大資管時代利好房企直接融資

　　房地產(chǎn)再融資暫停三年,倒逼多種直接融資方式發(fā)展,其中房地產(chǎn)私募和房地產(chǎn)信托更是擴張迅猛。隨著大資管時代的到來,房地產(chǎn)公司的融資渠道還將得以擴展,融資成本也有望降低。當(dāng)然,各種融資渠道之間的競爭也將愈發(fā)激烈。

　　公募基金援手

　　7月17日,新華聯(lián)公告稱,公司擬通過匯添富資本管理有限公司,公開發(fā)行資管產(chǎn)品募集資金。這是國內(nèi)開發(fā)商首度與公募基金合作。此前,新華聯(lián)與中融信托、新華信托均有合作項目。

　　公告披露,這一資管計劃由匯添富資本發(fā)起設(shè)立,每一資管計劃均分為A類及B類份額。其中,A份額的資產(chǎn)總規(guī)模不超過11.5億元,向社會公開募集;B份額的資產(chǎn)規(guī)模不低于5.5億元,由新華聯(lián)認購。匯添富資本擬委托平安銀行對上海新華聯(lián)發(fā)放委托貸款總計不超過16.5億元含新華聯(lián)認購資管計劃的資金5.5億元,委托貸款利率約8.94%,貸款期限為兩年。匯添富資本擬用募集資金以5000萬元受讓北京新華聯(lián)長基商業(yè)地產(chǎn)有限公司100%的股權(quán),委托貸款期滿后,由新華聯(lián)或其指定第三方以5000萬元回購該部分股權(quán)。

　　去年11月1日,修訂后的《證券投資基金管理公司子公司管理暫行規(guī)定》開始施行,這一規(guī)定意味著基金公司通過子公司,獲得了投資于“未在證券交易所轉(zhuǎn)讓的股權(quán)、債權(quán)及其他財產(chǎn)權(quán)利”等專項資產(chǎn)管理計劃的通道,使基金管理公司的投資領(lǐng)域從現(xiàn)有的上市證券類資產(chǎn)拓展到了非上市股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等實體資產(chǎn)。

　　伴隨著公募基金等新興融資渠道開始以信托方式分食房地產(chǎn)融資大餐,開發(fā)商的融資成本也有所降低。用益信托統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,7月前兩周,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均預(yù)期年收益較去年同期已經(jīng)出現(xiàn)下降,目前整體在9%左右,年化收益超過10%的信托產(chǎn)品已不多見。而房地產(chǎn)再融資重啟的預(yù)期,也是房地產(chǎn)信托收益下降的原因之一。諾亞財富建議投資者,應(yīng)適當(dāng)降低房地產(chǎn)投資收益的預(yù)期。

　　地產(chǎn)私募受挑戰(zhàn)

　　大資管時代的來臨,參與到房地產(chǎn)金融的機構(gòu)必將越來越多,信托、券商、基金與房地產(chǎn)私募基金之間會有更多的跨界合作。沒有金融牌照的房地產(chǎn)私募基金能跨界生存的關(guān)鍵,便是其內(nèi)在的項目管理能力,一些管理不到位的基金必然會被洗牌。

　　據(jù)清科不完全統(tǒng)計,2012年整個房地產(chǎn)私募基金行業(yè)資金管理規(guī)模為2000億元,比2011年翻了一番。最近5年,無論是房地產(chǎn)基金管理公司的數(shù)量、房地產(chǎn)基金成立的數(shù)量,還是行業(yè)募集資金量、資產(chǎn)管理總量,都呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。雖然房地產(chǎn)基金在開發(fā)商整體資金來源中占比僅在2%-3%之間,但是行業(yè)在如此短時間內(nèi)的野蠻生長勢必會導(dǎo)致種種問題。隨著大資管時代的來臨,房地產(chǎn)私募基金的洗牌時間正慢慢臨近。

　　從私募基金管理人GP資質(zhì)來看,主要有獨立管理人與開發(fā)商背景兩大類,房地產(chǎn)私募基金的未來發(fā)展趨勢是提高自己的核心競爭力,培養(yǎng)專業(yè)的行業(yè)規(guī)范及操作素養(yǎng)。獨立管理人,如建銀精瑞資本,成立較早,管理團隊也是銀行、信托等專業(yè)金融機構(gòu)出身,這類基金一般作風(fēng)較為穩(wěn)健,風(fēng)控較為規(guī)范;另一種是開發(fā)商背景的房地產(chǎn)基金,如星浩資本,本身只是作為開發(fā)商集團公司各種融資通道的一種補充,只要基金恪守管理人中立原則,也有很好的發(fā)展空間。不過,在開發(fā)商背景的房地產(chǎn)基金中有很大部分基金是由中小房地產(chǎn)商自身主導(dǎo)成立的,與開發(fā)商的相互依存關(guān)系明顯,一旦開發(fā)商的項目發(fā)生問題,基金在后續(xù)資產(chǎn)處理時涉及LP投資人與項目方利益間的權(quán)衡處理會成為一個難題。

　　多位接受中國證券報記者采訪的房地產(chǎn)私募都表示,與房地產(chǎn)信托相比,房地產(chǎn)私募在激勵機制與專業(yè)能力等方面依然具備優(yōu)勢,在房地產(chǎn)信托問題頻出的當(dāng)下,還沒有暴露出房地產(chǎn)私募的償付問題。目前已經(jīng)有房地產(chǎn)私募以劣后受益人相對優(yōu)先受益人,承擔(dān)高風(fēng)險,獲得高收益的身份參與到房地產(chǎn)項目管理中,把控項目風(fēng)險。這也是包括信托公司和公募基金等其他機構(gòu)難以做到的。　

來源：中國證券報　 　張昊

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