構(gòu)建新住房體制需遵循八原則

　　縱 觀 已 經(jīng) 進 行 的 房 改 之 旅 ， 在“住房是商品”的理念引導下，經(jīng)過二十多年的“一次房改”，最終產(chǎn)出了一個“商保失調(diào)”的扭曲性住房體制，影響宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展與社會 和 諧 。 為 破 解 住 房 體 系 “ 商 保 失調(diào)”的難題，十八大報告提出，“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)與管理，滿足困難家庭基本需求?！庇捎谑袌雠渲玫膶ο笫巧唐贩浚Ｕ现械褪?入 群 體 的 住 房 類 別 是 保 障 房 ， 因而，該制度在本質(zhì)上也可概括為商品房 與 保 障 房 相 協(xié) 調(diào) 的 住 房 制 度 ， 即“兩房協(xié)調(diào)”的新住房制度。

　　要實現(xiàn)這個新的房改目標和任務(wù)，應(yīng)從住房“兩板塊”結(jié)構(gòu)出發(fā)，把握八項改革原則，分類構(gòu)建適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制的商品房體制和適應(yīng)或政府公共服務(wù)體制的保障房體制，在此基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌“兩房體制”改革目標，建立一個契合國情的新住房體制。

　　八項改革原則具體體現(xiàn)為：

　　1.依法規(guī)劃、科學規(guī)劃

　　依法規(guī)劃、科學規(guī)劃是改革的先導性原則。

　　依法規(guī)劃的含義：契合中國政治體制、法制建設(shè)的現(xiàn)狀，首先按照政府的行政法規(guī)或規(guī)章指導二次房改，在改革實踐中注重推動行政法規(guī)或規(guī)章向正式的法律轉(zhuǎn)化，以法律的權(quán)威、規(guī)范性等為改革方向和改革績效保駕護航。

　　科學規(guī)劃的含義：住房體制要符合實際狀況的變化和區(qū)域特點。從新制度理論出發(fā)，受制于規(guī)則制定者的有限認識能力和實際狀況的不斷變化，任何法律法規(guī)均非完美，因而在實踐中需結(jié)合具體問題及其變化而不斷修正已有的法律法規(guī)，此時科學原則對改革來說更顯得重要，更需要堅持。

　　2.分類改革、統(tǒng)籌結(jié)合

　　從住房體系包括商品房和保障房兩大板塊以及保障房包括公租房、經(jīng)適房等多板塊的情況出發(fā)，無疑需要分類改革，并在統(tǒng)籌結(jié)合的基礎(chǔ)上形成新住房體制。但是如何分類改革、如何統(tǒng)籌結(jié)合呢？

　　其一，應(yīng)充分認識到商品房體制的直接功能在于促進商業(yè)性住房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，間接功能在于促進宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展；分項功能反映在商品房體制改革取向上，應(yīng)形成適應(yīng)商業(yè)性住房產(chǎn)業(yè)化的商品房體制改革直接目標和適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制的商品房體制改革間接目標，兩者構(gòu)成商品房新體制改革目標。

　　其二，應(yīng)充分認識到保障房體制的直接功能主要在于促進房困破解，其間接功能在于有利于居住公平，保證社會穩(wěn)定、政治安定。分項功能反映在保障房體制改革取向上，應(yīng)形成適應(yīng)房困破解的保障房體制改革直接目標和適應(yīng)社會保障體制或政府公共服務(wù)體制的保障房體制改革間接目標，兩者構(gòu)成保障房新體制改革目標。

　　其三，就“保障房板塊”而言，公租房、經(jīng)適房和限價房等性質(zhì)差異較大，故而其投融資、土地規(guī)劃等建設(shè)中的制度安排應(yīng)有所區(qū)分。而在商品房體制改革中，普通商品房和高級、奢華的商品房其體制改革的細部特征也應(yīng)有所差別。

　　在此基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌“兩房”改革目標，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和社會保障體制的“兩房協(xié)調(diào)”的新住房體制。

　　3.機構(gòu)優(yōu)化、職能整合

　　一次房改期間，為推進住房市場化改革，1982年3月成立國家經(jīng)濟體制改革委員會，1984年成立國家住房租金改革領(lǐng)導小組，1986年成立住房制度改革領(lǐng)導小組下設(shè)國務(wù)院房改辦專設(shè)機構(gòu)，這為“一次房改”提供了組織基礎(chǔ)。但那時設(shè)立的機構(gòu)主要將住房體制作為經(jīng)濟體制的一部分加以改革，而在商品房體制和保障房體制分類改革的原則下，需內(nèi)設(shè)商品房體制改革部門和保障房體制改革部門，包括分類配備經(jīng)濟學與工商管理、社會學政治學和公共管理專家指導改革，其上還要有總體的住房體制改革領(lǐng)導部門和相應(yīng)的學科負責人統(tǒng)籌改革工作。

