房地產(chǎn)現(xiàn)狀 一線城市供不應(yīng)求 二三線庫存積壓

　　“特大型的一線城市房屋供不應(yīng)求而二三線城市出現(xiàn)積壓庫存，這表明在中國(guó)這樣一個(gè)大國(guó)，各個(gè)城市面臨的住房問題并不是一樣的，因此以一套全國(guó)一律的政策來調(diào)控市場(chǎng)，是不可能收到什么效果的”

　　一項(xiàng)針對(duì)重慶、西安、石家莊等全國(guó)8個(gè)二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)商所作的調(diào)查顯示，二三線城市房屋庫存令人擔(dān)憂，有63.3%的受訪開發(fā)商稱其所在城市房屋庫存沒有出現(xiàn)下降，有40%的受訪開發(fā)商甚至認(rèn)為庫存還在上升。

　　房屋庫存積壓嚴(yán)重，一個(gè)重要原因是房?jī)r(jià)太高，脫離了當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力。因此，開發(fā)商應(yīng)該做的是降低房?jī)r(jià)，爭(zhēng)取早一點(diǎn)將庫存消化出去。但是，調(diào)查結(jié)果卻顯示，這些二三線城市的開發(fā)商卻沒有這樣的打算，他們的定價(jià)策略似乎正在變得更為激進(jìn)，有21家開發(fā)商表示其所在城市的房?jī)r(jià)在過去3個(gè)月溫和上漲，23家開發(fā)商認(rèn)為未來半年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅將達(dá)10%。

　　開發(fā)商的這種判斷，很難說沒有根據(jù)。房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行了三四年，但房?jī)r(jià)卻始終沒有降下來，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的今年6月全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)表明，有69個(gè)城市房?jī)r(jià)相比去年同期都出現(xiàn)了上升，漲幅最猛的北京達(dá)到16.7%。但是，一個(gè)根本的區(qū)別是，像北京、上海、廣州、深圳這些城市，卻沒有聽說有大量庫存積壓在開發(fā)商手里，反而經(jīng)常能夠聽到每有新盤出現(xiàn)即引起排隊(duì)哄搶的新聞。這說明，至少在這些一線城市，消費(fèi)者對(duì)目前的房?jī)r(jià)還是認(rèn)可的，或者說即使不認(rèn)可，但迫于現(xiàn)實(shí)的壓力，他們?cè)谀壳暗姆績(jī)r(jià)面前根本沒有選擇權(quán)，只能被動(dòng)地接受開發(fā)商開出的價(jià)格。因此，對(duì)于二三線城市出現(xiàn)的大量房屋庫存，如果只是認(rèn)為房?jī)r(jià)太高，可能簡(jiǎn)單了一點(diǎn)。

　　一線城市不見房屋積壓而二三線城市出現(xiàn)了積壓，這只能說明這兩類城市在房屋供求關(guān)系方面出現(xiàn)了變化。以北上廣這些特大城市來說，其實(shí)本地居民中的絕大多數(shù)都已有自有住房，至于收入低而無力購房的人群則可以通過保障房、廉租房之類的途徑解決居住問題。因此本地居民中的住房需求大都是改善型的，而且這部分需求對(duì)于一個(gè)大城市來說，可能難以對(duì)整個(gè)城市的住房市場(chǎng)形成支撐。真正對(duì)一線城市的住房市場(chǎng)形成支撐作用的，是源源不斷地涌入這些城市的外來人口。正是外來人口的購買力支撐起了特大城市的房?jī)r(jià)，而且使其掉不下來。

　　但是，這部分外來人口進(jìn)入北上廣，他們?cè)诶霞业姆孔訁s只能閑置，一些在大城市扎下了根的外來人口，如果把他們的父母家人接過來，老家的房子就只能空關(guān)。這種人口導(dǎo)出功能的存在，自然也會(huì)影響到當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌?chǎng)的購買力。因此，二三線城市房屋庫存增加的背后，不能排除人口外移所造成的影響。如果當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商無視這個(gè)現(xiàn)實(shí)，跟著一線城市盲目漲價(jià)，很可能會(huì)給自己造成越來越大的問題。目前，二三線城市也隨一線城市實(shí)行限購，這給當(dāng)?shù)亻_發(fā)商造成了一種錯(cuò)覺，似乎只要限購放開，這些庫存就會(huì)一搶而空，其實(shí)這很可能是一種想當(dāng)然。

　　二三線城市的人口導(dǎo)出，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)資源、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)機(jī)會(huì)乃至個(gè)人的發(fā)展前途不夠通暢都有關(guān)系，長(zhǎng)期以投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式已經(jīng)走不下去，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不能取得進(jìn)展，人口外移將會(huì)蔓延，那么，這些城市的房?jī)r(jià)下跌是必然的，但這對(duì)城市的發(fā)展其實(shí)并不是什么好事。一個(gè)現(xiàn)成的例子是最近鬧出政府破產(chǎn)風(fēng)波的美國(guó)底特律，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的滯后，人口大量外遷，房?jī)r(jià)低得不可思議也賣不出去，但市政府卻被逼入了困境。

　　特大型的一線城市房屋供不應(yīng)求而二三線城市出現(xiàn)積壓庫存，這表明在中國(guó)這樣一個(gè)大國(guó)，各個(gè)城市面臨的住房問題并不是一樣的，因此以一套全國(guó)一律的政策來調(diào)控市場(chǎng)，是不可能收到什么效果的。作為特大城市來說，要看到持續(xù)的人口導(dǎo)入對(duì)本地房?jī)r(jià)的推動(dòng)力，更精細(xì)、更有針對(duì)性地執(zhí)行調(diào)控政策，而對(duì)于二三線城市來說，對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行完全可以靈活一些，特別是住房限購政策，實(shí)際上已經(jīng)沒有必要繼續(xù)執(zhí)行了。

來源： 人民網(wǎng)

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