“地王”命運(yùn)各不同 房企拿地策略現(xiàn)分歧

　　“隨著北京城市化的發(fā)展，我們也感覺(jué)到目前整個(gè)土地市場(chǎng)的熱度是非常高的。這種情況下，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)壓力也是很大的，尤其是目前的地價(jià)水平確實(shí)是‘面粉’比‘面包’貴了?！痹?月7日格林云墅的產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上，金地集團(tuán)華北區(qū)副總經(jīng)理遇繡峰這樣對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者闡述了其對(duì)目前土地市場(chǎng)的看法。

　　同時(shí)，她還透露，金地集團(tuán)在上半年做了一些土地的部署，但隨著近期土地價(jià)格的升高，尤其是一些價(jià)格較高的地塊，金地還是持比較審慎的態(tài)度。

　　保利地產(chǎn)廣東公司董事長(zhǎng)余英更是稱，現(xiàn)在拿地肯定是大家搶，因此要等年底其它開(kāi)發(fā)商的“子彈”打完了，保利再底價(jià)拿地。

　　土地市場(chǎng)“高燒不退”

　　而目前的土地市場(chǎng)也確實(shí)是達(dá)到了“高燒不退”的境地。

　　以北京孫河板塊為例，2012年9月份龍湖拿地時(shí)的樓面價(jià)僅為2.01萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率8.7%，隨后泰禾在今年1月份以2.9萬(wàn)元/平方米的價(jià)格拿下了與龍湖相鄰的另一宗孫河地塊，溢價(jià)率也升至49.8%，而半年后的2013年7月23日，中糧地產(chǎn)的拿地單價(jià)已經(jīng)接近5萬(wàn)元/平方米。

　　這也意味著，在不到一年的時(shí)間里，孫河的地價(jià)已經(jīng)上漲了1.5倍。但同期，北京的房?jī)r(jià)漲幅卻遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到地價(jià)的上漲速度。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉就表示，一些區(qū)域的房?jī)r(jià)需要在一年內(nèi)再上漲50%，才能達(dá)到房企預(yù)期的“地王”項(xiàng)目?jī)r(jià)格。

　　不過(guò)，也有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，雖然目前的地價(jià)較此前高了不少，但由于地塊的稀缺性，拿下這些項(xiàng)目仍然有著足夠的利潤(rùn)空間。

　　今年8月14日，融創(chuàng)葛洲壩聯(lián)合體競(jìng)得北京市大興區(qū)亦莊新城兩幅宅地，其中一幅地塊的樓面價(jià)高達(dá)2.8萬(wàn)元/平方米，超過(guò)了旁邊中信新城項(xiàng)目在售新房的價(jià)格。

　　隨后的9月4日，融創(chuàng)又“單槍匹馬”的以7.3萬(wàn)元/平方米的“天價(jià)”拿下北京農(nóng)展館地塊，預(yù)計(jì)的售價(jià)則高達(dá)15萬(wàn)元/平方米。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌則“淡定”的表示，價(jià)格在公司的預(yù)期之內(nèi)。

　　而在長(zhǎng)三角，9月5日這一天，世茂在蘇州、杭州兩地同時(shí)出手，一日競(jìng)得三幅地塊，總計(jì)花費(fèi)84億元，三幅地塊的樓面單價(jià)也均創(chuàng)出當(dāng)?shù)氐男赂摺?/p>

　　地王陷阱

　　對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為近期高價(jià)搶地的公司，對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)可能有些過(guò)于樂(lè)觀。畢竟，房地產(chǎn)調(diào)控的“利劍”仍高懸在眾房企的頭頂上，如果房?jī)r(jià)再次大幅走高，不排除調(diào)控加碼的可能性。

　　而據(jù)記者了解，幾年前房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆時(shí)被開(kāi)發(fā)商拿下的一些地王項(xiàng)目，由于遭遇調(diào)控，不少都陷入了賠本開(kāi)發(fā)或者無(wú)力開(kāi)發(fā)的尷尬境地。

　　2010年9月，中國(guó)中冶旗下的中冶置業(yè)以200.34億元的價(jià)格，競(jìng)得南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西1號(hào)地塊和3號(hào)地塊。去年11月底中冶置業(yè)又以56.2億元的價(jià)格拿下與1、3號(hào)相鄰的2號(hào)地塊。不過(guò)，由于業(yè)績(jī)不理想且負(fù)債高企，今年7月，中冶向南京市政府提出退出下關(guān)濱江2號(hào)地塊的開(kāi)發(fā)，8月30日，公司董事長(zhǎng)經(jīng)天亮出席中冶中期業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)又透露，濱江1號(hào)地塊也將被公司放棄。

　　也就是在宣布放棄濱江1號(hào)地塊后的第10天，經(jīng)天亮宣布辭任中國(guó)中冶董事長(zhǎng)，同日辭職的還有集團(tuán)總裁沈鶴庭。

　　此外，2010年3月15日，中信地產(chǎn)以52.4億元的總價(jià)，成功拿下了大興區(qū)亦莊地塊，該項(xiàng)目商品房部分折合樓面價(jià)近1.8萬(wàn)元/平方米，不賣3萬(wàn)元/平方米很難賺錢。但實(shí)際上，此后該項(xiàng)目的銷售均價(jià)一直維持在2.45萬(wàn)元/平方米上下。

　　央企關(guān)注優(yōu)質(zhì)高價(jià)地

　　不過(guò)，也有“地王”項(xiàng)目成功脫身，比如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2009年拿下的大望京地王，隨著區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，這個(gè)最初被認(rèn)為會(huì)賠的很慘的項(xiàng)目，最終卻為遠(yuǎn)洋帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn)。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京、上海的地王項(xiàng)目，只要不是體量太大，開(kāi)發(fā)商還是可以利用以時(shí)間換價(jià)格的策略，保證項(xiàng)目的最終盈利。畢竟，兩地市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，尤其是位置比較好的區(qū)域，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力比較大，這也是開(kāi)發(fā)商愿意在一線城市“賭一把”高價(jià)地的原因。而三、四線城市地價(jià)即使再便宜，但由于房源供大于求，銷售很難，房企也不愿意把資金投向那里。

　　謝蘇明就坦言，很多三線、四線城市地產(chǎn)銷售是很困難的，房?jī)r(jià)是很難漲上來(lái)的，他們的房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力還是很大的。而一線城市各種資源豐富，同時(shí)土地資源也很有限，房?jī)r(jià)的上漲，尤其是高端房?jī)r(jià)的上漲，應(yīng)該是一種必然的趨勢(shì)。

　　“中國(guó)水電是在今年前四個(gè)月，‘面粉’還沒(méi)有漲價(jià)的時(shí)候，就已經(jīng)完成了全年的投資拿地計(jì)劃。但如果有好的地塊、合適的地塊，我們也會(huì)繼續(xù)參與市場(chǎng)的土地獲取，只不過(guò)我們會(huì)以比較良好、穩(wěn)健的心態(tài)去拿地?！敝x蘇明稱。

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