多地微調(diào)樓市政策房價走勢影響調(diào)控方向

　　在不到一個月的時間里，多個城市微調(diào)樓市政策。其中，鄭州、南京、北京屬于全國房價上漲較快的城市，溫州、蕪湖由于銷售狀況不佳導致庫存積壓。不同的城市“因房價而已”，調(diào)控的方向也出現(xiàn)分化。更耐人尋味的是，在地方刮起這股“微調(diào)風”之前，中央剛做出“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的決定。

　　中國樓市呈現(xiàn)“冷熱不均”的狀況。一方面，熱點城市房價居高不下；另一方面，“空城”現(xiàn)象又屢見報端。業(yè)內(nèi)認為，房價走勢影響調(diào)控政策的方向，行政手段調(diào)控房價已十分艱難，市場化手段快速推進尤為重要。中央層面近期也多次指出應擴大房產(chǎn)稅試點，建立樓市調(diào)控的長效機制似乎已是大勢所趨。

　　樓市調(diào)控松緊不一

　　“國五條”出臺后，樓市迎來了一段“政策平穩(wěn)期”。近期，房地產(chǎn)調(diào)控政策再度出現(xiàn)調(diào)整信號；在不到一個月的時間里，多個城市微調(diào)樓市政策。與之前的情況不同，這輪調(diào)控以地方政府為主導，調(diào)整的力度不大、以微調(diào)為主，調(diào)控的方向上出現(xiàn)“兩極分化”。

　　溫州、蕪湖偏向于政策松動。溫州松綁后的限購政策規(guī)定“本地戶籍家庭已有1套住房的，可以再購買1套，無房的可以購買 2套住房。”而蕪湖則以扶持人才為名進行購房補貼，規(guī)定“在市區(qū)就業(yè)滿3年的本科及以上學歷高校畢業(yè)生或具有技師及以上職業(yè)資格、中級及以上專業(yè)技術職務的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅和2萬元安家補助的總額。?？茖W歷高校畢業(yè)生或具有高級工職業(yè)資格、初級專業(yè)技術職務的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅的50%和1萬元安家補助的總額。”

　　鄭州、南京、北京則傾向于政策收緊。與溫州的做法相反，鄭州升級后的限購政策規(guī)定“未滿20周歲的無住房單身人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房；年滿20周歲的無住房單身人員，限購一套住房；持有本市居住證明3年以上，在本市繳納社?；騻€稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購一套?！北本┽槍痈卟幌碌姆績r推出了限房價、競地價地塊。南京則規(guī)定“市、區(qū)屬國有獨資、控股參股企業(yè)從一般商品房地產(chǎn)領域除從事保障房、科技文化地產(chǎn)外退出?！?/p>

　　援引《經(jīng)濟參考報》的報道，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心綜合研究處處長趙路興表示，中央希望房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，各地則根據(jù)現(xiàn)實情況進行政策微調(diào)“溫州等地由于前期上漲至不合理的高價，因此持續(xù)下跌，而鄭州則面臨較大的內(nèi)在需求動力，房價上漲壓力較大?！?/p>

　　房價走勢影響調(diào)控方向

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)CREIS顯示，8月份北京新建住宅價格環(huán)比上漲3.22%，漲幅位居全國十大城市之首；8月份蕪湖新建住宅價格環(huán)比下跌2.29%，跌幅位居100個受調(diào)查城市之首。另據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月份70個大中城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，南京同比上漲12.8%，鄭州同比上漲12%，漲幅排名第6、第7；而溫州是唯一價格下降的城市。

　　業(yè)內(nèi)認為，房價走勢影響了當?shù)氐恼{(diào)控方向。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，鄭州、南京屬于全國房價上漲最快的二線城市，完成年度調(diào)控任務的難度非常大；而溫州、蕪湖的房地產(chǎn)市場都非常蕭條。“在當下情況下，預計長效機制不出臺的情況下，各地調(diào)控也將呈現(xiàn)兩級分化，過熱的區(qū)域可能會出臺收緊的舉措，而房市冷清的區(qū)域可能會出頭扶持性的政策?！?/p>

　　一方面，熱點城市房價居高不下；另一方面，“空城”現(xiàn)象又屢見報端?！爸袊鴺鞘幸呀?jīng)出現(xiàn)了事實上的冰火兩重天：一二線城市量價爆發(fā)式上漲，而三四線城市則出現(xiàn)了庫存積壓，賣地難。一二線城市在年底前依然可能會有收緊政策的可能性，但很難抑制市場繼續(xù)上行。而三四線包括溫州等城市，雖然會扶持樓市，但因為需求不多，而庫存積壓，很難能夠拉動經(jīng)濟?！睆埓髠フf。

　　援引《國際金融報》的報道，中原地產(chǎn)宋會雍認為，二三線城市的房產(chǎn)市場在過去步伐邁得過大，許多有歷史積淀的二三線城市人口結構不會發(fā)生太大變化，因此住房需求基本穩(wěn)定，尤其是改善購房的需求達到飽和。房企通過對于未來的趨勢預判，還是選擇了回流人口結構復雜、需求旺盛的一線城市。國家未來的房產(chǎn)政策是要建立長效的穩(wěn)定機制，在這樣的大背景下，地方政府在服從政策安排基礎上的小動作救市都無濟于事。

　　長效機制呼之欲出

　　值得一提的是，在地方政府刮起這股“微調(diào)風”之前，中共中央政治局在7月30日召開經(jīng)濟工作會議上表示，“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！庇袠I(yè)內(nèi)人士認為，行政手段調(diào)控房價已十分艱難，市場化手段快速推進尤為重要。有媒體報道，新一屆政府可能正在醞釀房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制。

　　從相關部門負責人近期向全國人大常委會做的報告中，似乎也可以看出一些端倪。國家改委主任徐紹史表示“下半年房價反彈壓力較大”，財政部部長樓繼偉直接指出“將擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。”

　　全國人大常委會委員尹中卿也在十二屆全國人大常委會第四次會議分組審議計劃執(zhí)行報告和預算執(zhí)行報告中提出，應盡快按人均居住面積征收累進房產(chǎn)稅，增加擁有多套和豪華住房者的持有成本，同時要推進不動產(chǎn)實名登記和全國聯(lián)網(wǎng)工作，擠出部分非自住以及非正當獲得的房源。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱，“中央包括相關的領導人說的比較清楚，逐漸建立長效機制，包括監(jiān)管的一些方案和草案已經(jīng)開始在籌劃了，可能年內(nèi)就卻推出相關的指導方式的文件。所以限購、限待、限價這種措施是過去幾年的常用措施，但是我說它是一些行政預從，從調(diào)控的方式上講，最好是用經(jīng)濟手段、市場手段、房地產(chǎn)手段，少用行政敢于手段，所以未來限購總體方向慢慢會淡化，甚至會退出，不再會進一步的價碼，其他措施，比如類似房產(chǎn)稅，土地供應、制度問題等等長效機制慢慢建立，這樣就有個交替、有個接替的過程?！?/p>

來源：中國新聞網(wǎng) 張玉璽

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