房地產(chǎn)：市場(chǎng)壓力積聚 結(jié)構(gòu)分化初顯

　　上半年,來(lái)自各方面與房地產(chǎn)相關(guān)的信息和數(shù)據(jù)表現(xiàn)得都較為醒目。從商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看,1-6月份,房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況良好,商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均大幅增長(zhǎng)。其中,商品房銷(xiāo)售面積為51433萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)28.7%;商品房銷(xiāo)售額為33376億元,同比增長(zhǎng)43.2%。銷(xiāo)售額同比增幅超過(guò)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)速度10多個(gè)百分點(diǎn),說(shuō)明商品房銷(xiāo)售不僅有量的提升,更有價(jià)格的提升。6月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù),也印證了上述數(shù)據(jù)。70個(gè)城市中,有69個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格同比上漲,63個(gè)城市環(huán)比上漲。

　　房?jī)r(jià)上漲壓力繼續(xù)積聚

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)看,上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36828億元,同比名義增長(zhǎng)20.3%,增速快于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資25227億元,增長(zhǎng)20.8%,占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.5%。房屋新開(kāi)工面積為95901萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)3.8%,增速同比提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅新開(kāi)工面積為70630萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)2.9%;房屋竣工面積為35346萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)6.3%,增速提高1個(gè)百分點(diǎn),其中,住宅竣工面積為27428萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)2.7%。

　　從土地購(gòu)置情況看,1-6月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)2353元/平方米,同比增長(zhǎng)20%,增幅比1-5月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。土地價(jià)格持續(xù)3個(gè)月小幅上升。國(guó)土資源部發(fā)布的二季度城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示,截至6月30日,二季度成交高價(jià)地115宗,同比漲幅達(dá)130%。同時(shí),二季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3226元/平方米,環(huán)比增速為1.62%,且已連續(xù)5個(gè)季度上升。在度過(guò)了一段冷卻期后,沉寂已久的一線城市土地市場(chǎng)在二季度開(kāi)始重新活躍。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售不錯(cuò),新開(kāi)工數(shù)據(jù)復(fù)蘇,土地銷(xiāo)售單價(jià)明顯上漲,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的國(guó)房景氣指數(shù)6月份為97.29,比上月回升0.03點(diǎn),比去年同期提高2.58點(diǎn)。在經(jīng)歷了多年的上漲之后,房?jī)r(jià)上漲的壓力不斷積聚。

　　結(jié)構(gòu)性分化已經(jīng)顯現(xiàn)

　　在整體市場(chǎng)高漲的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性分化已經(jīng)初步顯現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的6月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù),至少透漏出三個(gè)信息需要關(guān)注:

　　一是一線城市房?jī)r(jià)漲幅居前,同比基本都以兩位數(shù)的幅度在增長(zhǎng),其中北京漲幅16.7%,廣州漲幅16.5%,深圳漲幅16%,上海漲幅14.4%,北京高居榜首。房地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)甚至有人斷言,北京未來(lái)四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)每平米將超10萬(wàn)元。7月5日北京夏家胡同地塊競(jìng)拍成為新的“北京地王”引爆關(guān)注熱潮。剔除公租房,這個(gè)地塊的樓面價(jià)達(dá)到4.2萬(wàn)元/平方米,溢價(jià)率近23%,似乎在為這一斷言作著注解。華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為,北京的房?jī)r(jià)是“憋也憋不住”的。教育、醫(yī)療等許多資源都聚集在北京,人口在加速向北京涌入。其他一線城市也是一樣,這么多的人口不斷涌入,從根本上導(dǎo)致了這些城市房?jī)r(jià)很難下降,甚至可能繼續(xù)上漲。

　　二是70個(gè)大中城市中,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌的只有5個(gè),分別是貴陽(yáng)、烏魯木齊、韶關(guān)、贛州、瀘州5市,雖然下跌幅度不是很大,但也透出了一些端倪。媒體用了一個(gè)比較夸張的詞匯“鬼城”,來(lái)形容部分三四線城市大片新開(kāi)發(fā)商品住宅無(wú)人居住的狀況,被報(bào)道的名單不斷拉長(zhǎng),繼鄂爾多斯、溫州之后,江蘇無(wú)錫、江蘇常州、遼寧營(yíng)口、甘肅酒泉等多個(gè)地方相繼被列入這個(gè)名單。開(kāi)發(fā)商在躲避一二線城市限購(gòu)而紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市之后發(fā)現(xiàn),三四線城市迅速地冒出的大量新樓盤(pán),正在帶來(lái)一場(chǎng)新的危機(jī),在人口外流的背景下,供大于求現(xiàn)象日益突出,樓市的區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)悄然逼近。

