多個(gè)預(yù)警信號(hào)頻現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)

　　目前的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)其預(yù)警信號(hào)頻現(xiàn)，而對(duì)于這些信號(hào)，也許會(huì)有不同的理解，但經(jīng)濟(jì)層面與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)層面等諸多基本面的變化，或?qū)ζ湔嬲鹱饔?，目前而言，這些信號(hào)或只是一種預(yù)期性的提前反應(yīng)，但信號(hào)畢竟具有明顯的參考價(jià)值，對(duì)于地產(chǎn)業(yè)的投資至少會(huì)有相當(dāng)大的提示與預(yù)警

　　作為資本市場(chǎng)研究人員，在觀察行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)股由于多個(gè)行業(yè)或因素預(yù)警信號(hào)出現(xiàn)，其正在呈現(xiàn)出“食之無(wú)味,棄之可惜”的雞肋走勢(shì)。結(jié)合目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上這些預(yù)警信號(hào)，也預(yù)示中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到一個(gè)敏感周期點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)典型的周期性行業(yè)，在中國(guó)近年發(fā)展過(guò)程中，始終保持著強(qiáng)勁的走勢(shì)，房?jī)r(jià)的不斷上漲似乎給人們某種預(yù)示，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)繼續(xù)景氣下去，然而市場(chǎng)規(guī)律顯示，任何行業(yè)都會(huì)有成長(zhǎng)、高潮、蕭條和復(fù)蘇的循環(huán)周期。目前來(lái)看，多個(gè)信號(hào)的出現(xiàn)或正在加速中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸或泡沫的破裂。筆者觀察的多個(gè)信號(hào)主要集中在下述一些方面。

　　亞洲最富企業(yè)家拋售內(nèi)地房產(chǎn)。公開(kāi)市場(chǎng)信息顯示：近期李嘉誠(chéng)主導(dǎo)的“長(zhǎng)和系”相繼宣告或?qū)伿郯偌殉小⑸虾ｊ懠易鞏|方匯經(jīng)中心OFC寫(xiě)字樓、廣州西城都薈廣場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)，涉及金額約為410億港元。研究發(fā)現(xiàn)，港資房地產(chǎn)公司的運(yùn)作模式一般是低位進(jìn)入，高位拋出。由此看來(lái)，李嘉誠(chéng)的行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有參考和預(yù)警的作用，研究認(rèn)為，李嘉誠(chéng)的出手，讓當(dāng)前的樓市彌漫了一些危險(xiǎn)氣息，或許暗示了國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)見(jiàn)頂，此信號(hào)具有一定的先期引導(dǎo)作用。從世界地產(chǎn)軌跡來(lái)看，日本資產(chǎn)泡沫破裂、美國(guó)次按危機(jī)、亞洲金融危機(jī)等事件出現(xiàn)之前，往往有資本大鱷提前出手。

　　中國(guó)內(nèi)地已出現(xiàn)部分城市樓市崩潰局面。盡管公眾得到的信息是內(nèi)地70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲聲繼續(xù)，但從中國(guó)實(shí)際來(lái)看，大中城市的定位與地產(chǎn)價(jià)格下跌的家數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上漲家數(shù)，只是公開(kāi)信息與解讀方面有所掩蓋或不全面而已。觀察發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)在某些地區(qū)已出現(xiàn)了樓市泡沫破裂的真實(shí)場(chǎng)景。比如溫州、鄂爾多斯等地樓價(jià)崩潰，不少炒房客瘋狂拋售，而債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)正在從炒家向銀行與個(gè)人轉(zhuǎn)移，據(jù)一位溫州朋友講，金融危機(jī)以來(lái)，名揚(yáng)中國(guó)的溫州炒房團(tuán)已基本銷(xiāo)聲匿跡。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：截至今年7月，溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)連跌23個(gè)月，成為房?jī)r(jià)下跌最為慘重的城市之一，這讓許多以此為投資或投機(jī)的投資人困惑不止；地產(chǎn)泡沫的回歸，高利貸市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)、銀行借款的無(wú)奈、實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)難為等導(dǎo)致溫州困惑現(xiàn)象繼續(xù)。2013年7月，1400對(duì)夫婦在溫州民政局登記離婚，史上最高；溫州法院的經(jīng)濟(jì)案件堆積如山，僅僅7月份就有2000多套登記拍賣(mài)的銀行抵押房產(chǎn)。溫州民間的信任度，也跌倒了歷史性的低谷。因此目前部分城市樓市泡沫的破裂，預(yù)示中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響或?qū)Ⅲw現(xiàn)蔓延信號(hào)。面對(duì)樓市變局及崩潰,發(fā)改委某顧問(wèn)日前提出拋出所有房產(chǎn)的建議。

