房地產(chǎn)泡沫集中三四線城市 地方賣地沖動(dòng)造"鬼城"

　　以建設(shè)“區(qū)域性中心城市”為戰(zhàn)略目標(biāo)的湖北十堰市,現(xiàn)階段卻面臨著不小的尷尬:一邊是新增大量土地加速發(fā)展,另一邊則是大量樓盤豎起卻遲遲不見買家。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在十堰看到,大美盛城已有多棟樓房建成,臨街一排幾家商鋪已裝修完工,而住宅基本處于一片黑暗?！耙郧斑@里只是一片大山,才開山不久,誰會(huì)來這么偏僻的地方買房呢?”樓盤對(duì)面醫(yī)藥學(xué)院的學(xué)生李繼民說,雖然房子早已蓋起,但很少看到有裝修入住的。

　　十堰房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的尷尬處境并不是個(gè)例。一二線城市是時(shí)常出現(xiàn)徹夜排隊(duì)搶號(hào)的市場(chǎng),三四線城市則多是無人問津而空置的樓盤,房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯加劇。繼鄂爾多斯、溫州之后,江蘇無錫、江蘇常州、遼寧營口、甘肅酒泉等多個(gè)地方相繼被曝出類似“鬼城”。

　　對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士表示,近兩年三四線城市房地產(chǎn)待售存量一直處于較高水平,在人口外流的背景下,供大于求現(xiàn)象更加突出。與此同時(shí),在地方財(cái)政仍主要依靠賣地的背景下,賣地沖動(dòng)難以遏制。因此,應(yīng)警惕由需求下降帶來的樓市區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。

　　16日,克而瑞信息集團(tuán)C　R　IC研究中心發(fā)布《中國城市發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行榜》。榜單顯示,甘肅隴南、武威、酒泉、定西及陜西延安等地位列房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)城市前幾位。值得注意的是,風(fēng)險(xiǎn)排名前五十的城市均是三四線城市。

　　CR　IC研究中心副總經(jīng)理林波在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,城市人口外出務(wù)工比例較高,使得經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)有限、中心區(qū)域土地供應(yīng)較為充足的三四線城市房地產(chǎn)供過于求現(xiàn)象愈加明顯,“大多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長之中,供求風(fēng)險(xiǎn)較高。”

　　利用“商品住宅用地出讓用地建筑面積/商品住宅銷售面積”計(jì)算近三年城市供求比,一線城市供求比僅為0　.64,供小于求。與之相對(duì)的是,三四線城市供　求　比均值達(dá)1.22,供過于求。從單個(gè)城市供求比來看,供過于求現(xiàn)象更為明顯。其中,甘肅武威供求比高達(dá)8.06,山西大同供求比高達(dá)5　.7,鄂爾多斯4.9,延安4.34。

　　“正常情況下,供求比在0　.8至1　.2區(qū)間內(nèi)表示供求平衡。數(shù)值過大則表明市場(chǎng)供過于求,存在較大的供求風(fēng)險(xiǎn)。”林波說,多個(gè)三四線城市供求比早已超過正常區(qū)間數(shù)倍,風(fēng)險(xiǎn)集中且消化能力差。

　　中指院日前發(fā)布的《3.5線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力報(bào)告》也對(duì)此進(jìn)行了印證,近五年3.5線城市施工面積增速持續(xù)高于全國平均水平,2010年至2011年達(dá)到近30%,2012年同比增長19%,高出全國平均水平5.4個(gè)百分點(diǎn)。雖然近兩年全國供應(yīng)增速大幅下滑,但由于不是重點(diǎn)調(diào)控城市,受影響較小,3.5線城市2012年新開工同比增長2%,竣工同比增長16%,均高出全國近9個(gè)百分點(diǎn)。

　　與此同時(shí),市場(chǎng)消化能力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上建設(shè)的步伐,2010年至2012年,3　.5線城市除撫州和寶雞外,其余銷供比銷售面積與新開工面積比值均小于1,尤其是棗莊、銅陵　、　荊　門　等城市,銷供比未及0.5,供過于求態(tài)勢(shì)明顯。

　　從未來需求來看,三四線城市也不盡如人意。代表需求潛力的常住戶籍人口比,一線城市均值為1.84,二線城市為1　.21,三線城市僅是0.98。這意味著,一二線城市為人口流入型,常住人口明顯高于戶籍人口,而三線城市均值低于1,說明人口外流現(xiàn)象嚴(yán)重,常住人口少于戶籍人口數(shù)量。

　　“由于城市綜合實(shí)力的相對(duì)不足,經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療、社保體系等方面還有待發(fā)展,使得不少三四線城市面臨著人口外流的問題。”林波說。從常住戶籍人口比來看,三線城市均值僅為全國平均水平的90%。人口外流使得三線城市狹小的人口規(guī)模更加趨向于低位,從而進(jìn)一步降低城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

　　林波同時(shí)指出,三四線城市風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域化明顯,現(xiàn)階段整體上東部沿海地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)較小,中部部分人口外流城市風(fēng)險(xiǎn)偏大,西部地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱風(fēng)險(xiǎn)偏大,形成西北風(fēng)險(xiǎn)集中圈。

　　對(duì)此,中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌指出,在高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域內(nèi),應(yīng)減少土地供應(yīng),緩解供求關(guān)系?！霸诮?jīng)濟(jì)整體疲軟的背景下,地方政府急于賣地補(bǔ)充財(cái)政資金的傾向愈加明顯。因此,應(yīng)警惕地方財(cái)政短缺加大賣地沖動(dòng)的行為,進(jìn)一步挖掘地方購買力,以免更多的‘空城’變?yōu)椤沓恰?。?/p>

來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)　

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