“新國五條”調(diào)控失靈 房地產(chǎn)行業(yè)亟待改革

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)在當天發(fā)布了“10大城市房地產(chǎn)價格指數(shù)”。該數(shù)據(jù)顯示，7月份中國主要城市的新建住宅、二手住宅及住宅租賃價格全面上漲。

　　另有數(shù)據(jù)顯示，2013年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10347元/平方米，環(huán)比6月上漲0.87%，自2012年6月以來連續(xù)第14個月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴大0.1個百分點。同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年7月相比上漲7.94%，漲幅比上月擴大0.54個百分點。

　　面對市場，樓市調(diào)控之手儼然失效。與被稱史上最嚴厲的調(diào)控并行的是房價越來越高，與此同時，不斷刷新紀錄的地王層出不窮，暗示著未來房價還有更多的“上漲空間”。

　　“現(xiàn)在要關心的是能不能從死胡同里鉆出來。”7月29日，中房集團理事長孟曉蘇在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

　　“房價瘋了”

　　調(diào)控已經(jīng)失去了其應有的意義?！氨本┑姆績r漲幅最大，6月份以后北京的房價上漲17.6%，另外廣州和深圳是16%，上海是14.4%，這幾個城市應該說北京是完全貫徹‘新國五條’也完全地推動了房價的上漲?！泵蠒蕴K說。

　　再往前一點，7月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別是63個和55個，新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市分別是69個和68個。

　　面對越調(diào)越漲的房價，不知道華遠地產(chǎn)華遠九都匯董事長任志強是喜還是憂。2012年底，任志強在公開場合預測2013年樓價走勢時，強調(diào)調(diào)控不僅沒有讓樓價得到控制而且3月后會暴漲。

　　國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵8月初在京表示，目前一線城市房產(chǎn)泡沫并不嚴重，未來房價還將上漲。他認為，北京、上海等一線城市集中了教育、醫(yī)療等大量優(yōu)質(zhì)資源，未來房價還將上漲。

　　一線城市房價越調(diào)越高的規(guī)律不斷被證實，中國社會科學院學部委員余永定形容，“中國房地產(chǎn)‘瘋了’”。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，高房價的問題并不是出在調(diào)控政策和執(zhí)行層面，甚至也不是出自樓市本身，而是出在土地財政和超發(fā)貨幣。

　　公開數(shù)據(jù)表明：2003年7月末，廣義貨幣供應量M2余額為20.62萬億元，而到2009年12月末，M2余額達60.6萬億元。到了2013年，這個數(shù)字已經(jīng)突破100萬億元。

　　因此，有評論家認為，調(diào)控與否其實并不重要，重要的是能否控制住印鈔機和落實住房保障責任?！翱刂曝泿牛績r就是無源之水；貨幣超發(fā)，房價就是有本之木。”

　　對此，央行調(diào)查統(tǒng)計司司長盛松成并不贊同外界“高房價是‘印’出來”之說。在中國房地產(chǎn)報刊登的《房價和貨幣供應量沒有直接聯(lián)系》一文中，盛松成認為“房價并不決定于貨幣供應量”。換言之，盛松成認為，在房價劇烈上漲的幅度中，有相當一部分與超發(fā)貨幣有關。但客觀地說，超發(fā)貨幣會帶來房價上漲，但在過快上漲部分（即遠遠跑贏CPI的房價漲幅部分），與貨幣供應量無關。

　　盛松成解釋，從全球范圍來看，貨幣與房價上漲并不總是保持一致。一方面是由于房價上漲與M2的增速并不總保持一致；另一方面，全國范圍內(nèi)貨幣完全自由流通，但各個區(qū)域的房價漲幅卻不盡相同，各區(qū)域的房價漲幅與區(qū)域存款增長速度也不完全一致。這些都表明，房價并不決定于貨幣供應量，而決定于房地產(chǎn)的供求關系。

　　“供求關系”

　　最近這5年房地產(chǎn)調(diào)控一直在“限”字上做文章。原來打壓供給，現(xiàn)在限制需求。孟曉蘇認為，事實證明這種調(diào)控已經(jīng)進入了死胡同。

　　“人口增長、國民收入增加、城市化發(fā)展、國際需求等因素都會提高房地產(chǎn)市場的需求，同時房地產(chǎn)又受稀缺性、壟斷性、基本價值的不確定性等供給因素的制約?！痹谑⑺沙傻奈恼轮校J為，房地產(chǎn)價格取決于供需狀況。

　　“影響房地產(chǎn)供給的因素主要有：房地產(chǎn)的自身價格、生產(chǎn)的成本、生產(chǎn)的技術水平、相關商品的價格、生產(chǎn)要素的擁有量、生產(chǎn)者對未來的預期等。影響房地產(chǎn)需求的因素主要有：商品自身價格、替代品與互補品的價格、消費者的收入水平、消費者的偏好、消費者的預期等。商品價格由商品供需關系決定。供大于求，價格下降；求大于供，價格上升；供求平衡，價格穩(wěn)定?！彼f。

