幾乎不約而同地，一線城市二手房市場又傳來好消息。
剛剛過去的11月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量12545套，環(huán)比增長17.8%；深圳二手住宅成交3133套，環(huán)比增長12.9%；廣州二手住宅整體網(wǎng)簽成交套數(shù)10182套，環(huán)比增長8.77%；上海二手房合計成交16173套，環(huán)比增長約7.12%。
市場短暫回溫背后，固然有政策疊加影響，但更重要的因素是，當下市場成交很大程度有賴于“以價換量”。業(yè)內(nèi)認為，降價等因素帶動的需求具有短期性，后續(xù)市場走勢還要視政策、房價等綜合判斷，但明年一季度季節(jié)性回升是確定的。
一線城市交易回溫
降二套首付、放寬普通住宅標準等政策，正給深圳樓市帶來些許變量。
深圳市住建局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，11月份，深圳全市新房和二手房成交齊增，二手房表現(xiàn)尤為明顯。當月新房成交2773套，環(huán)比增4.5%，同比增7%；二手住宅成交3133套，環(huán)比增12.9%，同比增44.5%；一手住宅成交量創(chuàng)近5個月新高，二手住宅成交量創(chuàng)7個月以來新高。
波瀾泛起的二手房市場中，龍崗區(qū)以925套成交位居第一，占比22.99％；其次是福田區(qū)，以752套成交占比18.69％；南山區(qū)667套居第三，占比16.58％；羅湖區(qū)成交635套，占比15.78％。
11月23日起，深圳開始執(zhí)行兩條樓市新政：一是下調(diào)二套住房首付比例，二套住房個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為40%。二是享受優(yōu)惠政策的普通住房標準有所松動，建筑面積小于144平方米、但總價高于750萬元的住宅，將被納入普通住宅的范疇，二手房交易時將節(jié)省不少稅費。
受此影響，樂有家研究中心監(jiān)測顯示，新政后客戶看房量上漲，11月26日當日看房量達9月以來第二高點，接近“認房不認貸”政策后的最高值。從成交量看，樂有家門店成交環(huán)比新政前一周漲幅超過10%。
“新政出來后，客戶預(yù)約看房的明顯增多，有性價比高的筍盤基本都會出手。我們感受到11月份的市場確實略有回升，大部分是置換型的客戶，新政策的出臺力度也比較符合預(yù)期。”深圳市龍崗區(qū)一位房產(chǎn)中介告訴第一財經(jīng)，從數(shù)據(jù)和一線情況看，龍崗區(qū)當前市場確實比較活躍。
北京近期雖沒有新政出臺，但二手房市場也出現(xiàn)躁動。根據(jù)北京市住建委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，11月北京二手住宅網(wǎng)簽量為12545套，環(huán)比增長17.8%，同比增長16.7%。
今年來，北京二手房市場經(jīng)歷了“波浪式”的行情。首個“波峰”出現(xiàn)在三月份，當月二手房網(wǎng)簽量達到22192套，較一二月份大大提高；但此后市場開始緩慢下行，直到年中一直在“榮枯線”之下；“認房不認貸”等樓市政策出臺后，市場在9月迎來第二個“波峰”，隨后熱度又于10月消退。
如今，雖然與今年的高峰期相距甚遠，但北京二手房再次來到“榮枯線”以上。一般而言，1.2萬套是北京二手房月度網(wǎng)簽的“榮枯線”，成交量在1.2萬套～1.7萬套之間屬于比較正常的市場狀態(tài)，高于2萬套市場代表市場較熱，低于1.2萬套甚至1萬套則說明市場流通性欠佳。
一線城市中的廣州也未掉隊。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，11月廣州市二手住宅整體網(wǎng)簽成交套數(shù)和成交面積分別為10182套和102.10萬平方米，環(huán)比分別增長8.77%和7.23%，二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)在今年3月和4月后再度突破1萬套，網(wǎng)簽套數(shù)創(chuàng)下年內(nèi)第二高位。
除了番禺區(qū)和從化區(qū)，11月廣州各區(qū)網(wǎng)簽面積均有回暖，越秀區(qū)和海珠區(qū)環(huán)比增長明顯，幅度為23.72%和10.35%；白云區(qū)、荔灣區(qū)、黃埔區(qū)和天河區(qū)環(huán)比增幅分別為6.79%、6.06%、1.43%和0.66%；外圍的花都區(qū)、南沙區(qū)和增城區(qū)環(huán)比增幅分別為18.76%、17.93%和17.06%。
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，11月廣州全市二手住宅交易量延續(xù)今年8月以來的環(huán)比增長態(tài)勢，主要原因是“920”政策刺激持續(xù)，因部分區(qū)域放開限購，一些此前不具備資格的置業(yè)者購房需求陸續(xù)釋放。在政策利好的背景下，為縮短房屋置換周期，部分業(yè)主愿意提供一定的議價空間促進成交。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州二手房成交上漲，主要有幾個因素：首先，9月20日退出外圍幾個區(qū)限購，帶動購買需求回升預(yù)期；其次，限購松綁、增值稅免征期“5改2”、為子女入學(xué)提前購房等，促成二手房年底翹尾小高潮；新房推售量少，且以中心區(qū)少量推售的高價單位為主、供需錯配，導(dǎo)致價格梯度合理的二手住房更受歡迎；廣州新房和二手房倒掛形勢不明顯，導(dǎo)致剛需和改善多轉(zhuǎn)向二手房，近期房企風(fēng)險蔓延進一步擴大，更加劇了新房的觀望情緒。
