目前,多城掛牌量處于高位,僅能滿足基本居住需求的“老破小”或是面積小、交通不便的房子,已經(jīng)非常難出手,等待置換房子的改善型購房群體卻依然龐大,房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生明顯變化。
“在房地產(chǎn)行業(yè),品質(zhì)已經(jīng)缺失了五六年之久,而現(xiàn)在隨著樓市過渡到買方市場,購房者對品質(zhì)的關(guān)注度越來越高,房企將在產(chǎn)品力上開啟激烈競爭?!苯眨患掖笮头科笕A東區(qū)域的設(shè)計負(fù)責(zé)人對記者表示。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計,截至今年10月,已有約20家房企基于市場變化與客戶需求變化,調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,推出了新產(chǎn)品、新服務(wù)體系或啟動社區(qū)煥新等??硕鸺瘓F(tuán)CEO張燕認(rèn)為,以投資為驅(qū)動的購房者已經(jīng)退場,房企接下來的主戰(zhàn)場是爭奪自住改善型客戶,在品質(zhì)競爭上將非?!皟?nèi)卷”。
一位長期觀察行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士對記者表示,過去受到市場限制和成本控制等因素影響,樓盤品質(zhì)對于房企來說并不是第一位的,即便房企有好的想法、理念和設(shè)計,受大環(huán)境影響,也基本難以實現(xiàn),而過去評價一家房企是否優(yōu)秀,多是從融資能力、拿地能力、銷售規(guī)模等維度考量,但現(xiàn)在,市場環(huán)境和政策因素都在倒逼房企回歸品質(zhì)時代。
8月25日召開的國務(wù)院常務(wù)會議審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》,其中明確了兩大目標(biāo),其一是加大保障性住房建設(shè)和供給;其二便是推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式,讓商品住房回歸商品屬性,滿足改善性住房需求,促進(jìn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。
這意味著房地產(chǎn)市場走到了關(guān)鍵的“十字路口”。居民的住房需求已基本得到滿足,即便是一些還未買房的剛需客戶,也即將被低端二手房和保障房分流。
克而瑞研究中心認(rèn)為,未來新房市場將持續(xù)轉(zhuǎn)向改善及高端住房需求,新房住宅將趨向于“所見即所得”,無限接近現(xiàn)房銷售。
明源不動產(chǎn)研究院表示,未來住房剛需市場將加速萎縮,改善住宅市場成為“兵家必爭之地”,結(jié)合近期多地取消地價上限、重回“價高者得”,未來改善住宅和豪宅市場將更具想象空間。
“今年在項目營銷和交付時,我們的感受很不一樣。過去項目只要地段好、價格有倒掛就會好賣,而現(xiàn)在客戶會反復(fù)對比同一個片區(qū)里多個項目,對綠化、會客空間、地下車庫、會所等公共區(qū)域的品質(zhì)要求變得非常高,這倒逼著我們需要在設(shè)計上進(jìn)行改變,提前兩年就要預(yù)判未來趨勢,才能在交付時不落在其他競品后面?!碧峒敖趯Ψ康禺a(chǎn)市場的感觸,上述大型房企華東區(qū)域的設(shè)計負(fù)責(zé)人說道。
“從目前上海的市場來看,總價300萬至400萬元是剛需‘上車’的門檻,這個級別的需求已經(jīng)有所減少,而在其他城市,‘賣小賣舊’還要比上海更難一些,應(yīng)注意到房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性供需錯配的問題,普通二線城市和三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)住宅供應(yīng)量總體過剩,剛需的居住需求已經(jīng)滿足,所以在土地出讓的時候就應(yīng)當(dāng)把改善型住宅的比例增大?!辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對記者表示。
從數(shù)據(jù)來看,據(jù)克而瑞統(tǒng)計,今年新房總體成交中,三房產(chǎn)品仍占據(jù)主力地位,成交套數(shù)占比56.1%,四房產(chǎn)品則保持快速增長趨勢,五房及以上房型的產(chǎn)品成交占比也有0.3個百分點的增長,而一房、二房及其他戶型占比持續(xù)走低,110-140平方米的㎡面積段產(chǎn)品成交比重達(dá)到37.9%,是市場成交的主力,140-180㎡平方米面積段產(chǎn)品占比增長最快。
市場趨勢下,不少房企已經(jīng)在發(fā)力高端市場,以鞏固自身競爭力。近期在克而瑞產(chǎn)品力論壇上,保利發(fā)展控股產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理吳勁松表示,保利發(fā)展已在其地產(chǎn)白皮書中首次提出了“品質(zhì)時代”的概念,對其產(chǎn)品品牌服務(wù)進(jìn)行了全新升級。中國電建地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理于建勛表示,地產(chǎn)進(jìn)入了新時代,以前的土地紅利、資金紅利或金融紅利正走向管理紅利及產(chǎn)品力紅利,在房住不炒的大背景下,該公司產(chǎn)品策略是以改善型作為主戰(zhàn)場。
張燕表示,頭部房企對產(chǎn)品競爭力非常重視,已經(jīng)在進(jìn)行更為精準(zhǔn)的研發(fā)與升級;其次是城投平臺,2022年城投平臺拿地已開工土地數(shù)量達(dá)到195宗,其中22%的項目選擇合作或代建模式,其余一些城投平臺也在打造自己的產(chǎn)品線了;此外,各地中小型房企也希望通過產(chǎn)品細(xì)節(jié)來打動客戶,已有此類房企靠產(chǎn)品力出眾能將項目價格賣到比周邊競品高出50%。
基于這些特點,克而瑞預(yù)估,未來一兩年,房地產(chǎn)好產(chǎn)品的成長空間正在釋放出來,購房群體和租房群體對于住房的品質(zhì)要求也將逐年提升。(馬一凡)
轉(zhuǎn)自:第一財經(jīng)
【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品,轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”,違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊,僅代表作者個人觀點,不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系:010-65363056。
延伸閱讀