今年以來(lái),已有100多個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次,對(duì)穩(wěn)定樓市起到了重要作用。也要看到,部分城市調(diào)控政策短期化傾向明顯,促進(jìn)樓市健康發(fā)展,還需強(qiáng)化中長(zhǎng)期調(diào)節(jié)思維,通過(guò)建立長(zhǎng)效機(jī)制解決房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次問(wèn)題。
作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、金融穩(wěn)定和民生保障均有重要影響。近年來(lái),各地因城施策,不斷強(qiáng)化調(diào)控政策的及時(shí)性和精準(zhǔn)性,各種調(diào)控政策輪番出臺(tái)。但梳理過(guò)往情況不難發(fā)現(xiàn),部分城市調(diào)控舉措具有一定滯后性,一般是在樓市出現(xiàn)過(guò)冷或過(guò)熱后出臺(tái)的,大多屬于補(bǔ)救性政策。短期的補(bǔ)救舉措固然必要,也能夠起到立竿見影的效果,但往往存在治標(biāo)不治本的問(wèn)題。
樓市調(diào)控既要著眼當(dāng)前,更要兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)。穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展總基調(diào),要求政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性,適時(shí)使用跨周期調(diào)節(jié)手段。樓市調(diào)控需要增強(qiáng)前瞻性和預(yù)見性,統(tǒng)籌做好政策銜接。部分城市在制定調(diào)控政策時(shí),缺乏連貫性,甚至朝令夕改,容易造成預(yù)期不穩(wěn)。同時(shí),不少城市側(cè)重從需求端進(jìn)行調(diào)整,而供給端調(diào)控舉措往往不夠。
政策穩(wěn),預(yù)期才能穩(wěn);預(yù)期穩(wěn),市場(chǎng)才能穩(wěn)。當(dāng)前,樓市預(yù)期偏弱,下行壓力加大。在這種情況下,更需圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo),夯實(shí)主體責(zé)任,豐富政策工具,建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。按照一城一策的思路,各地應(yīng)進(jìn)一步明確樓市調(diào)控政策的短期目標(biāo)和中長(zhǎng)期目標(biāo),完善政策配套,防止調(diào)節(jié)失靈。
房地產(chǎn)發(fā)展的重要內(nèi)驅(qū)力是城鎮(zhèn)化,而城鎮(zhèn)化的重要驅(qū)動(dòng)力是產(chǎn)業(yè)化。對(duì)于各地來(lái)講,樓市調(diào)控要和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃形成聯(lián)動(dòng),提升城市產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng),加大產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈布局力度,增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力吸引力。此外,根據(jù)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律,還可深化面向城市群和都市圈的樓市調(diào)控區(qū)域協(xié)調(diào)機(jī)制,將大城市和周邊中小城市供應(yīng)需求、基礎(chǔ)設(shè)施、公共資源統(tǒng)籌考慮,解決市場(chǎng)供需錯(cuò)配問(wèn)題。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)早已形成,不同地區(qū)差異較為明顯。從人口流動(dòng)情況看,凈流入城市和凈流出城市住房存量情況各異,需要區(qū)別應(yīng)對(duì)。近年來(lái),新增城鎮(zhèn)人口向一二線城市轉(zhuǎn)移趨勢(shì)明顯,新市民和青年群體住房需求仍未得到有效滿足;部分三四線城市呈現(xiàn)人口凈流出態(tài)勢(shì),尤其是對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市而言,則需嚴(yán)防大規(guī)模無(wú)序擴(kuò)大開發(fā)和投資房地產(chǎn)。因此,調(diào)控政策既要警惕全局性供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn),也要注意熱點(diǎn)城市供應(yīng)不足的矛盾。
樓市既要穩(wěn)預(yù)期,又要防風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼,建立良性的房地產(chǎn)發(fā)展模式,需要實(shí)現(xiàn)“人房地”聯(lián)動(dòng),推動(dòng)房企盡快轉(zhuǎn)型。同時(shí),并行調(diào)整住房存量和增量,從供給和需求兩端同時(shí)發(fā)力,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求適配,破解住房市場(chǎng)深層次難題,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。(金觀平 )
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