上海方面，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽更新數(shù)據(jù)，上海11月份二手房合計成交16173套。整體來看，市場成交有所回暖，環(huán)比10月上漲約7.12%，平均每日簽約成交套數(shù)約539套。
業(yè)主降價促成交
單從成交數(shù)據(jù)，并不能得出一線城市二手房的真相。實際上，降價成交才是當前市場的主流。
在北京市昌平區(qū)一大型社區(qū)，一套建筑面積200平方米左右的房源正在掛牌出售。今年九月份，也即“認房不認貸”出臺之后，該房源業(yè)主看到市場動向，將手中這套一層老房源掛牌，當時心理價位是490萬。該社區(qū)是“北漂”聚集地，人口流動性強，房子掛牌后帶看的人不少，近幾周便有十組。
然而，房子出手的過程并不順利，三個月來該房源兩次下調(diào)價格，如今業(yè)主已經(jīng)折讓70萬元。負責該房源的中介告訴第一財經(jīng)，11月份市場成交雖然還可以，但整體價格沒之前高?！胺吭磧r格基本都在往下調(diào)，主要現(xiàn)在的購房者也不追價格，基本都是挑到自己滿意的價格才會出手。”
麥田房產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)也顯示，11月北京二手房掛牌價（麥田覆蓋樓盤）和上月相比下降0.3%。掛牌價下跌的同時，11月北京二手房議價空間和上月相比擴大0.5個百分點，議價空間達到年內(nèi)最大。
業(yè)主對價格的信心與預(yù)期正在松動，有的選擇下調(diào)掛牌價，有的則直接暫停出售、選擇觀望。據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)，11月底北京二手房掛牌量環(huán)比下降0.9%?！耙环矫嬗捎谑袌鰞r格持續(xù)下行，部分業(yè)主選擇下架房源，另一方面新增掛牌房源和10月相比也快速回落?！?/p>
二手房出現(xiàn)波動的深圳，也是同樣的景象。樂有家成交數(shù)據(jù)顯示，當前房源成交價近八成低于指導(dǎo)價，11月全市掛牌價環(huán)比下跌0.9%，各片區(qū)掛牌均價僅有豪宅區(qū)域紅樹灣微漲0.3%，其余片區(qū)均為下跌或持平。
在臨近的廣州，11月當?shù)囟肿≌W(wǎng)簽均價為29221元/平方米，環(huán)比上月下降2.2%。與10月相比，天河、越秀當月網(wǎng)簽均價有所上漲，分別為5.7萬/平米和4.3萬/平米，但海珠和番禺的價格跌幅較大，前者由4.2萬/平米降至3.7萬/平米，后者由2.9萬/平米降至2.3萬/平米。
李宇嘉表示，廣州業(yè)主“以價換量”的主要原因在于：幾個外圍區(qū)域退出限購后，業(yè)主趁機掛牌，其中多為前期投資客，希望盡快出貨，降價售房意愿強烈；認房不認貸、退出限購等政策出臺后，對市場刺激效果并不顯著，導(dǎo)致業(yè)主開啟降價掛牌?！岸址拷祪r其實在下半年表現(xiàn)都很突出，比如7～10月份，廣州二手房價環(huán)比分別為-1%、-0.6%、-0.7%、-0.8%。預(yù)計11月份環(huán)比跌幅依舊比較高。”
上海二手房市場的整體價格也有所走弱。據(jù)“百盛房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析平臺系統(tǒng)”監(jiān)測數(shù)據(jù)，12月1日上海二手住宅基價均值為59503元/平方米，全市二手住宅價格環(huán)比下降0.88%。
而在此前的10月份，一線城市二手房價環(huán)比已經(jīng)由漲轉(zhuǎn)跌，整體跌幅為0.8%，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%，其中上海當月環(huán)比跌幅為0.8%。
上海中原地產(chǎn)表示，上海進入改善時代，置換客戶拋出二手住宅去打新，但就目前市場需求來看，買家觀望心態(tài)嚴重。一方面，政策效應(yīng)不及預(yù)期，市場期待更多利好落地，但遲遲沒看到可能出來的信號；另一方面，低迷的成交量不足以支撐起價格企穩(wěn)，交易周期變得很長，為了達成交易，成交價格只能一降再降，旺季走出比淡季還弱的行情。
就后續(xù)一線市場的走勢，李宇嘉認為，價格端預(yù)期將持續(xù)走弱，當前留存在市場上的，基本為剛需和改善，存量房足夠大，價格梯度合理，為剛需和改善循環(huán)創(chuàng)造出條件，但房地產(chǎn)基本面并未好轉(zhuǎn)的情況下，需求釋放很容易出現(xiàn)短期回升后再次下滑的情況。降價、入學(xué)帶動的需求也具有短期性，一方面超低價房源在減少，低價盤源消化完畢，后續(xù)價格下跌有限，加上購買力消耗，供需兩端可能會在低位盤整。進一步的行情，寄希望于明年一季度，屆時還要視政策、房價、新房供應(yīng)等綜合判斷，但季節(jié)性回升是確定的。
轉(zhuǎn)自：第一財經(jīng)
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