房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)版最大包袱

　　在李克強(qiáng)總理提出打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)版之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從一直備受關(guān)注，而時(shí)下，以房?jī)r(jià)漲跌為表象的行業(yè)走勢(shì)與調(diào)控政策的博弈越來越嚴(yán)峻。

　　客觀來說，房地產(chǎn)在特定時(shí)期發(fā)揮了刺激經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展之功，但同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整惰性的累積，房地產(chǎn)綁架銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)也在加劇。在經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)不減的形勢(shì)下，一方面政府寄望通過降低投資、淘汰落后產(chǎn)能來提升經(jīng)濟(jì)肌體的健康度；另一方面，又不能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)失速而損失就業(yè)等民生訴求，這顯然是個(gè)兩難的選擇。有專家尖銳地指出，“政府要想真正的調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，就必須去經(jīng)濟(jì)的‘房地產(chǎn)化’，即以房地產(chǎn)市場(chǎng)重大調(diào)整作為整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的切入點(diǎn)”。觀點(diǎn)不錯(cuò)，可是，在放棄高增長(zhǎng)去房地產(chǎn)化的時(shí)侯，如何找到能穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和替代房地產(chǎn)業(yè)留下的空白呢？

　　我們認(rèn)為，如今房地產(chǎn)業(yè)存在的一些問題也并非能隨著“去房地產(chǎn)化”一并揮之而去。

　　一是在分配環(huán)節(jié)，保障房變味。原本由政府為中低收入住房困難家庭提供，涵蓋廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房的保障性住房，屢屢被曝光資金挪用，分配不公，申請(qǐng)黑幕。而由于缺少退出機(jī)制，一些地方的保障房已經(jīng)被用來出租，小區(qū)內(nèi)寶馬奔馳豪車隨處可見。

　　不過，政府堅(jiān)持商品房與保障房?jī)蓷l腿走路，并尤其看重保障房建設(shè)。今年3月，財(cái)政部公布2013年中國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程的建設(shè)目標(biāo)是基本建成470萬套、新開工630萬套。6月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，今后五年再改造城市和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬戶。同時(shí)提出，抓好其他保障房的建設(shè)、分配和管理，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。依筆者之見，保障房建設(shè)的力度不可謂不大，而如何確保建設(shè)初衷能夠在各個(gè)落實(shí)的環(huán)節(jié)中不打折扣，少打折扣意義更大。

　　二是保有環(huán)節(jié)，稅收征管難。一直以來，房產(chǎn)稅征收被認(rèn)為是管控房?jī)r(jià)的殺手锏，而住房信息聯(lián)網(wǎng)被認(rèn)為是房產(chǎn)稅征管的前提。此前，住建部承諾今年6月底“實(shí)現(xiàn)500城個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)”，如今已超過最后期限近一個(gè)月，盡管輿論不斷，住建部仍遲遲沒有回應(yīng)。事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)之所以能夠歷盡一輪輪調(diào)控“九死一生”，公開秘密在于，以目前的地方財(cái)政體系，中短期內(nèi)，甚至相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，難以離開土地財(cái)政為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)“印鈔機(jī)”。

　　房地產(chǎn)業(yè)糾結(jié)了太多的利益關(guān)系。當(dāng)前審計(jì)署查出的問題多與地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)。以北京為例，2010年至2012年間，市國(guó)土局應(yīng)收土地出讓收入1853.2億元，經(jīng)核實(shí)，實(shí)際收入1845.2億元，有8億元土地出讓收入沒有及時(shí)上繳國(guó)庫。對(duì)銀行理財(cái)產(chǎn)品的審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，抽查的165筆理財(cái)中涉及329只理財(cái)產(chǎn)品233億元資金違規(guī)投向了房地產(chǎn)開發(fā)等禁止領(lǐng)域。

　　三是流通環(huán)節(jié)，各類稅費(fèi)高。按照最新的二手房交易稅費(fèi)計(jì)算，買賣雙方共涉及契稅、交易服務(wù)費(fèi)、交易印花稅、土地出讓金、個(gè)人所得稅等10余種不同名目稅種。以出售一套100平米總價(jià)300萬元的普通住宅計(jì)，根據(jù)房產(chǎn)是否滿5年，買房是否首次購(gòu)房以及賣方是否家庭唯一住房等不同標(biāo)準(zhǔn)，買賣雙方需要繳納的稅費(fèi)從4.5萬元-28.8萬元不等，這其中不含經(jīng)適房需繳納的10％綜合地價(jià)款。原本限制投機(jī)獲利避免推高房?jī)r(jià)的高稅收初衷成為了中介機(jī)構(gòu)“陰陽合同”規(guī)避稅收的推手，并助長(zhǎng)賣家提高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)。

　　其實(shí)，房子生產(chǎn)周期長(zhǎng)與不可復(fù)制性的特征是造成供需矛盾的一大因素，因此，筆者建議針對(duì)當(dāng)前的需求端的膨脹，放開二手房流通限制，允許自由交易。這在理論上相當(dāng)于擴(kuò)大供給量，反而可以對(duì)沖一部分需求，從而平抑房?jī)r(jià)，降低房產(chǎn)投資投機(jī)預(yù)期。當(dāng)然，前提是政府在交易環(huán)節(jié)上提供便利，在稅收環(huán)節(jié)上讓利。

　　或許，房地產(chǎn)業(yè)的問題不只筆者淺見之上述一二三。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期的今天，對(duì)于一個(gè)曾經(jīng)發(fā)揮重要作用如今依然有影響力的行業(yè)，如何理順其中盤根錯(cuò)節(jié)的利益關(guān)系、盤桓往復(fù)的信息交錯(cuò)，實(shí)現(xiàn)“去房地產(chǎn)化”的困難程度是可以想見的。

來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

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