商業(yè)地產“地標”沖動　盲動上馬或現(xiàn)危機

　　住宅市場持續(xù)調控下，各路資本加快商業(yè)土地購地步伐，扎堆涌入商辦市場，尤其是進入中國內地商業(yè)地產，內地多數(shù)評論認為，二三線城市的商業(yè)地產價值仍待挖掘，筆者也不否認，二三線城市的商業(yè)地產的確存在發(fā)展機會，尤其是在城市核心地段及新興商圈區(qū)域，商業(yè)地產面臨著新的發(fā)展機會。

　　數(shù)據(jù)顯示，在二三線城市，近期在建或擬建的城市綜合體數(shù)量，成都80多個、合肥22個、無錫20余個、福州16個、石家莊15個、濟南16個，就連剛剛獲批經濟特區(qū)的喀什，市區(qū)人口約30多萬，規(guī)劃和在建的城市綜合體也多達到18個。

　　全國都在上演商業(yè)升級，這也是地方政府與房產商共同上演的造城計劃中的重頭戲。尤其是隨著一二線城市的商業(yè)地產日趨飽和，三線城市商業(yè)地產大發(fā)展正是大勢所趨。

　　二三線城市商業(yè)地產大發(fā)展的三大原因

　　近幾年來，二三線城市商業(yè)地產發(fā)展迅速，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，主要有三大原因：

　　第一、城市化進程新的城市發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)環(huán)境不斷升級是主因。中國仍然處于城市化進程的快速發(fā)展階段，二三線城市在這個階段不斷推出新的城市規(guī)劃，這個規(guī)劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并、原有城市區(qū)域功能升級等諸多方面。這些規(guī)劃將直接導致社會及經濟資源向這些區(qū)域集合，也就直接導致中國二三線城市正不斷成長并經歷著快速的發(fā)展。

　　有關機構預測，隨著中國發(fā)展重心由出口導向轉為國內消費，預計到2020年，一線城市在中國商業(yè)地產總量中的比重將僅占10%，這也預示著今后十年里二、三線城市所蘊含的巨大商機。

　　第二、產業(yè)結構不斷升級帶動經濟發(fā)展，以及由此所帶來的城市化進程加快及商業(yè)升級正成為二三線城市商業(yè)地產發(fā)展的重要因素。

　　第三、當前住宅市場限購的市場背景下，眾多房企將視線轉移到具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市的商業(yè)地產，從企業(yè)自身的角度而言，主要也是為了實現(xiàn)其整個企業(yè)體系內部自有的現(xiàn)金流結構中實現(xiàn)投資商業(yè)地產的資金與投資住宅地產、其他產業(yè)的資金互動，并且這兩者之間能夠實現(xiàn)良好互補。

　　商業(yè)地產“地標”沖動，盲動后或現(xiàn)危機

　　二三線城市商業(yè)地產建設一路高歌猛進，萬達集團、寶龍集團、凱德置地等知名開發(fā)企業(yè)和投資機構也聲稱將持續(xù)重點關注商業(yè)地產尤其是城市綜合體的開發(fā)，并加大投資力度。二三線城市各類綜合體項目井噴，商業(yè)地產挺進“地標時代”。

　　由于布局過早、市場定位不清晰及同質化競爭等問題也導致當前二三線城市商業(yè)地產同樣面臨競爭加劇，這不僅僅直接導致區(qū)域內商業(yè)地產供應量偏大的問題，而且在未來面臨更多的是長時間的培育及項目的經營問題。

　　對于一個具體商業(yè)地產投資者來說，其整個企業(yè)體系內部能否在自有的現(xiàn)金流結構中實現(xiàn)投資商業(yè)地產的資金與投資其他產業(yè)的資金互動，并且這兩者之間能夠實現(xiàn)良好互補，這將成為商業(yè)地產投資者降低市場風險和實現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。

　　雄厚的資本成為商業(yè)地產市場決勝的必不可少條件，但是良好的資本運營能力與創(chuàng)新能力、投資商業(yè)地產贏利模式的確定，與市場的前瞻性的判斷將成為決定商業(yè)地產投資者成功與否的關鍵因素。

來源：山東商報　 馬妍　

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