樓市調(diào)控走向資金層面 預(yù)售款監(jiān)管會否重洗房企格局？

　　在銀行“錢荒”、融資渠道收緊的背景下，多個城市近日重新執(zhí)行了更加嚴厲的商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。業(yè)內(nèi)人士認為，中小企業(yè)或?qū)⒚媾R流動資金困局，部分難以支撐的企業(yè)將無奈退出。那么，預(yù)售款監(jiān)管會否逼迫房企降價求生存？樓市格局是否將迎來新一輪洗牌？

　　預(yù)售資金監(jiān)管在全國興起

　　7月10日，武漢市房管局下發(fā)通知，將預(yù)售資金監(jiān)管的三類比例分別下調(diào)10％。對商品房達到結(jié)構(gòu)封頂并已支付工程費用的開發(fā)企業(yè)，重點監(jiān)管資金調(diào)整為項目總預(yù)售款的15％；對項目進度達到1／2并已支付相應(yīng)工程費的，調(diào)整為20％；未支付工程費用的，調(diào)整為25％。

　　同時，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管資金進行了嚴格規(guī)定。取得商品房預(yù)售許可證1個月后，申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金核定總額的35％；結(jié)構(gòu)封頂?shù)模塾嬌暾埐坏贸^75％；竣工驗收的，累計申請不得超過95％。

　　從去年10月份起，武漢開始實施商品房預(yù)售資金監(jiān)管，購房預(yù)售款進入政府監(jiān)管的開發(fā)商賬戶。不少業(yè)內(nèi)人士認為，此次雖然下調(diào)了預(yù)售資金監(jiān)管比例，但同時對申請使用進行嚴格規(guī)定，實際上加強了對預(yù)售資金使用的監(jiān)管。

　　對于房地產(chǎn)市場來說，預(yù)售資金監(jiān)管并非新政策。早在2010年，北京就實施了《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》。7月1日起，北京市開始執(zhí)行修改后的新《辦法》，要求商品房預(yù)售資金必須在項目達到一定進度后按計劃支取，開發(fā)商支取預(yù)售款由原來的4個節(jié)點，增加了1—2個使用節(jié)點。經(jīng)適房預(yù)售資金也納入了監(jiān)管。

　　除此之外，青島等城市紛紛出臺新的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，加強對購房人交納房款的監(jiān)管。據(jù)統(tǒng)計，目前，全國已有30多個城市出臺了相應(yīng)的監(jiān)管制度。這一數(shù)據(jù)還在不斷擴大。安徽宿州、江蘇鹽城、安徽安慶等三四線城市也紛紛先后進來，從7月1日開始對新建商品住宅實施預(yù)售款監(jiān)管。

　　中小開發(fā)商的資金壓力較大

　　商品房預(yù)售金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源。特別是中小開發(fā)商自有資金有限，融資渠道相對狹窄，很大程度上都依賴預(yù)售款。業(yè)內(nèi)人士認為，加強對預(yù)售資金的監(jiān)管，卡住了開發(fā)商的一條資金渠道，房地產(chǎn)市場又將面臨新一輪的洗牌。

　　北京美聯(lián)市場研究部高級經(jīng)理張磊分析，加強預(yù)售資金監(jiān)管，房企的融資能力以及自身資金的調(diào)配能力將受到考驗，需要合理的調(diào)配每個節(jié)點的用款額度。一些缺乏成本控制經(jīng)驗或是業(yè)務(wù)面較窄、融資手段較單一的中小型房企將受到較大影響。同時，由于資金壓力的增加，房企在土地市場上或?qū)⒁桓摹按鬅o畏”的拿地風(fēng)格，促進土地市場降溫。

　　“中小房企的主要資金來源是靠賣房子，也就是銷售回款?，F(xiàn)在這條騰挪之路也被堵死了，那么他們必將面臨資金考驗?！眮喬鞘蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓認為，預(yù)售資金大約占開發(fā)商資金的三分之一，“凍結(jié)”這一部分資金對實力雄厚的大型房企來說可能影響不大，但對中小房企的打擊就會比較重。

　　武漢某大型房地產(chǎn)企業(yè)副總經(jīng)理姚澤春說，目前市場由于“錢荒”影響還未散去，各大行都收緊房貸，開發(fā)貸款更是難上加難，信托、基金等融資渠道也明顯收窄，中小開發(fā)商的資金壓力較大，嚴控預(yù)售資金無異于“雪上加霜”。

　　浦江中國市場研究總監(jiān)梅水雄說，中小房企的銀行貸款利息、前期設(shè)計、營銷策劃等成本都依賴于預(yù)售資金。預(yù)售資金被監(jiān)管后，房企資金壓力必然加大，開發(fā)難度上升，扛不住的中小房企很可能被淘汰。

　　預(yù)售資金監(jiān)管或?qū)㈤L期執(zhí)行

　　房地產(chǎn)調(diào)控大致可以從供給層面、需求層面和資金層面等三個方面下手。中國樓市調(diào)控逐漸向資金層面邁進，預(yù)售資金監(jiān)管或?qū)㈤L期執(zhí)行下去。

　　對于市場普遍預(yù)期的銷售旺季，張磊說，這項政策剛好趕在“金九銀十”之前實施，有利于增加房企的風(fēng)險防范意識，調(diào)節(jié)市場預(yù)期。

　　但也有專家對預(yù)收資金監(jiān)管的調(diào)控效果心存憂慮。中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東認為，預(yù)售資金監(jiān)管主要是為了防止開發(fā)商挪用資金，將部分實力不足的中小企業(yè)淘汰出局。“個人認為，實質(zhì)效果還得看實際操作的執(zhí)行力度以及長遠影響。”

　　梅水雄說，預(yù)售資金監(jiān)管從嚴會增加有效供給，但不一定導(dǎo)致房價下降。因為每個房企都會根據(jù)自己項目的供應(yīng)量、優(yōu)勢特點和庫存情況、銷售進度等因素來確定銷售價格。“房企一旦遇到資金周轉(zhuǎn)困難，必然想方設(shè)法從市場補充資金，由此帶來的融資成本增加，可能會以提高房價的方式進行轉(zhuǎn)移?！?/p>

　　“預(yù)售資金是由銀行、監(jiān)理單位多方監(jiān)管，但開發(fā)商銷售是動態(tài)進行的，銀行很難天天盯著。開發(fā)商的銷售款什么時候交給銀行很大程度上靠自覺”。張東建議，在設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管制度的同時，還應(yīng)建立土地拍賣、期房轉(zhuǎn)讓及現(xiàn)房銷售等配套制度，確保整個預(yù)售過程的規(guī)范性，防范樓市中存在的危機，確保市場長期穩(wěn)定發(fā)展。

來源：新華網(wǎng) 徐海波

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