小城地產(chǎn)開發(fā)樣本：大量賣地致樓市庫(kù)存兩年難消化

　　地處江西西南的新余市,無(wú)論從人口數(shù)量還是區(qū)域面積看,在江西的11個(gè)地級(jí)市中,均為最小。然而,新余本地媒體批露的一份最新數(shù)據(jù)顯示,2013年上半年,新余樓市的庫(kù)存面積達(dá)到了348.09萬(wàn)平方米,這個(gè)數(shù)字超過(guò)了江西省會(huì)南昌市,名列全省第一。

　　“新余的樓盤項(xiàng)目不下兩百個(gè),看似熱鬧的銷售現(xiàn)場(chǎng)背后,很多都是人為制造的假象?！毙掠嗍幸晃毁Y深地產(chǎn)業(yè)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹?！鞍凑招掠喱F(xiàn)在的銷售進(jìn)展,僅現(xiàn)有庫(kù)存量?jī)赡甓茧y以消化。”

　　不僅如此,新余存量房的入住率也非常低。新余市房管局曾對(duì)當(dāng)?shù)?9個(gè)樓盤的入住率進(jìn)行過(guò)統(tǒng)計(jì),近五成的房子空置。而在新余濕地公園附近的一些樓盤,入住率甚至不到一成。

　　熱銷場(chǎng)面人為制造/

　　7月23日,住在新余市北湖公園附近的趙大媽又接到活了,像往常一樣,為新余市城北毓秀大道上的一個(gè)待銷樓盤“捧場(chǎng)”,對(duì)方請(qǐng)她組織一批老年人到該樓盤的售樓中心“簽約”,一天管吃管喝,還給他們每人發(fā)100元。

　　次日,該樓盤盛大開盤,銷售中心人頭攢動(dòng),果然出現(xiàn)了預(yù)期中“火爆”的場(chǎng)面。一個(gè)上午不到,該樓盤推出的102套房子全部售罄。銷售經(jīng)理手握話筒告訴大家,不要排隊(duì)了,本次新推房源已經(jīng)銷完了。

　　“按照新余現(xiàn)有的庫(kù)存面積,即使不推新房源,這些庫(kù)存兩年都賣不完,所以日光盤在新余根本是不可能的事情?！币晃挥兄嗄赇N售經(jīng)驗(yàn)的置業(yè)顧問(wèn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,趙大媽的情況就是新余開發(fā)商請(qǐng)人制造熱銷假象的一個(gè)例子。而上述樓盤僅僅是新余市大小樓盤人為制造熱賣假象的一個(gè)縮影。

　　在新余經(jīng)商的鄭明輝化名告訴記者,一年前,他從老家樟樹來(lái)到新余經(jīng)商,兩地相隔僅60多公里,他就想在新余買一套房。去城西的仰天崗一樓盤看房子,銷售顧問(wèn)告訴他,樓盤剛開不久,已經(jīng)賣得差不多了,余下的不會(huì)超過(guò)10套。

　　“這個(gè)地段去我老家比較方便,一聽(tīng)說(shuō)快要賣光了,趕緊交了定金,選了一套三居室的房子,并且是一樓的?！编嵜鬏x說(shuō),等正式簽合同的時(shí)候,置業(yè)顧問(wèn)又悄悄告訴他,如果他要換,可以換一套位置更好的,價(jià)格也稍微高一點(diǎn)?！斑@個(gè)時(shí)候可銷售的房子不僅沒(méi)有越來(lái)越少,反而越來(lái)越多,在銷控表上看到,多達(dá)四五十套?！?/p>

　　針對(duì)上述現(xiàn)象,一位陳姓置業(yè)顧問(wèn)向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋說(shuō),這是因?yàn)橛幸恍┤嗽诮涣硕ń疬x房之后,可能欠考慮,一段時(shí)間之后,又過(guò)來(lái)退房,所以才導(dǎo)致可售房源不降反升。

　　庫(kù)存量?jī)赡觌y消化/

　　繁榮表象后面,是大量的商品房積壓和空置。據(jù)新余當(dāng)?shù)匾患颐襟w報(bào)道,截至2013年6月30日,新余可售住宅31384套,庫(kù)存面積348.09萬(wàn)平方米,該數(shù)據(jù)為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新余調(diào)查隊(duì)公布的。

　　“此前三年,新余住宅年均銷售面積僅約166萬(wàn)平方米,以此計(jì)算,現(xiàn)在庫(kù)存量在不增加的前提下,兩年都賣不完?！鄙鲜鲣N售經(jīng)理表示。

　　7月24日上午,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到新余市房管局,該局房地產(chǎn)開發(fā)管理科科長(zhǎng)曹菊英提供了一份《新余市中心城區(qū)2013年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》以下簡(jiǎn)稱報(bào)告,報(bào)告對(duì)2013年1~6月末空置房動(dòng)態(tài)進(jìn)行了監(jiān)測(cè),結(jié)果顯示,6月末,新余中心城區(qū)空置房14977套,住宅面積174.54萬(wàn)平方米。

　　曹菊英告訴記者,這個(gè)空置房的數(shù)字就是指住宅的庫(kù)存量,與上述國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新余調(diào)查隊(duì)公布的數(shù)字有較大的出入。

