“5月下旬以來,我們區(qū)域門店帶看客戶量有小幅提升,成交價(jià)格相對(duì)之前平穩(wěn)下降?!丙溙锓慨a(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,5月份,部分有“連環(huán)單”的業(yè)主為了不違約而著急下調(diào)掛牌價(jià),根本不用談價(jià),業(yè)主自己上談判桌就主動(dòng)降價(jià)了。
據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至5月30日,5月份北京二手房網(wǎng)簽12117套,環(huán)比下滑13.0%。另據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月份,通過麥田房產(chǎn)成交的北京二手房成交均價(jià)環(huán)比下跌3.1%。
“北京二手房市場(chǎng)仍屬于買方市場(chǎng),整體市場(chǎng)表現(xiàn)是掛牌量增加但交易價(jià)走低?!绷硪晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,這背后主要有兩方面原因:一是有購(gòu)房需求的多是置換連環(huán)單,即“賣舊買新”,需將名下房產(chǎn)掛牌出售;二是需要盡快將掛牌房源變現(xiàn),用于支付新買房源價(jià)款,連環(huán)單是有交易周期和付款節(jié)點(diǎn)的,因此隨著付款節(jié)點(diǎn)逼近,業(yè)主只能被迫將掛牌出售房源價(jià)格一降再降。
掛牌價(jià)走低議價(jià)空間增大
“5月份,太陽公元在售房源81套,業(yè)主降價(jià)的有46套,占比56.8%;紅璽臺(tái)在售房源19套,業(yè)主降價(jià)的有8套,占比42%。降價(jià)的房源多,但是幅度不是很大,總價(jià)高的房源降價(jià)幅度在30萬元-70萬元之間?!丙溙锓慨a(chǎn)太陽宮一區(qū)紅璽臺(tái)一店經(jīng)理史玢玢向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示:“從掛牌量來看,我店所在區(qū)域是中高端標(biāo)的房產(chǎn),價(jià)格區(qū)間在1000萬元-5000萬元之間,總體掛牌量上浮5%-10%?!?/p>
根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,5月份,北京二手房掛牌量環(huán)比增加3.7%;二手房掛牌均價(jià)環(huán)比下降0.1%。與此同時(shí),二手房議價(jià)空間和上月相比擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn)。與4月份相比,不但業(yè)主的預(yù)期開始下降,而且在價(jià)格上也更愿意做出讓步以換取成交??傮w而言,成交放緩,掛牌量增加,市場(chǎng)去化進(jìn)一步承壓。
“業(yè)主突然主動(dòng)降價(jià)的情況時(shí)有發(fā)生,著急賣房的業(yè)主降價(jià)幅度較大,且會(huì)一降再降。部分業(yè)主到談判桌上自己就主動(dòng)降價(jià)了,根本不用談價(jià)?!丙溙锓慨a(chǎn)回龍觀西區(qū)流星花園一店經(jīng)紀(jì)人喬召向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,比如有一單已經(jīng)簽約的交易,本來業(yè)主成交預(yù)期為520萬元-525萬元,業(yè)主原話是“低于520萬元就不賣了”,但后來在談判桌上降了兩次價(jià),最后以508萬元價(jià)格簽約。
“雖然當(dāng)下屬于買方市場(chǎng),但實(shí)際上從掛牌房源的結(jié)構(gòu)來看,房齡超過20年的老房子占到一半左右,供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在,購(gòu)房者選到合適房子的難度依然不小。”麥田房產(chǎn)認(rèn)為,從購(gòu)房者的角度看,在下行的市場(chǎng)中購(gòu)房者掌握選擇的主動(dòng)權(quán),有更充足的時(shí)間挑選合適的房子。
在喬召看來,很多業(yè)主愿意把手上的老破小房源換新,現(xiàn)在市場(chǎng)上存在大量置換連環(huán)單現(xiàn)象。但在買方市場(chǎng)之下,購(gòu)房人觀望情緒濃厚。
麥田房產(chǎn)亦莊北區(qū)大雄店經(jīng)紀(jì)人謝麗慶直言:“我目前接觸的兩個(gè)客戶,一個(gè)不敢先訂房,另一個(gè)不敢入手,即使房子降價(jià)很快,仍舊怕踏錯(cuò)節(jié)奏。出現(xiàn)這種預(yù)期后,導(dǎo)致有相當(dāng)一部分掛牌房源,報(bào)價(jià)已經(jīng)接近上套甚至低于上套成交價(jià)?!?/p>
這一現(xiàn)象的背后,有一個(gè)問題值得關(guān)注,即如果市場(chǎng)流動(dòng)性變?nèi)?,那么連環(huán)單是否會(huì)陷入僵局?違約問題會(huì)不會(huì)隨之而來?
