回收“地王”之風(fēng)早已席卷全國,北京、深圳等地均對長期閑置的“地王”進(jìn)行了回收。5月份,武漢市國土局發(fā)布公告,宣布無償收回4宗黃金地段地塊。其中,位于精武路的一商業(yè)服務(wù)業(yè)用地,合同簽訂時(shí)間長達(dá)近20年,至今仍是一塊“凈地”。

　　6月底,雅戈?duì)栃纪顺龊贾莩俏魃昊ò鍓K兩幅地塊。這兩塊地是2010年杭州市的“地王”項(xiàng)目之一。當(dāng)時(shí),雅戈?duì)柗謩e以12.56億元和11.65億元的價(jià)格拿下。

　　自去年底以來,國土資源部要求各省市加強(qiáng)對“地王”的控制,避免在住宅、商服用地供應(yīng)中出現(xiàn)“地王”誤導(dǎo)市場。國土部法律中心公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2012年底,中國未竣工房地產(chǎn)用地48.17萬公頃,未開工房地產(chǎn)用地14.45萬公頃。從數(shù)據(jù)上看,仍有大量已供土地處于閑置狀態(tài)。

　　開發(fā)商“斷臂”源于缺錢

　　花錢買的地,被政府收回,這是地方政府清理閑置土地的鐵腕行動(dòng)還是開發(fā)商資金捉襟見肘的無奈之舉?

　　去年7月1日修訂實(shí)施的《閑置土地處置辦法》規(guī)定,土地閑置超過1年將征收土地出讓金20%的閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開發(fā)的,將無償收回土地使用權(quán)。

　　不過,這一規(guī)定并未助力地方政府收回所有閑置土地,總有開發(fā)商想盡辦法逃避政策監(jiān)管。市場人士介紹,一些小開發(fā)商拿地后,找來另一家公司,虛構(gòu)債務(wù)關(guān)系,以土地作為質(zhì)押,債權(quán)方再提起訴訟,地塊就作為標(biāo)的物被凍結(jié)無法開發(fā)。還有更簡單的方法是,開發(fā)商找出拆遷遇阻、規(guī)劃變更等理由,就輕松地申請到延期開發(fā)。

　　“其實(shí),開發(fā)商預(yù)期到未來收益可能過低甚至虧本,所以寧愿政府把地收走。”武漢福星惠譽(yù)地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理姚澤春一語道破天機(jī)。他說,這些地塊大多是在土地市場火熱的時(shí)候,開發(fā)商花高價(jià)錢搶購來的,持續(xù)的樓市調(diào)控政策擠壓了房地產(chǎn)業(yè)的利潤率,一些開發(fā)商資金壓力加大,如果開發(fā)出來,虧損可能遠(yuǎn)超過預(yù)付定金,所以甘愿被收回。

　　雅戈?duì)柕睦Ь骋沧C實(shí)了這一點(diǎn)。2010年11月拿地后,雅戈?duì)栔恢Ц读?.8億元定金,后續(xù)款項(xiàng)遲遲未能到位。業(yè)內(nèi)人士表示,雖然定金將不予返還,但雅戈?duì)栆庾R到,在高庫存的壓力下,公司現(xiàn)金流緊張,如果繼續(xù)經(jīng)營這塊地,將來的損失將大于4.8億元,因此選擇“斷臂”自救。

　　同樣,財(cái)務(wù)狀況不佳也是中冶“割肉”放棄土地的主要原因。中冶2012年年報(bào)顯示,當(dāng)年虧損約69億元。雖對南京“地王”支付11.3億元保證金,由于財(cái)務(wù)吃緊,對于后續(xù)開發(fā)的巨額投入“捉襟見肘”,無奈之下選擇放棄。

　　應(yīng)避免“地王”頻出

　　當(dāng)前,一些房地產(chǎn)企業(yè)為爭奪“地王”,虛抬地價(jià),遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出自身承受范圍,最后不得不被收回。華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院教授王國華建議,地方政府應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督力和執(zhí)行力,嚴(yán)格控制土地溢價(jià)率,擠出地價(jià)上的“水分”,避免“地王”輪番出現(xiàn),確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)健前行。

　　“‘地王’頻出的土地市場充滿著投機(jī)和非理性,浪費(fèi)土地資源,影響市場預(yù)期,抬高了房價(jià)?！蓖鯂A認(rèn)為,土地招拍掛制度亟待改革,逐步改變“價(jià)高者得”的單一模式,避免人為抬高房企的開發(fā)成本。“開發(fā)商的成本高了,要么無力為繼,退還給政府;要么就轉(zhuǎn)移給購房者,提高房價(jià)。”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房價(jià)高歌猛進(jìn)的時(shí)代已經(jīng)過去,隨著商品房產(chǎn)品多樣化,房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日趨白熱化,逐漸成熟的購房者對房價(jià)更加敏感。如果不計(jì)成本開發(fā)“地王”項(xiàng)目,開發(fā)商短期內(nèi)或?qū)⒚媾R虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

　　武漢億房網(wǎng)研究中心研究員鄢峰說,經(jīng)過一輪流動(dòng)性緊張的危機(jī)考驗(yàn)后,下半年,銀行對于房地產(chǎn)貸款將會(huì)有所收緊,同時(shí),信托、私募等融資渠道也明顯受阻,未來房地產(chǎn)市場將面臨一輪“大浪淘沙”,實(shí)力弱、資本少的房地產(chǎn)企業(yè)將逐步退出市場。

　　“做‘地王’的日子其實(shí)并不好過?！臂撤逄嵝颜f,質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的商品房將是下一階段市場的主打產(chǎn)品,開發(fā)商應(yīng)做好降價(jià)走量的準(zhǔn)備,更多地依靠優(yōu)惠活動(dòng)消化庫存,迅速回籠資金進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā),而不應(yīng)盲目抄底土地市場,爭搶“地王”,制造過大的資金和成本壓力。

來源：東方網(wǎng)

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