　　三是70個(gè)大中城市中,69個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲,唯獨(dú)溫州出現(xiàn)下降,這是特別需要予以關(guān)注的。素以“炒房”著稱的溫州,之前多年房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó),被認(rèn)為是中國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”。但是從2011年9月,溫州新建商品住宅價(jià)格同比開(kāi)始出現(xiàn)下降,到2012年3月,同比跌幅一直維持在10%以內(nèi);從2012年4月開(kāi)始,新建商品住宅價(jià)格同比跌幅開(kāi)始超過(guò)10%,一直延續(xù)到2013年2月;至今仍在下降通道,只是降幅有所減弱。媒體報(bào)道溫州房?jī)r(jià)與2009年、2010年的最高位時(shí)相比,至今回調(diào)了大約30%-40%。溫州的房?jī)r(jià)變化走勢(shì)警示各地,房?jī)r(jià)絕不是只會(huì)一味地單邊上行,過(guò)度炒作的房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能會(huì)率先下跌。

　　來(lái)自土地市場(chǎng)的信息同樣顯示出了這種分化。在全國(guó)各地土地市場(chǎng)一片繁榮的情況下,近期連續(xù)出現(xiàn)的數(shù)宗“退地”事件,說(shuō)明在火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng),危險(xiǎn)和分歧已經(jīng)出現(xiàn)。5月,武漢收回4宗地塊;6月,雅戈?duì)栃纪顺龊贾莩俏魃昊ò鍓K兩幅地塊,這兩個(gè)地塊曾是2010年的杭州“地王”;7月5日,南京市收回下關(guān)濱江江邊路以西2號(hào)地塊,這個(gè)地塊于去年11月30日被中冶置業(yè)控股公司以56.2億元高價(jià)拿下?！暗赝酢蓖嘶亟^不是一件簡(jiǎn)單的事,它有著企業(yè)對(duì)繼續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間和風(fēng)險(xiǎn)的考量,不然不會(huì)寧愿賠好幾億元的違約金而放棄開(kāi)發(fā)。

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)在不同城市之間的分化逐漸顯現(xiàn),如果未來(lái)中國(guó)城市發(fā)展的格局、結(jié)構(gòu)不發(fā)生變化,一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力難以解除,三四線城市的“空城”風(fēng)險(xiǎn)難以避免,新型城鎮(zhèn)化能否破解這個(gè)難題待解。

　　房地產(chǎn)調(diào)控壓力猶存

　　“國(guó)五條”出臺(tái)之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)一度暫時(shí)平靜下來(lái)。隨著調(diào)控政策效應(yīng)遞減,樓市整體依然延續(xù)此前的高溫。在房?jī)r(jià)上漲壓力不減的情況下,房地產(chǎn)調(diào)控壓力不減。這種壓力體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

　　一是在經(jīng)濟(jì)增速下滑,宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳的背景下,業(yè)界預(yù)期政策將維持平穩(wěn),應(yīng)該不會(huì)再出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策,對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期比較樂(lè)觀。

　　二是在中國(guó)加速城鎮(zhèn)化的過(guò)程中,供求關(guān)系沒(méi)有發(fā)生逆轉(zhuǎn),一線城市供不應(yīng)求的狀況短期內(nèi)難以改變;新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃讓三四線城市抱有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的預(yù)期;消費(fèi)者對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)上漲也抱有很強(qiáng)的預(yù)期,央行近期進(jìn)行的儲(chǔ)戶調(diào)查顯示,對(duì)于三季度房?jī)r(jià),有34.1%的居民預(yù)期“上漲”,45.3%的居民預(yù)期“基本不變”。

　　三是房地產(chǎn)商資金狀況良好。2012年下半年以來(lái),新房銷(xiāo)售市場(chǎng)良好,開(kāi)發(fā)商資金充足。在房企總體不差錢(qián)的情況下,很難奢望他們降價(jià)促銷(xiāo)。銷(xiāo)售端的回款速度是支持房企拿地底氣的重要因素之一。開(kāi)發(fā)商的債務(wù)情況良好,這使得調(diào)控的難度將非常大。

　　四是土地價(jià)格居高不下,增加了房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力。近幾個(gè)月,一線城市和少數(shù)二線城市,高價(jià)地迭出。北京、南京、廣州、上海、重慶、武漢都有多宗地塊高溢價(jià)集中成交。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2013年1-6月全國(guó)306個(gè)城市共交易土地15493宗,土地出讓金高達(dá)11305億元,與去年同期相比上漲60%。

　　以上各方面因素綜合反映出房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力巨大,也反映出房地產(chǎn)調(diào)控在經(jīng)歷數(shù)輪的調(diào)控之后壓力更大,困難更大,任務(wù)更為艱巨。但是在新一屆政府提出經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的大背景下,管理層正逐步放寬對(duì)經(jīng)濟(jì)增速下滑的容忍度,對(duì)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的依賴度也會(huì)下降。在貨幣政策方面,“用好增量,盤(pán)活存量”,是當(dāng)前我國(guó)貨幣調(diào)控的總思路,即堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策,摒棄靠貨幣信貸擴(kuò)張和大規(guī)模資金投入來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展老路。如此,大幅度的放松信貸的條件不具備,未來(lái)的樓市走勢(shì)應(yīng)該跟上結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的節(jié)拍,走得更平穩(wěn)一些。

來(lái)源：中國(guó)信息報(bào)

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