商業(yè)地產(chǎn)大躍進 擋不住的開發(fā)熱潮

　　一面是難以阻擋的開發(fā)熱潮、畸高不下的銷售價格，另一面是企業(yè)承租能力下滑、租金水平觸頂。在住宅調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，一擁而上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮，或許正在遭遇各種潛在的挑戰(zhàn)。多位業(yè)內(nèi)人士認為，部分區(qū)域同質(zhì)化扎堆嚴重，已出現(xiàn)過剩苗頭，不過，部分商業(yè)形態(tài)不僅沒有泡沫，甚至還有一定稀缺。

　　京華時報記者潘秀林

　　擋不住的開發(fā)熱潮

　　由于樓市調(diào)控政策持續(xù)“加碼”，以短期盈利為目標的住宅開發(fā)商面臨前所未有的挑戰(zhàn)，收縮住宅、進軍商業(yè)的案例比比皆是。

　　公開資料顯示，中糧、華潤、龍湖等房地產(chǎn)企業(yè)，均已部署未來少則十幾個、多則幾十個綜合體的投資計劃，遠洋地產(chǎn)計劃2015年前復制10個未來廣場。另外，進入2013年，娃哈哈集團、東方園林、維維股份和金威啤酒等外行企業(yè)也紛紛投身商業(yè)地產(chǎn)，娃哈哈計劃3-5年內(nèi)開出100家商場，主要業(yè)態(tài)為綜合體。另據(jù)媒體報道，平安信托在商業(yè)地產(chǎn)領域已率先全國性布局，涵蓋寫字樓、商場、酒店公寓等各種商業(yè)物業(yè)類型，總投資規(guī)模已超過140億元。

　　區(qū)域上來看，二三四線城市商業(yè)地產(chǎn)尤其迎來大躍進式發(fā)展。據(jù)報道，成都市已開工建設的商業(yè)綜合體數(shù)量已超過100個，未來4年還將入市1000萬平方米左右；貴州省未來5年將基本建成100個城市綜合體；另有數(shù)據(jù)顯示，預計今后購物中心將以每年300家的速度增長，2015年總量或達4000家。

　　“這一輪商業(yè)地產(chǎn)熱起始于2011年，時點恰恰與限購政策開始實施的時間相一致”，蘭德咨詢總裁宋延慶表示，這并不是巧合，而是因為調(diào)控，迫使開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)型，而且不約而同地轉(zhuǎn)向不限購的商業(yè)地產(chǎn)。

　　在開發(fā)數(shù)量井噴之后，價格水漲船高。據(jù)記者了解，某知名品牌房企在唐山項目的住宅價格為7000元/平方米，乏人問津，但商鋪售價卻高達6萬元/平方米，而且“還沒開盤就被預訂一空”。這樣的熱銷案例并不在少數(shù)，江蘇省某縣級市一個普通的當?shù)氐禺a(chǎn)開發(fā)項目，住宅部分售價不足5000元/平方米，底商價格已達4萬元/平方米，同樣被搶購一空。

　　租金及承租能力觸頂下滑

　　在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)看似一團繁榮的背后，商鋪租金以及商家擴張和企業(yè)承租需求卻已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑。

　　“經(jīng)濟放緩、需求萎縮，企業(yè)對租賃成本的支付能力越發(fā)惡化，更多業(yè)主開始提供相應租金優(yōu)惠，導致租金出現(xiàn)下滑”。第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊表示。與此同時，第二季度社會消費品零售額增速持續(xù)放緩，優(yōu)質(zhì)購物中心租金增長緩慢，零售商擴張謹慎，部分運營不佳的項目因租戶關閉或搬遷效益較低的店鋪使得空置率提高。

　　“國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)確實有泡沫，但僅限于局部，整體沒有”，萬達集團董事長王健林日前表示，從總量上看，中國的商場和購物中心還不算多。不過，王健林認為，按照現(xiàn)在的發(fā)展速度，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)遲早會飽和，而一向善于拓展新路的萬達，也已經(jīng)從商業(yè)逐漸向文化旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。預計于2015年底開業(yè)的南昌萬達城，將成為全國首個開業(yè)的萬達城，其文化項目包括大型舞臺秀、電影樂園、電影城等，室內(nèi)海洋樂園是全球規(guī)模最大、創(chuàng)新最多的海洋館，設置有海底環(huán)游、鯊魚碼頭、國寶中華鱘魚館、海洋劇院等七個主題展示區(qū)。

　　不少購物中心也正呈現(xiàn)爭相創(chuàng)新的局面，提升體驗型業(yè)態(tài)的占比。宋延慶認為，目前的商業(yè)地產(chǎn)主要呈現(xiàn)出結構性、差異化泡沫特征，泡沫比較嚴重的主要是部分二三線城市定位不清晰的商業(yè)綜合體及大型購物中心，類似于社區(qū)型購物中心、體驗類綜合體等，并沒有多少泡沫，甚至還有一定稀缺。

來源：京華時報　 潘秀林

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