規(guī)范意見(jiàn)出臺(tái) 房產(chǎn)中介公司迎“大考”


中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時(shí)間:2023-05-18





  出臺(tái)《意見(jiàn)》并非是打壓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè),而是為行業(yè)未來(lái)服務(wù)提升和收費(fèi)方式變革指明了方向。


  近年來(lái),一些房產(chǎn)中介領(lǐng)域的亂象讓不少人頭疼不已。例如,“黑中介”發(fā)布虛假房源、“一房多賣(mài)”,或既收傭金,又賺“差價(jià)”等,其中,最常見(jiàn)的是違規(guī)收集并濫用消費(fèi)者個(gè)人信息……


  針對(duì)這些亂象以及為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局近日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》),提出了加強(qiáng)從業(yè)主體管理、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)等10條建議。


  這意味著房產(chǎn)中介公司將迎來(lái)一場(chǎng)“考試”。天眼查數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)企業(yè)105萬(wàn)余家,其中,去年新增相關(guān)注冊(cè)企業(yè)15.7萬(wàn)余家,增速達(dá)18.6%。


  “房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是時(shí)候‘告別’過(guò)去的模式了,房產(chǎn)中介行業(yè)需要進(jìn)行革命性的變革?!边@是廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看到《意見(jiàn)》后的第一感受。


  在空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái),《意見(jiàn)》的出臺(tái)并非是打壓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè),而是在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)下,通過(guò)市場(chǎng)化機(jī)制的完善和平臺(tái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)?!兑庖?jiàn)》為行業(yè)未來(lái)的服務(wù)提升和收費(fèi)方式變革指明了方向。


  易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,《意見(jiàn)》出臺(tái)對(duì)于中介行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展具有積極的作用,同時(shí)也對(duì)行業(yè)的發(fā)展提出了很多新思路。其中,最大的亮點(diǎn)在于引導(dǎo)交易雙方承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用,體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。


  為購(gòu)房者減負(fù)?建議買(mǎi)賣(mài)雙方共擔(dān)中介費(fèi)


  “規(guī)范”與“減負(fù)”是此次《意見(jiàn)》釋放出的兩個(gè)明確信號(hào)。


  《意見(jiàn)》的第一條便是加強(qiáng)從業(yè)主體管理,嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度。同時(shí),《意見(jiàn)》也指出,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。


  在李宇嘉看來(lái),當(dāng)房地產(chǎn)循環(huán)鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)速度減緩,個(gè)別地方甚至轉(zhuǎn)不起來(lái)的情況下,一切阻礙交易的多余環(huán)節(jié)能砍則砍,成本能降則降,比如降低房貸利率、試點(diǎn)“帶押過(guò)戶”以及降低中介服務(wù)成本均是如此。


  購(gòu)房哪些多余成本應(yīng)該被砍掉?李宇嘉認(rèn)為,在新房交易方面,有的中介利用房源信息不對(duì)稱,故意制造供應(yīng)緊張氛圍,或與開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人員合謀,違規(guī)收取“茶水費(fèi)”、販賣(mài)購(gòu)房指標(biāo),這些都不應(yīng)是購(gòu)房者應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。


  在二手房交易過(guò)程中,有時(shí)“附加成本”不少。李宇嘉指出,壟斷行為在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)并不鮮見(jiàn),比如某片區(qū)內(nèi)幾家中介設(shè)立“最低費(fèi)率”進(jìn)行壟斷定價(jià);或者聯(lián)合賣(mài)家做高房屋價(jià)格,誘騙買(mǎi)家“入局”;或者利用信息不對(duì)稱,謊稱其他買(mǎi)家出價(jià)更高,誘騙買(mǎi)家支付額外鎖定房源的費(fèi)用;此外,還有中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行捆綁銷(xiāo)售等。這些都要砍掉,從而嚴(yán)控過(guò)高經(jīng)紀(jì)費(fèi)用。


  對(duì)此,《意見(jiàn)》明確,將加大對(duì)違法違規(guī)行為的整治力度。其中,對(duì)收費(fèi)明顯高于市場(chǎng)平均水平的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),相關(guān)部門(mén)采取約談等綜合措施進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。并且也會(huì)依法查處不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等違反價(jià)格和反壟斷法律法規(guī)的行為。


  值得關(guān)注的是,《意見(jiàn)》還提出引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。在國(guó)內(nèi),經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)一般由買(mǎi)家承擔(dān)。不少專(zhuān)家向中青報(bào)·中青網(wǎng)記者表示,這一政策的目標(biāo)是為購(gòu)房者減負(fù)。


  在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)費(fèi)用等,客觀上也有助于中介費(fèi)用的定價(jià)規(guī)則清晰,后續(xù)買(mǎi)賣(mài)雙方也需要關(guān)注此類(lèi)規(guī)則的變化,積極調(diào)整買(mǎi)賣(mài)策略。


