大型房企八成資金投向一二線城市

　　北京、上海、廣州等一二線城市近期重新迎來“地王”季,地產商發(fā)力布局大城市的現象越演越烈。專家認為,三四線市樓市在經濟增速下滑、地產供應量相對較大的背景下風險加大,而一二線城市的資源稀缺等優(yōu)勢開始顯現,房價上漲動力穩(wěn)定,。

　　八成資金投向一二線城市

　　廣州,6月份房地產“黑馬”佳兆業(yè)攜裕瑞房地產以45　.57億元拿下黃埔區(qū)南玻宅地,成為廣州當時的總價“地王”;上海,連一直對“地王”稱號敬而遠之的萬科7月份也出資48.7億元搶得張江高科技園區(qū)商住地塊,溢價率88.6%,刷新了上海年內總價“地王”紀錄;深圳,“前海第一拍”7月26日在深圳土地交易中心舉行,最終深圳本地房企卓越置業(yè)分別以51.99億元和71　.8億元將其收入囊中,溢價率分別為52.7%和32.5%。

　　一二線城市土地市場重現火爆場面,顯示出地產商將經營重點重新移至大城市的趨勢。據世聯地產統計數據,今年上半年萬科地產、保利地產、恒大地產、中海地產等16家品牌房企在土地上的開支高達1978億元,同比去年597億元的數據,增幅達到230%,其中一二線城市占79%,接近八成。

　　如,被稱為“拿地狂人”佳兆業(yè)集團,今年獲取的土地幾乎都在上海、廣州、深圳、杭州、青島、武漢、成都等一二線和區(qū)域核心城市。此前一向以二三線城市,特別是三線城市為經營重點的恒大地產,7月初以35.6億元購得北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一塊居住用地,被業(yè)界視為品牌房企實施戰(zhàn)略轉移,重新回歸一二線城市的“加強信號”。

　　國土資源部的數據也顯示,今年1-5月,房地產開發(fā)企業(yè)到位資金4.5萬億元,同比增長32.0%,企業(yè)購地積極性上升,并向一線城市和部分二線城市回歸,一線城市住房用地供應增幅大幅高于全國水平。

　　一二線城市成房企“安全港”

　　地產商加大一二線城市布局的趨勢,已引起各界關注。專家分析認為,在經濟增速放緩背景下,一二線城市的資源聚集、土地稀缺、經濟增長穩(wěn)定等優(yōu)勢開始顯現,而前兩年房地產企業(yè)重點布局的三四線城市,由于庫存加大、房價過快上漲缺乏支撐等原因,風險開始增大。

　　合富輝煌中國山東分公司市場研究總監(jiān)許傳明說,從山東來看,濟南、青島等二線城市相比地級市及縣城來說,今年以來的銷售情況和市場活力確實要好得多“三四線城市風險相對較高,特別是沒有良好產業(yè)支撐的地區(qū)?！?/p>

　　“2009年之后,三四線城市的土地供應有了爆發(fā)式的增長,特別是大城市限購等調控加碼后,不少地產商開始重點布局三四線城市,目前這些城市地產市場存量較大;而一二線城市在不斷去庫存?！北本┲性袌鲅芯坎靠偙O(jiān)張大偉說。

　　據中原集團研究中心監(jiān)測,2012年一線城市樓市的平均供求比為1.01,而到了今年上半年,一線城市平均供求比降為0.8,出現供不應求情況,市場存量下降、房價上升。

　　中國房產信息集團克而瑞研究中心近日發(fā)布《2013年中國城市房地產發(fā)展風險排行榜》顯示,風險最大的城市主要集中在三線城市,上海、北京、廣州成為我國房地產風險最低的3個城市。

　　易居研究院企業(yè)研究中心的報告也指出,由于三線城市經濟總量相對有限,中心區(qū)域的土地供應也較為充裕,使得三線城市供應過量的市場“雪上加霜”;即便一二線城市樓價一直高企,但是在更高的市場去庫存推動下,一二線城市的風險依舊比三線城市小得多。

　　房價走勢或將繼續(xù)分化

　　不少業(yè)內專家認為,房地產市場的這種分化還會持續(xù),一二線城市房價“領漲”的趨勢短期內還難以改變,今后還需加強“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”,促進大中小城市協調發(fā)展。

　　國家統計數據顯示,近期一二線城市房價漲幅明顯加快。6月份,北上廣深等一線城市新建商品住宅價格漲幅分別達16.7%、14.4%、16.5%和16.0%,南京、福州、廈門、鄭州等二線城市漲幅也都超過10%,一線城市和重點區(qū)域的二線城市“領漲”全國。

　　張大偉說,在2011年之前,大中小城市房價漲跌基本一致,但此后房價走勢開始出現分化“在經濟增速放緩背景下,一些中小城市的就業(yè)吸納能力受到明顯影響,而相對來說大城市機會更大,這種集聚效應暫時還難以改變。”

　　國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵說,在一線、二線高等級的城市,資源稀缺性依然存在,房價還有上漲的空間,部分三線城市和四線城市、縣城再按照當前的模式發(fā)展房地產,恐怕在擴張到一定程度的時候會導致崩盤。

　　此外,業(yè)內人士分析,周轉速度較慢或者部分大量布局三、四線城市的中小房企市場份額正在萎縮,相比之下,走高周轉策略的標桿房企銷售業(yè)績和利潤增幅都較為突出,其市場占有率也在加速擴張,而標桿房企的產品布局正再次向一二線城市集中,部分中小房企正是缺乏這一優(yōu)勢而遭遇凈利潤下滑甚至虧損。

　　一些專家認為,政府宜引導一些優(yōu)質資源向中小城市相對均勻分布,合理引導人口流動,遏制大城市房價上漲趨勢。如,通過改變交通狀況,在相對遠的地方增加中低收入者購房的供給,同時在大城市通過增加保障性租房市場供給,緩解中低收入者住房壓力。

　　山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說,中央提出“推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,在此過程中需引導產業(yè)、勞動力在空間上更協調地集聚,三四線城市應提供更好的人文和生態(tài)環(huán)境,以吸引更多轉移人口。

來源：經濟參考報

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