樓市發(fā)展長效機制如何設計

　　傳言已久的房地產發(fā)展長效機制隨著中國房地產業(yè)協會副會長朱中一昨日在2013博鰲房地產論壇上的一句“長效機制的草案肯定有了”終于得到證實，然后其“沒有五年時間難以出臺”的表態(tài)，也讓業(yè)界擔憂，長效機制的建立能否轉變此前樓市調控“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的即時決策局面。

　　盡管如此，各界對于長效機制的建立仍然充滿期待，長效機制對房價有何影響？行政化的調控手段是否還會繼續(xù)？房地產作為支柱性產業(yè)的局面是否應當調整？長效機制對樓市的一系列后續(xù)影響有待市場的考驗。

　　■政策背景

　　歷史“欠債”需長效機制償還

　　2009年以來，政府接連不斷地出臺了一系列房地產調控政策，但自從進入今年下半年，業(yè)內紛紛表示，新一屆領導班子似乎開始淡化房地產調控政策，釋放積極信號，更多地將著力點聚焦于讓房地產行業(yè)回歸到正常發(fā)展上來。7月30日，中央政治局會議分析研究下半年經濟工作時，只字未提關注度極高的樓市調控，而只在“積極釋放有效需求，推動居民消費升級，保持合理投資增長”的內容后面，表明了“積極穩(wěn)妥推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”態(tài)度。而國家發(fā)改委主任徐紹史也曾于7月底表示，下一步要建立房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制，促進房地產開發(fā)投資平穩(wěn)增長。

　　對此，業(yè)內大多持支持的態(tài)度，認為政府逐漸讓短期調控政策退出市場，從長遠角度、從基礎工作做起，逐步建立、完善長效調控機制更為必要。“限購等短期行政調控手段除了部分一線城市必須要實行之外，在大多數城市都是對地方經濟傷害比較大的，應逐漸退出市場的?！眮喬鞘醒芯繒康禺a分會會長陳寶存坦言。

　　鏈家地產市場部分析師張旭表示，經過7年的不斷發(fā)展與進化，當前我國宏觀調控政策已經能夠基本滿足剔除投機性需求，調控范圍也已經基本覆蓋整個房地產市場的各個主體與生產要素，進一步從嚴的空間也可能僅限于部分城市政策的落地執(zhí)行，影響有限。

　　朱中一介紹，今年前7個月，全國房地產市場總體延續(xù)了去年下半年以來的回升態(tài)勢，部分熱點城市商品房成交量和住房價格上漲明顯，房地產開發(fā)投資保持較高水平，保障性安居工程推進順利。但一些地方房價上漲的預期較強、“地王”也頻頻出現；房地產市場的差異性明顯，一些地方供求關系緊張，一些地方的商品住房和商業(yè)地產去庫存化壓力較大；一些地方在保障房建設資金籌措等方面遇到了困難，也有個別地方將保障房資金挪做他用。

　　在各地政府實施短期調控政策一段時間后，樓市仍問題頻出的情況下，長期調控就被政府和業(yè)內更加重視了起來。

　　張旭坦言，由于過去甚至有部分時期，調控政策呈現矯枉過正態(tài)勢，誤傷了合理存在的需求。“過去十年政府對于樓市的調控存在一些不恰當的做法，積累的各種問題造成現在市場矛盾加劇、激化，部分城市甚至可用調控一輪、矛盾加劇一輪來形容?！标悓毚媾e例稱，政府手中土地存量不足是過去政府調控樓市后留下的棘手“欠債”之一，而這需要通過長效機制中建立土地供應制度來解決。

　　建設時間

　　長效機制不能急于一時

　　對于各界頗為關心的長效機制出臺速度、成形進度，朱中一坦言，長效機制沒有五年時間難以出臺，并在改革過程中根據市場情況進行實時更新。

　　對此，業(yè)內出現了一些擔憂之聲，有觀點認為，我國房地產市場日新月異，五年甚至更長的時間后，市場情況根本難以預料，到時候再陸續(xù)出臺長效機制能否真正解決市場中存在的問題，長效機制難道不該“只爭朝夕”么？