　　記者隨后向國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新余調(diào)查隊(duì)進(jìn)行求證,一位工作人員表示,此前媒體報(bào)道的新余市庫(kù)存可售住宅31384套、面積348.09萬(wàn)平方米的確是他們發(fā)布的,不過(guò),這個(gè)數(shù)據(jù)是新余市房管局向他們提供的。“我們并沒(méi)有做過(guò)統(tǒng)計(jì)調(diào)查,以當(dāng)?shù)胤抗懿块T提供的數(shù)據(jù)對(duì)外發(fā)布?！?/p>

　　新余市房管局報(bào)告稱,今年上半年,新余中心城區(qū)新建商品住宅預(yù)售面積99萬(wàn)平方米,同期銷售面積112.55萬(wàn)平方米。一位新余地產(chǎn)業(yè)資深從業(yè)人士向記者表示,“實(shí)際上今年上半年的銷售同比上漲了近一倍,未來(lái)不可能一直保持如此高的增速,因此消化庫(kù)存時(shí)間周期可能更長(zhǎng)?！?/p>

　　空置率近五成/

　　據(jù)新余市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),新余市全市人口115.1萬(wàn)人,人口數(shù)量甚至不及江西的縣級(jí)市豐城市、萬(wàn)年縣。

　　一位資深的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,新余市中心城區(qū)的居住人口只有50萬(wàn)左右,但是開發(fā)的樓盤項(xiàng)目卻不下200個(gè)。

　　記者從新余市房管局了解到,新余市注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)有150多家,按照江西省住建廳必須有項(xiàng)目才能注冊(cè)房地產(chǎn)公司的規(guī)定,加之不少房企開發(fā)了多個(gè)樓盤項(xiàng)目,這也可以間接印證上述業(yè)內(nèi)人士介紹的新余樓盤200個(gè)項(xiàng)目的說(shuō)法。

　　事實(shí)上,一些已經(jīng)交房的樓盤,整體的入住率也非常低。

　　新余市體育館附近的某個(gè)樓盤,第一期6棟住宅已經(jīng)銷售一空。不過(guò)該樓盤一位姓曾的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者,小區(qū)一期雖然已經(jīng)賣完了,但是入住的人家不足一成。“我們一期開發(fā)的房子比較高檔,來(lái)買房的人多半有幾套房子,加上這邊的配套設(shè)施還不完善,因此住的人比較少?！?/p>

　　7月24日晚8時(shí)許,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者沿新余市毓秀大道自西向東觀看沿路樓盤的入住率情況。經(jīng)過(guò)綠景水岸時(shí),沿路的兩棟住宅中只有不到10戶人家亮燈;而加州國(guó)際公館樓盤沿路的住宅中,亮燈的窗戶也屈指可數(shù)。

　　對(duì)于新余住宅的空置率,新余市房管局曾在今年上半年做過(guò)一個(gè)統(tǒng)計(jì),對(duì)新余城區(qū)39個(gè)新建住宅小區(qū)進(jìn)行了調(diào)查,結(jié)果顯示總體入住率為51.28%,空置率接近五成。

　　賣地后遺癥初顯/

　　新余現(xiàn)在過(guò)量的房地產(chǎn)開發(fā),或與政府當(dāng)初大規(guī)模賣地是分不開的。

　　“新余雖然是一座工業(yè)城市,但是此前的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)單一,只有鋼和新能源。政府的財(cái)政收入在全省排名長(zhǎng)期倒數(shù)?！苯魇∩缈圃阂晃谎芯拷鲄^(qū)域經(jīng)濟(jì)的專家認(rèn)為,新余修建了一系列城市基礎(chǔ)設(shè)施?！斑@些都需要錢,新余只有大量賣地,補(bǔ)充地方財(cái)政收入?！?/p>

　　城東至經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城西至仰天崗,城北拓至孔目江濕地公園……一位開發(fā)商戲言,新余市政府把未來(lái)十年的地都賣完了。

　　新余市房產(chǎn)局公布的數(shù)據(jù)顯示,2008年市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓面積為3396畝,在經(jīng)歷了金融危機(jī)之后,2009年大幅減少至1321畝,但是2010年又上升至2276畝,2011年為2598畝。

　　上述開發(fā)商介紹,新余的地不僅賣得多,還賣得便宜。新余市體育館附近的暨陽(yáng)地段剛開發(fā)時(shí),最便宜的地價(jià)僅有20萬(wàn)一畝。“有一些地產(chǎn)商一次性拿地1000畝,這一塊地就可以開發(fā)10年。”

　　這也直接導(dǎo)致了新余的房?jī)r(jià)偏低,據(jù)統(tǒng)計(jì),2013年1~6月,新余市商品房住宅銷售均價(jià)3794元/平方米。這個(gè)價(jià)格在江西省11個(gè)同級(jí)城市中排名墊底。

　　新余市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)一位秘書長(zhǎng)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為,“投資空間很小,但對(duì)剛性需求的老百姓是非常有利的。”

　　“2013年新余房?jī)r(jià)同比上漲了5.59%,這個(gè)漲幅只比銀行定期存款利息高了不到1個(gè)百分點(diǎn)?！币晃毁Y深的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示,新余偏低的房?jī)r(jià)讓其不具備投資價(jià)值,加之新余城市小、人口少,總需求并不大,大量的住宅將被空置?！安簧俜康禺a(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)改行了,未來(lái)五年,新余的樓市將迎來(lái)一次洗牌。”

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