"農(nóng)地流轉(zhuǎn)"醞釀突破 小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正恐無望

　　連日來，“農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)或于三中全會(huì)前完成”、“土地管理法修訂草案：農(nóng)地有望直接入市交易”、“溫州12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)可上市交易”、“海南擬允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民自主開發(fā)經(jīng)營(yíng)，并用于旅游、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等非農(nóng)業(yè)建設(shè)”等等有關(guān)的“土改概念”備受熱議，不過，有專家指出，這次“土改”實(shí)際上與房產(chǎn)開發(fā)毫無關(guān)系，不應(yīng)聯(lián)想到會(huì)因此釋放城市建設(shè)用地，會(huì)很快全國(guó)推行，更不用想小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”了。

　　廣東農(nóng)地確權(quán)基本完成

　　農(nóng)地流轉(zhuǎn)的前提是土地確權(quán)。昨日，媒體援引權(quán)威人士透露，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作有望于11月前完成。在十八屆三中全會(huì)之后，土地制度改革有望進(jìn)一步推進(jìn)。據(jù)介紹，農(nóng)村土地確權(quán)工作包括農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)三部分。截至去年底，全國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)累計(jì)確權(quán)登記發(fā)證約620萬宗，發(fā)證率達(dá)94.7%，部分地區(qū)已全部完成。

　　未來數(shù)月，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等可能進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)，有可能成為土地制度改革突破口。而羊城晚報(bào)記者從廣東省國(guó)土資源廳了解到，廣東已于2012年底基本完成了農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作。

　　農(nóng)地有望直接入市交易？

　　9月2日，有媒體引述知情人士消息稱，全國(guó)人大常委會(huì)正在審議《土地管理法》修訂草案，主要集中在農(nóng)地入市這一領(lǐng)域。報(bào)道還稱，如果修訂順利通過，意味著集體土地不必轉(zhuǎn)為國(guó)有土地就可以入市交易。分析認(rèn)為，如果城鎮(zhèn)人口能購(gòu)買農(nóng)屋，小產(chǎn)權(quán)房問題也有望解決。

　　不過，據(jù)記者了解，從目前多個(gè)“試驗(yàn)田”的情況看，小產(chǎn)權(quán)房放開的可能性極小。據(jù)悉，在完成農(nóng)村土地確權(quán)的基礎(chǔ)上，廣東、廣西、湖北、山東等地均已加速推進(jìn)農(nóng)村土地改革及土地產(chǎn)權(quán)交易試點(diǎn)。

　　兼具國(guó)家級(jí)農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)和金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)身份的溫州，近期發(fā)布了新辦法，自10月1日起，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)等12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)將在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易。但根據(jù)政府解讀，農(nóng)房交易只限于本村居民之間。換句話說，城里人想買農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房依然無法可依，溫州小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正只限本村村民。

　　事實(shí)上，廣東已積累相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。早在幾年前，廣州就對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行試點(diǎn)，宅基地和集體用地上住宅可以轉(zhuǎn)讓，但只限于本村村民內(nèi)部流轉(zhuǎn)，這意味著小產(chǎn)權(quán)房仍不可能拿到房產(chǎn)證，而集體土地上的非住宅房屋則是允許在外部流轉(zhuǎn)的。

　　在今年8月公布的《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法（送審稿）》明確，依法取得的一戶一宅以外的宅基地，可在鎮(zhèn)域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)。但《辦法》嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民買宅基地，而且農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員出賣、出租、贈(zèng)與他人住房，或改變?cè)》坑猛荆矊⒈唤股暾?qǐng)新的宅基地。也就是說，雖然廣東農(nóng)村“土改”在松綁，但宅基地仍需“有條件、限范圍”地轉(zhuǎn)讓。

　　海南“土改”意義更大

　　對(duì)于近期熱炒的“土改概念”，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀認(rèn)為，海南的土地改革更值得關(guān)注。據(jù)報(bào)道，海南制定了《海南省農(nóng)民集體建設(shè)用地管理辦法》，現(xiàn)已上報(bào)海南省政府審議。辦法對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)納入流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民自主開發(fā)經(jīng)營(yíng)，并用于旅游、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志也認(rèn)為，海南農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)及農(nóng)地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作意義重大，至少在目前土地制度下開了一個(gè)口子，讓農(nóng)業(yè)用地嘗試非農(nóng)業(yè)用途。“但也要注意，這次‘土改’和房產(chǎn)開發(fā)毫無關(guān)系，并不會(huì)釋放任何城市建設(shè)用地。而目前誤讀和借機(jī)炒作的很多 ?！?/p>

　　但在鄧浩志看來，此次海南“土改”試點(diǎn)的指向很清晰，目的就是盤活海南農(nóng)業(yè)用地，支持旅游島的發(fā)展。所以社會(huì)不應(yīng)聯(lián)想到會(huì)因此釋放城市建設(shè)用地，會(huì)很快全國(guó)推行，更不用想小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”了。所以，近期的一些房地產(chǎn)股明顯是借機(jī)炒作。

來源：羊城晚報(bào)

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