一線城市二手房市場新變化

　　近期，樓市政策利好“組合拳”出臺后，對市場發(fā)揮出一定程度的助推效果，一線城市的二手房市場反應(yīng)明顯。

　　“我剛剛出手了越秀的老舊學(xué)區(qū)房，到黃埔那邊置換了一套四居室的二手房?！痹趶V州天河工作的陳浩（化名）告訴記者，“學(xué)區(qū)房的價格較高峰時期低了不少，但小孩已經(jīng)初中畢業(yè)，黃埔那邊的二手房價格也到位，所以就低于掛牌價20萬元左右出手了越秀學(xué)區(qū)房，完成了置換。”

　　自今年第三季度以來，廣州接連發(fā)布促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的新政策。例如，8月底廣州實施“認房不認貸”政策；9月廣州優(yōu)化限購條件，同時個人銷售住房增值稅免征年限及非廣州戶籍家庭納稅或社保繳納年限“5年改2年”，結(jié)合此前首套房貸利率下降、二套房最低首付比例下降、存量首套房貸利率下調(diào)等政策利好“組合拳”，一些觀望的剛需客開始蠢蠢欲動。

　　據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，2023年11月（統(tǒng)計周期為10月26日至11月25日），廣州市二手住宅共計網(wǎng)簽10182宗，環(huán)比增長8.77%；二手住宅網(wǎng)簽面積為102.10萬平方米，環(huán)比增長7.23%，這是廣州二手房成交量連續(xù)第四個月環(huán)比上漲。

　　而在深圳，除了“認房不認貸”，自11月23日起深圳執(zhí)行兩條樓市新政：一是下調(diào)二套住房首付比例，二是享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準調(diào)整。受此提振，二手房市場也出現(xiàn)一些回暖跡象。據(jù)深圳樂有家公布的數(shù)據(jù)，門店二手房成交量連續(xù)2周回升，上周環(huán)比漲幅近二成；二手房帶看環(huán)比上漲超過6%，市場信心持續(xù)恢復(fù)，加上年底最后一波傳統(tǒng)購房潮到來，看房量將持續(xù)上漲。此外，11月深圳二手住宅過戶成交3133套住宅，環(huán)比上漲13%，這是今年以來深圳第三次二手住宅過戶量超3000套。

　　“最近的帶看量明顯增多，但價格變化不大，目前購房者的承受能力依舊有限?！痹诟Ｌ锩妨制瑓^(qū)，一位區(qū)域資深房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，“在與客戶接觸過程中了解到，多數(shù)置換客戶的購房欲望還是很強，但礙于手上的二手房出手速度不及預(yù)期，所以只能調(diào)低價格，成交價低于參考價已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。從價格上來說，現(xiàn)在的深圳二手房價部分已回到2018年的水平?！?/p>

　　不過，對于政策帶來的刺激作用能否延續(xù)，受訪的多位房企營銷經(jīng)理和中介經(jīng)理均表示仍有待觀察，特別是購房者的信心仍有待修復(fù)。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周重點50城的情緒指數(shù)為-0.79，仍處于市場觀望區(qū)間低位。不過，市場情緒指數(shù)自8月份起邁入低迷區(qū)間，第42周市場情緒觸底，直至上周情緒指數(shù)由低迷區(qū)間改善回升至觀望區(qū)間低位，市場情緒筑底態(tài)勢顯現(xiàn)。

　　值得注意的是，11月一線城市二手房市場集體反彈。除了廣州和深圳，公開信息顯示，北京11月二手住房成交超過1.2萬套，環(huán)比、同比分別增長17.8%和16.7%；上海11月二手房網(wǎng)簽環(huán)比上漲約7.12%。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，價格預(yù)期持續(xù)走弱，留存在市場上的基本為剛需和改善需求。而存量房市場足夠大，價格梯度合理，也為剛需和改善循環(huán)創(chuàng)造出條件，但房地產(chǎn)基本面（收入、就業(yè)、房價預(yù)期）并未好轉(zhuǎn)的情況下，需求釋放很容易出現(xiàn)短期回升后再次下滑的情況。對于進一步的市場行情，可以寄希望于明年一季度，屆時還要視政策、房價、新房供應(yīng)等來綜合判斷，但季節(jié)性回升趨勢是確定的。

　　中指研究院分析師鄭俊彤表示，降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優(yōu)化聚焦點，未來核心城市政策或繼續(xù)優(yōu)化，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優(yōu)化普宅認定標(biāo)準，降低交易稅費等，核心二線城市有望進一步放松限購政策。目前，僅部分核心城市市場保持一定活躍度，多數(shù)城市市場仍面臨著調(diào)整的壓力。從全國來看，市場恢復(fù)仍需要時間，修復(fù)過程較為緩慢。

　　轉(zhuǎn)自：證券時報

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