24日晚間,中國央行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》,細化了商業(yè)銀行經(jīng)營性貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求。其中明確,2024年底前,對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),全國性商業(yè)銀行可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團控股公司(含并表子公司)存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券。
業(yè)內(nèi)專家認為,新政落地后,房企可以通過經(jīng)營性物業(yè)貸款改善自身流動性,同時,有助于盤活存量物業(yè),并一定程度上改變行業(yè)發(fā)展邏輯。主要體現(xiàn)在三個方面:
其一,防范化解房地產(chǎn)業(yè)風險。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家及研究部總監(jiān)龐溟對中新社記者表示,新政出臺是為了支持優(yōu)質(zhì)合規(guī)房企,通過盤活綜合效益較好的商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)營性物業(yè)等存量資產(chǎn),改善流動性狀況、增加資金融通渠道、擴大資金使用范圍,更好地、一視同仁地滿足不同所有制優(yōu)質(zhì)房企合理融資需求,平穩(wěn)、有序加快房地產(chǎn)企業(yè)風險市場化出清。
龐溟表示,此番新政將“資產(chǎn)激活”與“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預期提升”更好地銜接在一起,協(xié)助有暫時困難的房企增強信用、防范化解風險。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進也表示,新政落地后,房企可以進一步盤活存量資產(chǎn),通過經(jīng)營性物業(yè)貸款改善自身流動性,優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),降低短期償債壓力。他也提醒,房企通常會以存量經(jīng)營性物業(yè)為底層資產(chǎn)進行相關(guān)融資,比如CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)、類REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)等。接下來,經(jīng)營性物業(yè)貸款或更多地被用于置換存量債務(wù)。
其二,推動存量資產(chǎn)盤活和價值發(fā)現(xiàn)。
經(jīng)營性物業(yè)貸款周期長、利率相對較低,且用途廣泛,經(jīng)營性物業(yè)貸款的增長將推動存量資產(chǎn)的盤活和價值發(fā)現(xiàn)。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,穩(wěn)健經(jīng)營和長期持有運營不動產(chǎn)的房企將率先迎利好。
根據(jù)新政,除用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求、置換建設(shè)購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外,今年內(nèi)經(jīng)營性物業(yè)貸款還可用于置換存量債務(wù)。李宇嘉表示,經(jīng)營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年,最長不得超過15年,遠比開發(fā)貸三年以內(nèi)的周期要長;對于現(xiàn)金流良好的物業(yè)來說,其利率也會比較低。這將倒逼開發(fā)企業(yè)重視存量資產(chǎn),加大存量物業(yè)經(jīng)營價值最大化導向的運營。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示,此次包括商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項目等企業(yè)或經(jīng)營者可以享受政策支持,是典型的“第一支箭”擴容版,利好商辦市場的活躍和健康發(fā)展。
其三,改變此前房地產(chǎn)相關(guān)貸款投放和風控邏輯。
李宇嘉認為,此番新政出臺后,過去商業(yè)銀行簡單依賴抵押物市場價值上漲以維護銀行債權(quán)的經(jīng)營和風控邏輯將發(fā)生改變。新政要求商業(yè)銀行根據(jù)承貸物業(yè)經(jīng)營狀況、評估價值,以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素,綜合確定經(jīng)營性物業(yè)貸款額度;以承貸物業(yè)本身的經(jīng)營收入為第一還款來源。
他認為,這有助于解決房地產(chǎn)企業(yè)和銀行之間的信息不對稱,幫助篩選出房企“白名單”。當然,這需要商業(yè)銀行具備經(jīng)營性物業(yè)的市場前景和現(xiàn)金流判斷能力,對銀行來說將是個巨大的考驗。但如果能做到這一點,經(jīng)營性物業(yè)貸款將會獲得放量增長,有利于房地產(chǎn)風險的防范和控制。(記者 龐無忌)
轉(zhuǎn)自:中國新聞網(wǎng)
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