　　4.誘導性和強制性制度相結(jié)合

　　房改常常引致中央地方政府、住房建設(shè)單位與居民等關(guān)聯(lián)方的利益調(diào)整，因而需要采取必要的法規(guī)政策消弭沖突來推進改革，從而體現(xiàn)房改強制性的一面。當然，僅僅借助強制性力量推進改革顯然不足，政府優(yōu)化意識形態(tài)環(huán)境、創(chuàng)造和諧的改革氛圍并以正確的理念積極引導住房建設(shè)單位、居民等關(guān)聯(lián)主體支持改革，從而體現(xiàn)房改誘導性的一面。誘導性和強制性相結(jié)合，共同將房改引向深入。

　　需要指出的是，地方政府土地財政的偏好使其在政策制定中有偏向商品房開發(fā)商的沖動，故而需要在兩種制度變遷過程中配套實施中央地方政府在住房體系建設(shè)中的財權(quán)事權(quán)、集權(quán)分權(quán)的對稱化改革，促進中央權(quán)威和地方積極性得到協(xié)同發(fā)揮。

　　5.把握改革切入點

　　保障房板塊。構(gòu)建完善的住房信息系統(tǒng)和相應(yīng)的準入退出機制，有效識別保障房惠及對象，這是保障房體制改革的切入點。從該切入點著手，通過公益性用地、公共財政和公共管理機構(gòu)主導構(gòu)建以政策性租賃房為主的保障房體系。保障房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以政策性租賃房為主導類型，限價房可以科技型人才專項保障房建設(shè)為重點。除國有林區(qū)、墾區(qū)和煤礦棚戶區(qū)等“特區(qū)保障房”外，萬人以上員工的大學、國有大企業(yè)等單位的合作建房也應(yīng)得到鼓勵，但這種“公共住宅單位”須納入整個保障房管理體系中。

　　商品房板塊。在符合城市總體規(guī)劃和土地規(guī)劃的前提下，商品房體制改革以創(chuàng)造有利于商品房開發(fā)商獲得商業(yè)性用地的環(huán)境為切入點，促進其有序競爭，形成品牌，為中高收入群體提供品質(zhì)更佳的商品房，并對保障房居民形成積極而努力進取的動力。為形成住房市場良好的發(fā)展環(huán)境，常規(guī)情況下主要用信貸、稅收、利率等間接調(diào)控手段對其引導，只在金融、經(jīng)濟出現(xiàn)大的波動的情況下才可進行直接的價格干預。

　　6.帕累托式改革

　　新住房體制構(gòu)建是一個繼續(xù)深化住房制度改革的過程，而深化住房制度改革本身又是對關(guān)聯(lián)主體利益再調(diào)整的過程。無論是保障房體制還是商品房體制的改革，都涉及住房需求者、住房建設(shè)或供給者、住房投融資企事業(yè)單位以及統(tǒng)籌改革的政府等核心主體利益的增減損益，如果部分關(guān)聯(lián)主體的利益受損較重，勢必衍生對改革的重重阻力，甚或累積為規(guī)?；纳鐣_突，影響社會安定和諧。因而需要堅持以各關(guān)聯(lián)主體利益不減少的帕累托式改革原則為根本尺度，科學衡量新住房體制構(gòu)建的有效性。

　　7.配套制度跟進

　　住房制度改革需依靠高層的制度環(huán)境，高層制度體系的積極改革反過來也有助于住房新體制的完善。如法制、政府管理體制的改革無疑有利于住房信用體系的建設(shè)，從而有利于攻克保障房體制的軟肋和頑疾，使其在保障對象識別上難度減小而變得易于操作。在國內(nèi)，調(diào)控過高的商品房價格具有熨平宏觀經(jīng)濟波動和促進中高收入居民住房消費的雙重效應(yīng)，但中低收入群體住房消費的可支付能力卻難以在短時期內(nèi)提高，需借助保障房建設(shè)，然而，宏觀調(diào)控體系明知頻繁的商品房價格調(diào)控并不適合破解房困且有干預市場之嫌，但卻仍然為之，其中一個重要原因就在于：國內(nèi)法制不完善背景下保障房信用體系建設(shè)成本較高，導致以保障房破解房困的有效性短期內(nèi)還難以充分展示。

　　8.漸進式改革

　　住房是個價值貴重的特殊物品，其生產(chǎn)要素繁多，住房投融資、建設(shè)管理過程復雜，行為主體多元，加之中國發(fā)展不平衡的大國國情，使得住房制度改革問題更顯復雜，因此房改速度不能太快，動作不能太猛。“休克療法”和“急風暴雨”都會帶來社會不穩(wěn)定，從而導致改革無法進行。不過，對于解決“無房戶”和“科技專家居住貧困”這樣的住房保障問題，改革的速度可以快些，用力可以猛些，以體現(xiàn)社會主義集中力量辦大事的優(yōu)勢和科教興國的戰(zhàn)略導向。

　　堅持上述八項改革原則及其所蘊含的理念，無疑有助于保證今后房改方向的正確性，加快推出一個市場配置和政府保障相結(jié)合的“兩房協(xié)調(diào)”的新住房體制，從而促進兩房體系協(xié)調(diào)發(fā)展，進而既破解房困、促進和諧社會發(fā)展，也有助于宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。

　　
來源：經(jīng)濟參考報

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