一線城市“搶地”樣本：土地“饑渴”助推融創(chuàng)奪地熱

　　一部中國房地產(chǎn)版的速度與激情正在融創(chuàng)中國的內部上演。

　　拿下農展館地塊不久,融創(chuàng)內部馬不停蹄展開新的工作。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解,9月2日剛剛以5.07億元收購滬上知名老盤香溢花城項目,截至目前十多天的時間,融創(chuàng)就奇跡般完成了7000多萬元的銷售額,速度之快令人咋舌。

　　這僅僅只是一個項目。從2010年83億元的銷售額,到今年極有可能完成的450億元,再到半個月內拿下上海亦莊、北京農展館兩塊地王,融創(chuàng)的業(yè)績增長速度甚至超過了一些龍頭房企。

　　“如果沒有十拿九穩(wěn)的把握,孫宏斌也許不會下手,但現(xiàn)在的風險的確就在于政策的不確定性?！币晃婚L期關注融創(chuàng)的分析人士表示。

　　地王背后的圖謀

　　農展館地王的影響力已經(jīng)讓融創(chuàng)成功地從一個區(qū)域房企上升為全國知名房企。也許,這也正是融創(chuàng)執(zhí)意拿下此地的又一原因。它在豐富了其北京區(qū)域產(chǎn)品線的同時,也為其全國化戰(zhàn)略搭好了框架。

　　根據(jù)融創(chuàng)中國的中期業(yè)績,2013年上半年累計實現(xiàn)合約銷售額236億元,同比增長89%。同時,行業(yè)排名從去年年底的第12名上升至目前的第11名。

　　此外,據(jù)融創(chuàng)中國在中期業(yè)績會中透露,今年下半年,將加大推案量,可售貨值達到700億元,包括220億元庫存及480億元新推項目。

　　高速周轉離不開土地的及時補倉。截至今年6月底,融創(chuàng)中國總土地儲備存量為1653萬平方米,其中權益土地儲備為1090萬平方米,按照企業(yè)目前年度200萬平方米銷量,可滿足未來7~8年開發(fā)需求。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理后發(fā)現(xiàn),目前在融創(chuàng)的土地儲備中,上海占比最高,達到了38%,其次是天津和重慶,而北京占比不足10%。

　　來自申銀萬國的研究報告指出,融創(chuàng)現(xiàn)有的約800萬平方米權益可銷售土地儲備,大概能夠產(chǎn)生1500億元權益銷售額,這將有能力支撐公司銷售持續(xù)以每年30%的增速發(fā)展到2016年,但上海、北京雖然按價值計算占到了凈資產(chǎn)值的接近四成,但實際可售資源也不過100萬平方米。

　　縱觀目前融創(chuàng)在北京的布局,除了與方興合作的金茂系產(chǎn)品之外,其獨立開發(fā)的項目在售的僅有西山壹號院以及即將入市的亦莊丹楓壹號。有接近融創(chuàng)中國的房地產(chǎn)人士向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,“現(xiàn)在他們在北京可以說是有錢沒地,特別到了最近的一個半月,拿地的決心就非常堅決了?！?/p>

　　可控與不可控的風險

　　“我一直對房地產(chǎn)市場悲觀,因為房地產(chǎn)行業(yè)不可能在經(jīng)濟下滑壓力巨大的環(huán)境下一枝獨秀。需要慎重選擇,我們選擇一線城市核心地段高端精品,我們有選擇有判斷有紀律,執(zhí)行得也很堅決?！睂O宏斌如此解釋奪地農展館。

　　外界對于地王風險的猜測,根源在于持續(xù)的宏觀調控,以及未來調控的不確定性。

　　通過融創(chuàng)中國的年報可以發(fā)現(xiàn),目前融創(chuàng)中國持有現(xiàn)金達145億元,遠高于一年內到期債務65.7億元,且短期貸款占總債務的比重不足30%。

　　“值得注意的是,企業(yè)凈負債率雖由去年的79%降至72%,依然處于行業(yè)中上水平。不過,參考銷售金額/有息債總額比值,比值越高反映企業(yè)償債能力越強,可以看到,在已公布中期業(yè)績的標桿房企中,融創(chuàng)中國排名靠前,該比值高達95%,說明企業(yè)有足夠能力應對債務壓力,風險可控?！盋RIC研究中心分析師朱一鳴表示。

　　“對于融創(chuàng)來說,最大的優(yōu)勢就在于其營銷。包括其跟綠城的合作也是綠城出產(chǎn)品,融創(chuàng)負責營銷?！敝煲圾Q告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。上述香溢花城項目,短短半月超過7000萬元的銷售額,融創(chuàng)在營銷方面的功力展露無遺?！斑@就能幫助其加速周轉,快速補充現(xiàn)金流?！?/p>

　　“假設的前提是銷售都處于正常的狀態(tài),自然不會出現(xiàn)太大的問題,但比較擔心的就是市場會出現(xiàn)波動?！碧m德咨詢總裁宋延慶對此表示。

　　在融創(chuàng)拿下農展館地塊之后,穆迪估計,與去年土地金比較,公司今年平均土地收購成本約20%~25%,增加未來一至兩年利潤率收縮的風險,如將新購的土地計算在內,估計融創(chuàng)今年首8個月的合約土地收購總計約173億元,相等于其275億元簽約銷售額的63%,去年上述比例為40%~45%。若公司維持收購步伐,可能會削弱其流動性及提高杠桿比率。

　　上述分析人士指出,“如果融創(chuàng)繼續(xù)保持這樣的拿地節(jié)奏,便會加大風險,但依照現(xiàn)在的地塊情況來看,高端項目的利潤狀況還是比較可觀的,如果能加快開發(fā)周期,風險還是可控的?！?/p>

　　對于奪地農展館,融創(chuàng)中國相關人士此前對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,“我們認為三環(huán)核心區(qū)域還是有很強的需求,我們也會在這兒做出具有全國標桿意義的超高端項目”。

來源：每經(jīng)網(wǎng)-每日經(jīng)濟新聞 尚希

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