　　2013年4月，中國社科院發(fā)布國內(nèi)房地產(chǎn)藍皮書，同樣指出：國內(nèi)大城市房地產(chǎn)供需不平衡。該書預言房價繼續(xù)攀升。藍皮書認為，從經(jīng)濟學的角度上講，不論是即將出臺的房產(chǎn)稅抑或是限購、限貸，從本質(zhì)上解決不了深層次的供需矛盾。而中國房地產(chǎn)真正的出路，還應該是通過加大保障房供給力度，來彌合供需矛盾，用市場的理性模式來滿足人們的基本需求。

　　大量數(shù)據(jù)表明，一線大城市北京、上海等依然“剛需”很強。王石曾說，北京、上海等大城市房價居高不下的重要原因是各種優(yōu)勢資源集中得太多了，供不應求而導致房價居高不下。

　　“我曾陪同領導去東北考察，在大連房價兩三萬元/平方米，而在沈陽，房價多在8000~9000元/平方米。我對比兩者后發(fā)現(xiàn)，沈陽到處都有房地產(chǎn)企業(yè)在開工建設?！币晃槐O(jiān)管部門的高管告訴中國房地產(chǎn)報，開車在北京轉(zhuǎn)幾圈，就會發(fā)現(xiàn)開工項目寥寥無幾?！氨緛砭凸┎粦?，開工量還很少，房價怎么能不漲呢？”

　　而任志強也屢次強調(diào)，現(xiàn)行調(diào)控政策是不成功的，最大的失敗是沒有增加普通商品房的供給。商品住宅加上保障性住房結(jié)果是新開工面積完全的負增長。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生對媒體表示，房價應與經(jīng)濟相適應，如果就業(yè)是好的，人民收入水平是提高的，實體經(jīng)濟是上升的，這種情況之下的房價上升是良性，但如果房價一枝獨秀地往上漲，這是一種恐慌，不是好事。

　　必須從調(diào)控轉(zhuǎn)向改革

　　“過去的10年，對房價的調(diào)控政府采取了很多的辦法，但是其結(jié)果并不是很理想?！甭櫭飞毖?。

　　“有很多外部因素不是房地產(chǎn)調(diào)控政策所能夠解決的，需要依靠下一步的深化改革。”住建部政策研究中心主任秦虹接受本報專訪時也表示。

　　在秦虹看來，房地產(chǎn)調(diào)控只能解決它本身的問題，還有很多問題不是調(diào)控政策能夠解決的，但是它對房地產(chǎn)的價格影響特別大。如相關領域的、制度層面的、社會層面的改革。

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，要促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，既要搞好房地產(chǎn)調(diào)控，更要通過改革，建立長效機制。對此，他提出了四點建議：

　　首先，土地制度必須要改革。調(diào)控難的背后，包括供地制度和管理的缺陷、居民投資渠道缺乏以及保障房短缺、管理不善。

　　在本期A8版刊載的專訪中，黃小虎也認為，必須要改革現(xiàn)行的征地制度。

　　只要土地還單方面掌握在地方政府手中，并且作為地方財政收入的依仗，目前的供求關系就無法轉(zhuǎn)變。但也正如黃小虎所說，要改革現(xiàn)行征地制度，就要考慮如何解決地方財政問題。

　　其次，投資渠道必須改革。

　　“還有什么比投房地產(chǎn)更保值的呢？”一位投資人士在接受中國房地產(chǎn)報采訪時反問。在實體經(jīng)濟陷入低迷，理財投資無處可去的情況下，房地產(chǎn)成為唯一保值增值的投資品。

　　除了顧云昌所說的“居民投資渠道缺乏”之外，企業(yè)投資渠道的匱乏更為致命。在6月份“錢荒”事件后，聶梅生認為此輪“錢荒”也正是民間資本未進入應有的領域，而是大量進入產(chǎn)能過剩領域及地方融資平臺所致。

　　“鐵路、能源、金融、電信、醫(yī)療、教育……如果這些壟斷領域都能對外開放，企業(yè)投資和居民理財還會蜂擁入房地產(chǎn)嗎？”一位金融界高管認為，只有通過改革打破國家壟斷，房地產(chǎn)行業(yè)才能進入正常發(fā)展軌道。

　　再次，需要推進金融改革。加快推進利率市場化，同時放開資本管制，鼓勵企業(yè)走出去。

　　最后，要建好、管好保障房，搞好相關制度建設。

　　“歷史上的樓市調(diào)控沒有一次是正確的。”任志強不止一次公開表達這個觀點。中國房地產(chǎn)報記者在7月底碰到任志強時，他仍然堅持這個觀點。

　　今年3月底，財政部財政科學研究所所長賈康表示，房地產(chǎn)改革進入了深水期、攻堅期，需要決策者的歷史擔當，“已經(jīng)形成的既得利益是無處不在的，怎么樣在這方面處理好改革，需要拿出更大的決心和勇氣”。

　　“中國已經(jīng)到了任何一項改革都會觸動既得利益的時候。”賈康強調(diào)，處理好這些問題，還需要更高的水平和智慧。

來源：中國房地產(chǎn)報

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