　　相關(guān)稅收政策預(yù)期不確定性沖擊。從目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看，雖然全國(guó)一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍在上漲，但對(duì)應(yīng)許多城市地產(chǎn)的發(fā)展情況來(lái)看，卻是風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)較為明顯。目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫比較嚴(yán)重，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家普遍征收房產(chǎn)稅，所以房屋作為投資品的吸引力很低，持有兩套房以上的人是極少的。人們購(gòu)房的目的就是為了住，因?yàn)榭辗孔右惨鞫悺５袊?guó)的情況很不一樣，許多人持有幾套或多套，因?yàn)槌钟谐杀咎?。所以現(xiàn)在中國(guó)面臨著這樣一個(gè)問(wèn)題，許多房子是空置的，造成了資源的極大浪費(fèi)。重慶、上海等地房產(chǎn)稅試點(diǎn)雖然沒(méi)有推廣，但可以推斷國(guó)內(nèi)空置房就形成了房產(chǎn)泡沫，解決這個(gè)問(wèn)題的有效方案就是征收房產(chǎn)稅，這個(gè)大方向不會(huì)變，其步伐也可能在全國(guó)推出。如果預(yù)期推出，房屋如果作為投資品的持有成本就大幅增加，從而失去作為投資品的吸引力，房屋需求自然就下降。筆者預(yù)計(jì)，地方債務(wù)的巨大風(fēng)險(xiǎn)隱患或?qū)⑼ㄟ^(guò)征收房地產(chǎn)稅來(lái)補(bǔ)漏，因此對(duì)于試點(diǎn)城市之后的中國(guó)地產(chǎn)業(yè)來(lái)講，征稅的預(yù)期沖擊或?qū)⒅貏?chuàng)投機(jī)客或投資客，資本大鱷率先拋或也正是看到了這一點(diǎn)。

　　地產(chǎn)股雞肋信號(hào)明顯。在近期深滬A股大幅度反彈過(guò)程中,歷史表現(xiàn)搶眼的明星板塊——房地產(chǎn)板塊卻僅有浦東金橋、陸家嘴等少數(shù)自貿(mào)概念股表現(xiàn)，而從整體來(lái)看，房地產(chǎn)股整體表現(xiàn)平平甚至部分股票逆市而下。四大龍頭招寶萬(wàn)金等的持有者更呈現(xiàn)出忐忑的投資心態(tài),中期報(bào)告中地產(chǎn)股中第一績(jī)優(yōu)的冠城大通更是逆市而下,伴隨著資金量與股價(jià)的下行與不振,結(jié)合目前國(guó)內(nèi)外地產(chǎn)行業(yè)的爭(zhēng)論與現(xiàn)實(shí),A股中的房地產(chǎn)股呈現(xiàn)雞肋特征較為明顯。地產(chǎn)股近年強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)周期或在當(dāng)前是一個(gè)重分水嶺,在市場(chǎng)此次巨量資金出現(xiàn)卻總體表現(xiàn)平平原地踏步甚至逆跌,充分說(shuō)明市場(chǎng)投資此類(lèi)品種的一種巨大分歧,階段內(nèi)雞肋式的持股,面對(duì)行業(yè)專(zhuān)家拋出的將所有房子賣(mài)掉的觀點(diǎn)及泡沫即將崩跌蔓延等聲音，使得投資者忐忑難安,這在資本市場(chǎng)投資方面也顯示出一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)且具有提前性。

　　總體來(lái)看，目前的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)其預(yù)警信號(hào)頻現(xiàn)，而對(duì)于這些信號(hào)，也許會(huì)有不同的理解，但經(jīng)濟(jì)層面與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)層面等諸多基本面的變化，或?qū)ζ湔嬲鹱饔?，目前而言，這些信號(hào)或只是一種預(yù)期性的提前反應(yīng)，但信號(hào)畢竟具有明顯的參考價(jià)值，對(duì)于地產(chǎn)業(yè)的投資至少會(huì)有相當(dāng)大的提示與預(yù)警。

來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào)

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