下半年放量回升高端市場現房“競技”

　　進入7月,北京豪宅市場“擠牙膏”式的供應現狀開始改變。目前高端市場包括保利東郡、西山壹號院、廣渠金茂府、遠洋萬和公館等樓盤都已推出或將推新品,在投資渠道不暢,央行對流動性繃緊的大背景下,高端樓市的微妙變化推動樓市變數頓生。

　　豪宅顯現“開閘”跡象

　　受嚴卡“預售證”、“限價令”調控影響,上半年京城豪宅入市步伐大幅放緩,從4月到6月,每個月都只有一個單價4萬元以上的高端住宅項目入市。經歷數月供應斷頓后,豪宅放量開始顯現“開閘”跡象。

　　進入6月,京城豪宅推盤量明顯回升。6月7日,朝陽區(qū)東四環(huán)的保利東郡最后一棟樓王開盤,據銷售負責人介紹,項目總貨量僅50多套房,其中,此次開盤共推36套新房源,全部是315平方米的大戶型。同樣是在6月份,萬科旗下的萬科如園也推出了120套房源。從目前的調研數據看,此后的7、8月份,當代MOMA·歷峰、首創(chuàng)禧瑞都、遠洋萬和公館等豪宅都將陸續(xù)放量。

　　對此,亞豪機構副總經理高姍認為,下半年貨幣政策有可能呈現中性偏緊的狀態(tài),在流動性收緊與土地市場占用大量資金的現狀下,房企可能會增加對于資金鏈的重視。雖然在限價令的管控下,平價入市的項目利潤率普遍降低,但在高周轉與高銷售率的雙重吸引下,房企推盤積極性正在逐漸回升中,同時在需求拉動與季節(jié)性因素推動下,預計下半年將有更多的項目加快銷售節(jié)奏,帶動成交量上行。

　　高端市場成交走高

　　實際上,高端樓市的需求一直比較旺盛。雖然在獲取預售證方面,上半年開發(fā)商艱難,但是開盤后的銷售卻節(jié)節(jié)攀高。亞豪機構統(tǒng)計數據顯示,6月中上旬北京成交價格超過4萬元的公寓共售出365套,環(huán)比增加52%。

　　以保利東郡為例,該樓盤上半年共成交84套,成交金額超過10億。據其項目銷售負責人分析,實際上從項目銷售走勢曲線圖來看,由于受到政策影響,成交呈現震蕩曲線,但整體趨穩(wěn)上升,5、6月份連創(chuàng)自開盤以來單日銷售新高。這也反映出北京高端需求實質是處于“壓抑”狀態(tài),調控政策出臺時出現觀望,但一旦有市場利好信息釋放,就會推升成交走高。

　　目前豪宅市場的放量“開閘”或將再度成為成交走高的推動力量。一方面市場可供高端買家選擇的機會增多,供需雙向回升,那么成交量必然攀升;另一方面,高端樓盤的價差會擠壓一部分需求加快入市步伐。依據市住建委“取證價格一不超過前期成交價格、二不超過周邊同品質項目價格”的要求,預售證取得價格有嚴格限制。不過從6月份拿到證的項目售價來看,部分樓盤與前期相比,還是呈現出了一些變化。

　　以京東北豪宅市場為例,多數高端買家在購房時對于保利東郡、遠洋萬和公館、廣渠金茂府等幾個在售高端樓盤都會進行對比。據透露,目前廣渠金茂府7月會推五期新品,目前已經取得銷售許可證,價格達到了85000元/平方米,甚至有些戶型售價10萬左右,而去年該樓盤四期開盤價格為60000至65000元/平方米。

　　現房豪宅唱主角

　　當然,以上的利好并不意味著豪宅市場全面反彈,北京高端樓市將進入一段“現房豪宅”競技的時期。“限價令”封死了以往期房豪宅“低開高走”的漲價空間,根據部分豪宅項目營銷負責人透露,諸多原本準備銷售期房的樓盤要么加快“期轉現”,要么直接只拿現房銷售許可證。

　　數據統(tǒng)計,去年8-12月現房上市量僅占豪宅總供應數量的三分之一,而今年前五個月北京共有10個公寓豪宅項目開盤,其中現房項目5個,占比達50%,下半年這一數據還將繼續(xù)提升。既然是現房豪宅,那么入住時間成為各樓盤“競技”的重要因素,畢竟對于投資人群而言,時間成本意味著投資價值。對比目前的現房豪宅,保利東郡、金茂府、首創(chuàng)禧瑞都等屬于入住較早的現房豪宅,其中保利東郡8月份即將入住,廣渠金茂府預計9月入住,首創(chuàng)禧瑞都將推的新品預計今年年底入住,而一些新近獲取現房銷售證的項目入住時間會相對晚一些。

　　此外,對于現房豪宅而言,因為具有實景呈現的優(yōu)勢,建筑質量、園林環(huán)境、裝修標準等一目了然,因此,現房豪宅銷售更考驗樓盤的綜合品質。對此,現房豪宅開發(fā)商們信心滿滿,保利東郡銷售負責人表示:“目前項目的中式古典園林已經實景呈現,并開放,客戶也可預約進行實地看房,相信項目的實景呈現更能提升項目的關注度?！薄?/p>

來源：北京青年報　 劉佳

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