十字路口的房地產調控

　　在關涉房價問題根源的領域如果不能進行徹底改革，而僅依靠加稅等手段，效果也不會讓人滿意。

　　今年年初出臺的新“國五條”顯得空前嚴厲，但市場表現(xiàn)卻與政策制定者的期望背道而馳。作為房地產調控的主要對象，被國家統(tǒng)計局納入房價統(tǒng)計范疇的七十個大中城市，近幾個月里除浙江溫州房價下降外，其他城市的房價基本都在上漲。北上廣深排名最前，尤其是出臺單身限購、征收20%個稅、副市長定房價等加碼措施的北京，不僅房價沒控制住，反而漲幅第一，同比高達18.3%。按照過去十年的調控邏輯，房價上漲壓不住，就應該繼續(xù)上新手段。

　　但再看并非調控重點的一些三四線城市，房地產市場的形勢卻是另一番模樣。其中既有房價已暴跌的內蒙古鄂爾多斯，也有岌岌可危的房產供應明顯過量的遼寧省的營口、鐵嶺以及山東省的威海等地。溫州最近對限購政策進行微調，此前有購房資格的家庭只能購買一套住房，現(xiàn)在如已在溫州市區(qū)擁有一套住房，可再購買一套，名下無房產的共可購買兩套。這也被人解讀為以放松限購來避免溫州的債務泡沫崩潰。從這些城市的情況來看，似乎調控不僅不能更趨嚴厲，還需要一定的放松與刺激政策。

　　房地產市場在調控壓力中發(fā)展下來，從過去幾年普漲到今天市場表現(xiàn)分裂，使過去以打壓為主的調控措施面臨重新調整的呼聲。媒體上對調控政策思路調整的建議，大致可分為兩類。一類是精細化、差別化的思路，房價過高的城市用一套政策，房價走低的城市用另一套政策；另一類認為應退出依賴行政化手段調控的路徑，要從更宏觀和長遠的角度考慮房地產調控的政策體系問題。

　　對第一類建議，從現(xiàn)實看，似乎是必然的一個推理結果。既然各城市房地產市場的形勢不一樣，政府當然要因地制宜，拿出不同的措施。如果不管高個矮個搞一刀切，要么是“城門失火、殃及池魚”，導致牽連性錯傷，要么會引發(fā)各類 “上有政策，下有對策”的無效率行為。但從過去這些年調控部門體現(xiàn)出的管理能力看，人們不得不質疑，他們能做到精細化管理，能區(qū)分出各地的差異，從而出臺有針對性的差別化政策嗎？

　　可以說，過去這些年，房地產調控政策缺乏整體邏輯和連貫思路，經常是出臺的市場數(shù)據(jù)讓各方吃驚，然后高層領導發(fā)話，管理部門抓幾個政策就出臺。從這些年來紛繁復雜的調控政策里，唯一能看出的邏輯就是，不斷強化的政府行政控制，從限貸、限購到一些地方直接管價格的手段，等于根本上否認房地產市場里價格機制的存在。這種管理不僅難稱精細化，反而是忽視市場的本質特征，急于強化政府管理權威。

　　調控者應該對被調控對象的各種運行規(guī)律有充分了解，也應該有一整套成熟的應對策略，并能在這樣的基礎上，用具體的調控手段讓人們感到調控者的自信與從容。可是，眼下連基本的調控政策都做不好，調控的主要對象在不斷上漲，如何還能指望把精細化和差別化的事情做好呢？

　　我是學理工科出身的。當年學熱力學時，老師說，紛繁復雜的現(xiàn)實情況，都是在熱力學三大定律的基礎上，加上各種邊界條件推演而來，如果這三大定律沒弄明白，就不要去想那些復雜的推演過程了。我想，房地產調控不去從價格上漲的基本動力出發(fā)來解決問題，而是天天想著行政性的限制手段，盯著價格本身，就是沒學好基本定理，也就不應該琢磨去做更精細的事情。

　　其實，精細化的管控不是房地產調控政策能做到的。這不是說，當前管理者不夠聰明所以沒有出臺正確的調控措施。所有計劃經濟體系里的嘗試都意圖做到這一點。但這一企圖早被哈耶克在《知識在社會中的利用》一文中證明為不可行。經濟運行的各類信息從來都分散在各個市場主體中，不可能由一個信息中樞獲得并由此得出充分應用資源的結論，從而制定管理社會經濟行為的具體政策。房地產調控者最終發(fā)現(xiàn)，自己想出的一切具體管制手段都在市場各類主體的消解行為下得到一個南轅北轍的結果。

　　第二類建議則有待觀察其具體內容。新一屆政府上臺后，并未繼續(xù)出臺新的調控政策，但由于貨幣增速并未降下來，房價持續(xù)上漲。有報道說，國家發(fā)展改革委、住建部等有關部門已共同完成“房地產調控長效機制”的起草工作，當前進入征求意見階段，有望于十八屆三中全會后對外公布。中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為，最先推出的長效調控手段會是房產稅。

　　8月初，財政部也表示要擴大個人住房房產稅改革試點范圍，為全面推進房地產稅改革進一步積累經驗，同時研究完善對工商業(yè)等單位房產的房產稅制度。對房產稅，既有重慶與上海的試點，又有媒體長期的宣傳與討論，社會基本已形成共識，這個稅遲早要征。沒有共識的是，具體征收方案會如何，尤其是征收對象范圍和稅率的確定。

　　但需要再打一個問號的是，如果房產稅降不了房價，怎么辦？至少，重慶和上海征收房產稅后，房價上漲并未被明顯遏制?？偛怀?，到時生米煮成熟飯，降不了也要繼續(xù)收？

　　我們當然支持一種長效機制。問題是，如何長效？我們需要從房價上漲的根本機制出發(fā)，找到解決辦法，這恰恰是在當前各類調控措施中缺乏的。比如，貨幣發(fā)行如何與經濟增長同步，而不至于發(fā)生貨幣增長過快引發(fā)通脹壓力，迫使人們購買住房以尋求保值增值的趨勢？如何使收入分配均衡，避免因少數(shù)人占有大量社會財富，導致經濟結構失衡，消費比例低，投資比例高？如何破除壟斷，放開各類資本投資領域，避免社會資金高度集中于房地產投資？這些問題看起來與房價有些距離，但在關涉房價問題根源的領域如果不能進行徹底改革，而僅依靠加稅等手段，效果也不會讓人滿意。

　　當前，房地產調控走到十字路口，如何選擇未來的改革方向，不僅涉及對問題根源的認識，還關乎改革的決心與多方的博弈。如果進行功利性的選擇，選阻力最小的方式，就等于放棄了真正解決問題的可能，房地產市場的混亂只怕難以收拾。

來源：東方早報　　　楊遴杰

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