房地產(chǎn)黃金10年是否臨近結(jié)束？

　　市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)何去何從依然爭(zhēng)論不休。若將過(guò)去伴隨房?jī)r(jià)快速上升,參與方掙得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)的10年稱(chēng)為中國(guó)房地產(chǎn)的黃金10年,站在當(dāng)前的時(shí)點(diǎn)上,筆者傾向于認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的黃金10年已臨近結(jié)束。

　　尋究過(guò)去10年房?jī)r(jià)快速上漲的根源,首先是剛需的釋放。一方面,1998年住房改革制度的頒布,將延續(xù)了近半個(gè)世紀(jì)的福利分房拋向市場(chǎng),按揭信貸等政策支持將城鎮(zhèn)居民改善住房條件的需求徹底釋放,過(guò)去十余年城鎮(zhèn)居民人均居住面積由約20平方米上升至2012年的33平方米即是最好的說(shuō)明;另一方面,過(guò)去十年是我國(guó)城鎮(zhèn)化推進(jìn)速率最為陡峭的十年,每年兩三千萬(wàn)非城鎮(zhèn)人口進(jìn)入城市定居,新增城鎮(zhèn)人口的居住需要對(duì)城市住房形成巨大的需求。

　　投資性需求也急劇膨脹。中國(guó)人歷來(lái)有高儲(chǔ)蓄的習(xí)慣,過(guò)去十余年我國(guó)外匯儲(chǔ)備快速增長(zhǎng)、社會(huì)貨幣投放激增,購(gòu)置房產(chǎn)不失為最好的財(cái)富配置方式,而房?jī)r(jià)快速上升配之以高杠桿按揭,房地產(chǎn)投資回報(bào)數(shù)倍放大,投資和投機(jī)需求均急劇膨脹。

　　與此同時(shí),多層次住房保障體系的缺失造成住房需求全部走向商品房市場(chǎng),土地供應(yīng)不足、投資開(kāi)發(fā)主體囤地不開(kāi)工等造成供給的不足,另外土地制度的雙軌制造成大量小產(chǎn)權(quán)等住房供應(yīng)得不到確權(quán),從而變相加劇了住房供應(yīng)的不足。供需矛盾持續(xù),只能以?xún)r(jià)格的上漲來(lái)調(diào)解。

　　時(shí)至今日,重新梳理供需矛盾的格局變化,中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的演進(jìn)路線(xiàn)也許會(huì)逐漸清晰。從改善性需求來(lái)看,當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積已達(dá)33平方米,已接近甚至超越一些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平,且隨著我國(guó)房屋竣工面積的增長(zhǎng),該指標(biāo)仍在進(jìn)一步改善,我國(guó)總體改善性需求對(duì)住房新增需求的邊際壓力逐漸減弱。從城鎮(zhèn)化來(lái)看,2012年我國(guó)官方的城鎮(zhèn)化率為52%,過(guò)去十年城鎮(zhèn)化率年均增長(zhǎng)約1.3個(gè)百分點(diǎn),根據(jù)我國(guó)政府制定的城鎮(zhèn)化率目標(biāo)分析,未來(lái)年均新增城鎮(zhèn)化率約1個(gè)百分點(diǎn),且呈逐漸下行態(tài)勢(shì)。再?gòu)耐顿Y性需求來(lái)看,目前我國(guó)主要城市均執(zhí)行較為嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策,政策目標(biāo)精確打擊投資投機(jī)需求,力求住房去投資化。從我國(guó)住房供應(yīng)能力來(lái)看,與10年前我國(guó)商品房竣工3億至4億平方米相比,2012年我國(guó)商品房竣工面積達(dá)9.9億平方米,其中住宅竣工面積達(dá)7.9億平方米,2012年我國(guó)新開(kāi)工商品房面積17.7億平方米,其中住宅約13億平方米,商品房的供應(yīng)能力已大幅改善。

　　在住房制度方面,保障房建設(shè)依然是政府完善住房體系的重點(diǎn)工作之一,土地制度改革也有望化解多年來(lái)土地供應(yīng)不足、小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法合法流通的矛盾。另外,我國(guó)購(gòu)房群體過(guò)度年輕化透支潛在需求、當(dāng)前房?jī)r(jià)水平下普遍較低的租金回報(bào)率水平也在一定程度上預(yù)示著未來(lái)購(gòu)房需求或不可持續(xù)。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)-經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)　 周 寧

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀(guān)點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