　　“欲速則不達”，陳寶存說，他認為這種擔憂沒有必要，“如果用五年左右就可以逐步形成長效機制是非常不易的?！?中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強稱。而陳寶存則直言，長效機制估計在未來五年也只能形成一個初步草案，想要在這個時間內完成基本是不可能的，逐步完善長效機制至少與需要十年甚至更久。

　　陳寶存認為，長效機制的建立需要以存量房評估、全國住房信息聯網等工作作為基礎，需要進行基本工作非常多，推進、實施也非常難，長效機制中大量政策提出很久卻無法執(zhí)行就是因為很多實行所需基礎條件都不具備。

　　朱中一介紹，長效機制的內容應該包括如何完善住房制度、調控的機制、財稅制度以及住宅產業(yè)化等問題。并且，長效機制會對現有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。而在陳寶存眼中，僅在“改革財稅制度”一項中推行“房產稅”政策就需要對大量的存量房進行調查、評估，“對存量房和增量房同時征稅，才能真正達到調控作用，但如果不對存量房評估就倉促出臺條文，最后調控政策也只能淪為‘擺設’?！标悓毚姹硎?。

　　另外，對于市場動態(tài)變化后，長效機制的出臺能否起到應有的效果的看法，陳國強認為，長效機制是在不斷制定、完善、出臺、改進的，目前我國的長效機制體系并不是完全空白的，包括已經出臺的預售制度等行業(yè)制度都是長效機制的組成部分，不論是已出臺的還是正在制定的、剛剛啟動甚至還未啟動的政策，如果要被納入到長效機制中，就必須是隨著市場變化而不斷變化、完善的，尤其是市場影響比較大的、比較核心土地供應等制度。

　　機制內容

　　市場或將分類放開

　　盡管目前有關樓市長效調控機制的方案尚未出臺，也沒有明確的落地信號，但這反映了當前房地產市場重現房價上漲的預期市場背景下，相關部門對于當前房地產市場走勢的擔憂以及對于中長期房地產市場健康發(fā)展的設想。在此背景下，長效機制的頂層設計怎么做，成為一個新命題。

　　近期媒體報道，46個限購城市之一的浙江溫州已經悄然松綁限購令：原本不可以購買第二套住房的本地和非本地戶籍人士，被允許購買二套房。這讓市場不禁猜想，束縛房地產多年的限購等政策是否會退出？

　　多數業(yè)內人士認為，長效機制意味著去房地產行政化，而經濟手段和市場手段將取而代之。中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所所長陳淮昨日表示，短期調控和長效機制的根本區(qū)別在于，政策是短期的即時決策，而長效機制則是制度建設，是保證產業(yè)如何發(fā)展的問題。

　　“長效機制毫無疑問是改革的一部分。”朱中一在博鰲論壇表示，長效機制的內容應該包括如何完善住房制度、調控機制、財稅制度以及住宅產業(yè)化等問題。并且長效機制會對現有的財稅體制、土地政策、金融體制有所改革。

　　朱中一指出，在長效機制的設計中，保障性住房將是一個重點，要繼續(xù)加強保障性安居工程在資金籌措、使用監(jiān)管、規(guī)劃建設、工程質量、分配、退出和運營管理等方面的工作。

　　值得一提的是，北京商報記者從相關渠道獲悉，在此前監(jiān)管部門對各地房地產調控成效的摸底中，各地區(qū)反饋的意見基本上為希望市場分類放開。一方面高端市場完全市場化，以此保證地方土地出讓收入以及稅收；另一方面中低端市場則堅持現有的調控手段。

　　對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從實際執(zhí)行層面來看，定向寬松的調整從2012年就開始了。未來長效機制將主要以房產稅為調節(jié)手段，遏制投機性需求，保證合理的自住需求，支持中長期的投資性需求。

　　“現有的調控政策暫時難言退出”，張宏偉表示，如果長效機制在今年年底、明年年初開始出臺，那么當財稅體制、土地政策、金融體制等露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向寬松，樓市調控政策逐步退出之時。

