經(jīng)濟下行放松房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期增強

　　由于經(jīng)濟下行壓力地增加，市場上對于政府可能放松房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期有所增強，但下半年房地產(chǎn)調(diào)控不會放松。如果就業(yè)形勢仍相對良好，不排除調(diào)控有更加嚴(yán)厲的可能。鑒于當(dāng)前通脹壓力緩解使物價不再是政策的主要約束，樓價和就業(yè)的走向?qū)⑹怯^察下半年中國經(jīng)濟的關(guān)鍵變量。

　　在主要經(jīng)濟指標(biāo)均回落大背景下，上半年房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)一派漲勢。

　　看國家統(tǒng)計局上周公布6月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，新建商品住宅價格環(huán)比平均上漲0.8%，漲幅在3月達(dá)到高點后持續(xù)小幅回落。國務(wù)院2月20日出臺“國五條”后，3月1日又推出配套細(xì)則。“國五條”及細(xì)則導(dǎo)致銷售激增和過戶潮，促使房價環(huán)比漲幅在3月份達(dá)到最高點。二季度房價環(huán)比上漲壓力持續(xù)緩解，調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。6月新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有63個，比5月減少2個，其中38個城市價格環(huán)比漲幅收窄比5月增加4個，但并沒有趨勢性含義。新建商品住宅價格總體上仍呈環(huán)比普漲格局。

　　同比來看，6月大中城市樓價漲幅普遍擴大。除溫州下降3%外，其余69個城市全部上漲。其中有51個城市價格漲幅超過5%比5月增加13個；漲幅超過10%的城市有9個比5月增加3個。一線城市依然漲幅居前，京、廣、深、滬分別上漲16.7%、16.5%、16.0%和14.4%；此外，南京、廈門、福州、鄭州和南充分別上漲12.3%、11.9%、11.0%、10.4%和10.1%。此前房價同比下降的杭州、青島、金華和寧波也已持續(xù)數(shù)月上漲，6月同比漲幅分別達(dá)到7.4%、5.8%、3.2%和3.0%。6月新建商品住宅價格同比平均上漲6.5%，比5月提高0.8個百分點。

　　今年來樓價漲幅呈持續(xù)擴大趨勢，資金不斷注入和房價持續(xù)上漲相互推動成為主要特征，社會資金在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域高度聚集。全國住宅銷售面積上半年增長30.4%，住宅銷售額增長46%，住宅銷售均價繼續(xù)抬升。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，貸款同比增長30.4%，個人按揭貸款同比增長60.4%。另據(jù)央行發(fā)布的上半年金融機構(gòu)信貸投向情況，房地產(chǎn)貸款余額6月末達(dá)13.56萬億元，同比增長18.1%，增速比上季度末提高1.7個百分點；上半年增加1.3萬億元，同比多增7326億元。

　　如果將當(dāng)前房價和2010年調(diào)控時相比較，筆者發(fā)現(xiàn)定基房價漲幅更為擴大。數(shù)據(jù)顯示，除了杭州、寧波和溫州房價下降外分別下降2.1%、3.2%和17.5%，與調(diào)控前相比，即使降幅最大的溫州房價降幅平均也不到20%，其余67城市均不同程度上漲。房價上漲城市中有63個城市漲幅均超過5%占比達(dá)90%，40個城市漲幅超過10%占比達(dá)57%。廣深京滬房價分別上漲20.3%、18.3%、19.7%和15.6%。今年以來，70個大中城市定基房價漲幅總體上呈持續(xù)擴大趨勢。

　　上半年住宅銷售面積同比增長30.4%，比1-5月份回落7.2個百分點，住宅銷售加速放緩；而同期住宅待售面積增長42%，庫存持續(xù)高企。從市場供需來看，短期房價環(huán)比上漲動力持續(xù)減弱的可能性較大。此外，國務(wù)院明確今后五年將再改造各類棚戶區(qū)1000萬戶，其中2013年改造304萬戶，這將分流部分剛性需求，有助于減輕房價上漲壓力。

　　但另一方面，上半年住宅新開工非常低，累計只增長2.9%同時還有去年低基數(shù)作用，2012年上半年累計下降10.7%；同時住宅竣工面積累計增長2.7%，屬于歷史同期最低水平。此外，土地購置面積仍持續(xù)負(fù)增長自2012年2月持續(xù)負(fù)增長，上半年下降10.4%。從土地購置面積和新開工面積等先行指標(biāo)看，低的購置面積和開工水平將制約房地產(chǎn)后續(xù)投資增長上半年住宅投資增長20.8%，比1至5月回落0.8個百分點，進而影響后續(xù)市場供給。綜合行情專區(qū)來看，未來房價的不確定性仍較大。

　　當(dāng)前房價環(huán)比仍處于持續(xù)上漲狀態(tài)，房價同比漲幅相對居民收入增長來說仍屬較快。6月一線城市房價同比平均上漲15.9%，二線城市平均上漲7.9%，而上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比名義增長9.1%扣除價格后實際增長6.5%.2013年各主要城市的新建商品住房價格控制目標(biāo)確定為房價增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅，看來房價調(diào)控任務(wù)仍非常艱巨。尤其京滬的控制目標(biāo)為新建商品住房價格相對2012年保持基本穩(wěn)定，而目前兩市房價分別同比上漲了16.7%和14.4%，如果沒有特別的措施出臺，完成年度控制目標(biāo)事實上已是不可能。

　　新一屆政府再三強調(diào)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型堅持與可持續(xù)發(fā)展，重視民生改善與社會和諧，為此“保持房價基本穩(wěn)定”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)仍是中央政府的堅定態(tài)度。但由于房價總體上仍處于較快普漲狀態(tài)，筆者估計，房地產(chǎn)調(diào)控仍將嚴(yán)格執(zhí)行，一些調(diào)控壓力大的地區(qū)可能會推出房產(chǎn)稅試點如北京等，以強化預(yù)期管理。而限購限貸政策仍將是短期樓市調(diào)控的主要工具。

　　由于經(jīng)濟下行的壓力增加，市場上對于房地產(chǎn)調(diào)控的放松預(yù)期有所增強如放松房企融資等，但基于上述分析，房價離調(diào)控目標(biāo)仍相距遙遠(yuǎn)。因此，筆者判斷，下半年房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，如果就業(yè)形勢仍相對良好，不排除調(diào)控有更加嚴(yán)厲的可能。筆者年初提出，房價、就業(yè)和通脹是2013年經(jīng)濟觀察的關(guān)鍵變量，鑒于當(dāng)前通脹壓力緩解使物價不再是政策的主要約束，樓價和就業(yè)的走向?qū)⑹怯^察下半年中國經(jīng)濟的關(guān)鍵變量。

來源：上海證券報

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