未來市場(chǎng)怎么走?
回顧去年11月份到12月份,受疫情影響,北京市場(chǎng)需求受到積壓。今年2月份、3月份,壓抑的需求在短時(shí)間內(nèi)集中釋放,二手房市場(chǎng)迎來強(qiáng)勁反彈,一些觀望的客戶也因當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)熱度升溫而被裹挾入市。
“3月底,北京二手房市場(chǎng)處于高點(diǎn)的時(shí)候,我怕繼續(xù)漲價(jià),就定下了一套880萬元的房子,現(xiàn)在著急賣掉名下房產(chǎn),但好幾組買房人都至少來看過兩三次,就是沒有下單?!?月31日,李女士(化名)向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,現(xiàn)在掛牌出售房子的業(yè)主多數(shù)都是置換需求,屬于“買新賣舊”的連環(huán)單。但4月份以來市場(chǎng)降溫,掛牌的房子仍舊沒有賣出去,現(xiàn)在比較擔(dān)心由于賣不出去房子而導(dǎo)致買房違約。
李女士的擔(dān)憂并不是個(gè)例?!盀榱粟s買房的付款節(jié)點(diǎn),我掛牌賣的房子價(jià)格已經(jīng)一降再降,從700多萬元降到679萬元,但潛在買家僅報(bào)出了660萬元的價(jià)格,這比2021年同小區(qū)同戶型房源成交最低價(jià)還低將近40萬元。”馬女士(化名)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示:“賣房賣得‘心灰意冷’,如果達(dá)不到去年的價(jià)格,我打算將所訂的新房違約?!?/p>
“如果大部分業(yè)主抱有跟馬女士一樣的心態(tài),那么連環(huán)單交易將陷入僵局,由此將產(chǎn)生違約賠償?shù)仍V訟,不利于提升市場(chǎng)流動(dòng)性。”某業(yè)內(nèi)人士向記者如是稱。
對(duì)此,有麥田房產(chǎn)分析師也表示,當(dāng)前市場(chǎng)在售房源不斷增多,市場(chǎng)觀望情緒增加,導(dǎo)致置換鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)不暢,預(yù)計(jì)市場(chǎng)在未來一兩個(gè)月會(huì)經(jīng)歷一個(gè)階段性筑底的過程。
從政策端來看,雖然近期北京出臺(tái)了“帶押過戶”等政策,但政策目的在于優(yōu)化交易流程,提升交易效率,對(duì)市場(chǎng)供需端預(yù)期及入市行為是否產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響,還有待觀察。
對(duì)于6月份二手房走勢(shì),史玢玢表示,預(yù)計(jì)將與5月份持平。6月份想快速成交,降價(jià)是最快的途徑。如果沒有利好政策出臺(tái),預(yù)計(jì)市場(chǎng)不會(huì)有大的起伏。
喬召認(rèn)為:“大幅降價(jià)可能性很小,有可能部分著急賣的房源在5月份沒成交的,6月份還會(huì)有一個(gè)小幅度的降價(jià)?!敝x麗慶表示,一部分撿漏的客戶會(huì)出來買房,現(xiàn)在需要這些客戶撕開一個(gè)口子,帶動(dòng)其他客戶的購(gòu)買力。6月份,預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)吃掉大量“已買后賣”業(yè)主的紅利。
不過,在業(yè)內(nèi)看來,隨著買賣雙方價(jià)格博弈逐漸完成,以及“賣一買一退減個(gè)稅”政策年底結(jié)束,預(yù)計(jì)下半年很多業(yè)主會(huì)選擇在年底前完成置換以節(jié)省置換個(gè)稅,再疊加年末購(gòu)房需求小高峰,北京二手房市場(chǎng)或在年末迎來明顯翹尾行情。(記者 王麗新)
轉(zhuǎn)自:證券日?qǐng)?bào)
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