  有的地區(qū)已經(jīng)實(shí)行了房屋買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi),且傭金有所上調(diào)。2月28日,荊州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布一份報(bào)告,決定將二手房交易傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由房屋實(shí)際成交總價(jià)的2%調(diào)整為3%,其中,買(mǎi)家支付2%,賣(mài)家支付1%,今年3月1日起正式執(zhí)行。


  這些舉措能否為購(gòu)房者減負(fù)?行業(yè)內(nèi)也有人持懷疑態(tài)度。北京市朝陽(yáng)區(qū)從事房產(chǎn)中介工作的李曉麗(化名)說(shuō),對(duì)于引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用,她還未接到通知,“羊毛出在羊身上,讓業(yè)主分?jǐn)傊薪橘M(fèi),那么他就可能把房?jī)r(jià)加高?!?/p>


  “這些年,傭金已經(jīng)降了不少。”這是另一家北京市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)的中介張澤(化名)的感受。他說(shuō),在北京房屋買(mǎi)賣(mài)的傭金普遍由買(mǎi)家承擔(dān),雖然一些地方是由買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔(dān),但業(yè)主其實(shí)會(huì)把這個(gè)錢(qián)折合到房?jī)r(jià)里,最終,購(gòu)房者的總預(yù)算可能不會(huì)變。


  將經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)納入監(jiān)管意味著什么


  當(dāng)前,一些地區(qū)的二手房交易正在回暖,房屋中介公司也忙了起來(lái)。


  在中介行業(yè)流傳著這樣一句話:低傭金下無(wú)“白中介”。事實(shí)上,高傭金下,“黑中介”也不少。在購(gòu)房時(shí),個(gè)別消費(fèi)者曾遭遇過(guò)“黑中介”卷款跑路的情況,也有中介收取傭金后就對(duì)消費(fèi)者的需求“愛(ài)答不理”,甚至直接當(dāng)起了甩手掌柜。


  對(duì)此,《意見(jiàn)》提出,加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管,除交易當(dāng)事人提出明確要求外,購(gòu)房款應(yīng)納入資金監(jiān)管賬戶。比較突出的是,《意見(jiàn)》還鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用納入交易資金監(jiān)管范圍。


  李宇嘉認(rèn)為,鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用納入交易資金監(jiān)管范圍,讓中介機(jī)構(gòu)根據(jù)服務(wù)進(jìn)程進(jìn)行分段收費(fèi),在一定程度上既保障經(jīng)紀(jì)服務(wù)的質(zhì)量,也保障購(gòu)房者的權(quán)益。


  張澤介紹,一般情況下,他所在的公司對(duì)北京市存量房的傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是房屋成交總價(jià)的2.7%。在買(mǎi)房時(shí),購(gòu)房者往往會(huì)簽訂3份合同:存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同、存量房承購(gòu)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同以及存量房買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)合同,2.7%的費(fèi)用由后面兩個(gè)合同規(guī)定的服務(wù)構(gòu)成。當(dāng)房屋成交價(jià)格超過(guò)150萬(wàn)元,中介費(fèi)可以打八折。房屋中介服務(wù)的門(mén)檻雖然不高,但服務(wù)流程相對(duì)較長(zhǎng)。在簽約之前,從拓展房源、客源到成交,需要投入大量的時(shí)間和精力。


  此次《意見(jiàn)》明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成。其中,基本服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù),包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等。延伸服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受交易當(dāng)事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù),每項(xiàng)服務(wù)可以單獨(dú)提供。


  行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新“啟動(dòng)鍵”


  對(duì)于“黑中介”來(lái)說(shuō),《意見(jiàn)》在一定程度上像一個(gè)新的“休止符”,同時(shí)也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新的“啟動(dòng)鍵”。


  中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“存量時(shí)代”,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是存量循環(huán)起來(lái)的“潤(rùn)滑劑”之一。李宇嘉表示,《意見(jiàn)》出臺(tái)的目標(biāo)是推動(dòng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)打造新模式,促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。


  “推進(jìn)中介行業(yè)探索新發(fā)展模式?!眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為,今年二手房市場(chǎng)總體趨于活躍和步入復(fù)蘇階段,中介行業(yè)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。在此過(guò)程中,對(duì)于中介行業(yè)的規(guī)范,有助于鞏固今年以來(lái)的寬松政策成果,同時(shí)減少此類(lèi)行業(yè)的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn),最終將促進(jìn)中介行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。


  李宇嘉也看到了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的新機(jī)遇。在他看來(lái),商品房市場(chǎng)對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的依賴度越來(lái)越大,買(mǎi)家和賣(mài)家對(duì)中介的依賴度也越來(lái)越大。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需要苦練“內(nèi)功”,加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)修養(yǎng)和服務(wù)能力,做好差異化、精細(xì)化服務(wù)。未來(lái),老百姓買(mǎi)房更多的是為了滿足剛需或改善性住房需求,人們要找到好房子、好小區(qū)、好社區(qū),房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)必須向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸,向滿足老百姓對(duì)美好居住的需求的方向延伸。(記者 趙麗梅)


  轉(zhuǎn)自:中國(guó)青年報(bào)

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