房地產(chǎn)調(diào)控要理順市場機(jī)制

　　我國房地產(chǎn)調(diào)控正處在從行政調(diào)控向市場化長效機(jī)制轉(zhuǎn)變的過渡期。限購、限價、限貸等短期政策很難快速退出，決策層對樓市調(diào)控的態(tài)度將以穩(wěn)為主，不會容忍政策大幅變動，最早的政策變動可能出現(xiàn)在十八屆三中全會之后。

　　實際上，在我國房地產(chǎn)調(diào)控缺的不是政策，而是改革。歷史地看，也正是改革不徹底造就了今日房地產(chǎn)市場之怪現(xiàn)狀。作為當(dāng)年在全國推行分稅制改革的“代價”，土地出讓收入部分歸于地方政府，這就為日后的“土地財政”埋下了伏筆。“土地財政”本可以避免，但是由于改革的不徹底，推行分稅制的一個重要前提——清晰地劃分中央與地方的事權(quán)和支出分配，被刻意地“回避”了，分稅制在中國成了中央實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)集權(quán)的手段。由于財政分配不平衡，地方政府事權(quán)和財政支出過重，地方政府財政收入60%上繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔(dān)著60%的財政支付壓力。地方政府財政負(fù)擔(dān)過重，土地出讓收入成為地方政府的最大財政收入來源，逐步演變成了“土地財政”的局面。房地產(chǎn)價格上漲成為對地方政府最有利的財政保障。

　　作為改革的前提，首先必須做好房地產(chǎn)調(diào)控的三大基礎(chǔ)性工作，即房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)擴(kuò)容、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)、健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這三大方面將為未來中國房地產(chǎn)調(diào)控奠定新格局。實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，就為嚴(yán)格房產(chǎn)登記找到了法律依據(jù)，也為個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)奠定了基礎(chǔ)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度與個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)掛鉤，能避免一人在不同城市擁有多套房屋避稅的情況，為房產(chǎn)稅的全面征收提供了技術(shù)支持。同樣，只有摸清家底，掌握全國房地產(chǎn)市場基本情況，才能為精準(zhǔn)調(diào)控打下基礎(chǔ)，有助于實現(xiàn)抑制房價暴漲、打擊房產(chǎn)囤積、避免閑置浪費(fèi)等調(diào)控目標(biāo)，防止房地產(chǎn)調(diào)控再次落空。

　　在我國經(jīng)濟(jì)放緩的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)改變以往單純抑制需求的思路，注重從改善供給方面下工夫，做到“雙管齊下”。

　　一要通過逐步建立房產(chǎn)稅、交易稅等房地產(chǎn)稅收體系，通過增加房屋持有成本實現(xiàn)房地產(chǎn)的去投資化，打壓存量房，逼出空置房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的流通，改善供求關(guān)系，從而解決階段性、區(qū)域性房地產(chǎn)市場供需矛盾問題。二要推進(jìn)土地和資金要素的市場化，通過推進(jìn)土地制度改革，改變政府壟斷土地市場造成地價上升的局面；通過稅費(fèi)替代，打破地方政府對“土地財政”的依賴；通過推進(jìn)金融體制改革，拓寬財富階層的投資渠道，為積壓在房地產(chǎn)的投資資金“分流”。三要進(jìn)一步完善保障房體系，建立“市場歸市場、保障歸保障”的房地產(chǎn)雙軌制，大量保障房上市還將最終改變房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，拉低整體房價。四要推進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步解決城市結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。在城鎮(zhèn)化過程中，如果不能合理改善城市結(jié)構(gòu)，進(jìn)行科學(xué)布局，很難解決一、二線城市供不應(yīng)求，而三、四線城市“有房無市”的兩極分化問題。

來源：中國證券報 馬濤

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