　　在建立長效機制上，土地政策被認為是最核心的障礙。寶龍集團總裁許華芳昨日在博鰲論壇表示，房地產調控長效機制在短時間內無解，土地財政是根本原因。“土地財政政策如果還繼續(xù)維持的話，很難說房地產調控能有個長效機制，地方和中央總是在博弈，而且是很堅決地博弈?！?/p>

　　朱中一表示，房地產市場是地域差異性很大的市場。中央政府應允許地方政府在中央政策的原則指導下，各地可因地制宜、分類決策。“中央政府應要求各地加強城市產業(yè)發(fā)展，不要過度依賴土地財政和房地產，而是通過產業(yè)帶動來發(fā)展經濟?！?/p>

　　產業(yè)定位

　　房地產支柱地位將有所調整

　　對于中國現階段的經濟增長而言，房地產集合了中央政府、地方政府、開發(fā)商、銀行信托以及房地產產業(yè)鏈形形色色的供貨商、購房者等龐大的利益相關者。但近年來，中國的房地產行業(yè)備受污名化，“房地產業(yè)綁架了中國經濟”、“綁架了中產階層”、“房地產掏空了實體經濟”等說法層出不窮。

　　今年“兩會”期間，國家發(fā)改委副主任朱之鑫表示，“房地產應該說是國家重要領域，很多人都說把房地產作為支柱性行業(yè)，我查了一下文件，沒有這句話，我們提出來是把建筑業(yè)作為支柱性產業(yè)”。該表態(tài)立刻引發(fā)了一場“房地產究竟是不是國民經濟支柱性產業(yè)”的全社會大討論。

　　國家發(fā)改委經濟研究所研究員、經濟形勢研究室主任王小廣表示，“沒有一個國家是通過把房地產作為支柱產業(yè)之一來建立國際競爭力，而房地產泡沫化增長將延緩甚至是根本阻礙整體經濟，因此把房地產作為經濟增長支柱產業(yè)的觀點是錯誤的”。

　　雖然如此，房地產對整體經濟的貢獻無法忽視。一個重要的原因是，房地產業(yè)有著關聯度廣、產業(yè)鏈長的特點，房地產投資能夠帶動上下游建筑、建材、冶金等60多個實體經濟行業(yè)的發(fā)展。

　　數據顯示，上半年我國房地產開發(fā)投資增速同比增20.3%，其中住宅投資增長20.8%。國土資源部法律中心主任孫英輝表示，初步計算，上半年地產市場對于GDP的貢獻率在10%左右，拉動GDP增長近兩個百分點。而按照慣例，對GDP貢獻率超過5%便可定義為支柱產業(yè)。

　　“在2002-2008年的中國經濟周期中，房地產和外需是兩大引擎”，匯添富基金研究總監(jiān)韓賢旺表示，從根源上分析中國房地產的地位就會發(fā)現，一方面，房地產扮演著吸收居民投資的儲蓄罐角色，另一方面，房地產推動土地財政成為地方經濟增長和波動的重要推手，并由此積累了一系列的經濟社會問題。

　　這種特殊的地位，使得房地產調控和經濟“保增長”成為一對此消彼長的力量，每當“保增長”任務急迫，房地產調控就會有所放松。而在經濟增長放緩之際，房地產作為主要驅動力的作用不可輕視。未來，整體經濟要在政策取向的底線與經濟增長合理區(qū)間尋求平衡，這是保證經濟增長方式得以轉變和升級的基礎。這意味著房地產不能再像以往那樣發(fā)展。

　　近日，國家財政部部長樓繼偉表示，房地產業(yè)應該對經濟發(fā)展起到正常的作用。房地產業(yè)的發(fā)展如何與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略結合等問題需要進一步研究，需要建立房地產業(yè)發(fā)展的長效機制?？梢哉f，長效機制肩負著帶來房地產行業(yè)健康發(fā)展，將推動整體經濟健康發(fā)展的任務。

　　目前，房地產業(yè)內人士對于未來房地產在整體經濟中的地位依然頗有信心，重要的一點是新一屆政府提出的新型城鎮(zhèn)化概念。亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存認為，對于未來的新型城鎮(zhèn)化，房地產就是核心。

來源：北京商報

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