調(diào)控手段轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化 房企再融資或開閘

　　房企再融資開閘預(yù)期不斷升溫，雖然證監(jiān)會(huì)一直強(qiáng)調(diào)口徑無變化，但越來越多的房企公布再融資預(yù)案則是不爭(zhēng)的事實(shí)。一方面，一旦房企再融資開閘，意味著他們將有更充足的資金拿地，很可能為樓市、土地市場(chǎng)再添一把火；另一方面，放開房企再融資，也被認(rèn)為是調(diào)控“去行政化”的一個(gè)開始，真正讓市場(chǎng)決定樓市走向。“往東還是往西”，答案也許很快就會(huì)揭開。

　　再融資風(fēng)潮

　　繼新湖中寶于8月1日推出近三年來首個(gè)房企再融資方案以后，9月16日，停牌逾一個(gè)月的招商地產(chǎn)正式公布了資產(chǎn)注入及募集配套資金預(yù)案，總交易額近65億元，成為當(dāng)下上市房企最大的再融資計(jì)劃。相比此前大多數(shù)房企發(fā)布的再融資方案，招商地產(chǎn)此次采取了大股東注資和非公開發(fā)行股份相結(jié)合的方式。

　　除了新湖中寶和招商地產(chǎn)之外，越來越多的房企陸續(xù)公布自己的再融資預(yù)案。7月份以來，包括宋都股份、金豐投資、廣宇發(fā)展、迪馬股份、華夏幸福、萊茵置業(yè)等多家房地產(chǎn)股都出現(xiàn)了停牌的情況，被認(rèn)為是新一輪房企再融資潮流的前奏。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已有32家房地產(chǎn)公司公布了再融資預(yù)案，計(jì)劃融資額合計(jì)達(dá)到746.7億元。其中股權(quán)融資542.2億元，債權(quán)融資204.5億元。

　　對(duì)于房企再融資重新開閘的猜測(cè)，證監(jiān)會(huì)一直強(qiáng)調(diào)，目前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)再融資、A股IPO重啟的口徑并無變化。“不過連續(xù)出現(xiàn)房企發(fā)布再融資預(yù)案，勢(shì)必獲得了某種政策層面的暗示或者默許，不可能是房企單方面的行為?！币晃环康禺a(chǎn)市場(chǎng)觀察人士對(duì)新金融記者表示。

　　申銀萬國(guó)分析師表示，放開再融資將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金形成實(shí)質(zhì)利好。長(zhǎng)期來看，再融資放開有利于優(yōu)勢(shì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，進(jìn)而提高行業(yè)集中度，龍頭和優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)企業(yè)的估值有望得到修復(fù)。“再融資如果重啟，市場(chǎng)會(huì)對(duì)債券、股票有一定的熱情，會(huì)有很多投資人對(duì)地產(chǎn)類的股票或地產(chǎn)類的債券有相當(dāng)興趣。但是這個(gè)熱情能持續(xù)多久，還要看市場(chǎng)的情況?！?瑞銀證券董事總經(jīng)理、瑞銀投資銀行中國(guó)區(qū)主席趙駒表示。

　　調(diào)控市場(chǎng)化信號(hào)

　　對(duì)于再融資可能重啟，不少人認(rèn)為是調(diào)控“去行政化”的重要標(biāo)志之一。自2010年初，監(jiān)管層正式宣布暫停批準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組之后，房地產(chǎn)企業(yè)在A股的融資平臺(tái)基本被堵死，海外上市、發(fā)債、私募、信托等融資平臺(tái)成為房企們?nèi)谫Y的選擇。

　　而在融資渠道多元化的同時(shí)，那些與資本市場(chǎng)相比成本也更高的渠道，使得房企的融資成本大幅攀升，10%甚至更高的融資成本屢見不鮮。最終這些成本又被轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上，由買房人承擔(dān)。原本是為抑制高地價(jià)、高房?jī)r(jià)而終止的房企再融資，在一定程度上卻增加了房?jī)r(jià)的成本。

　　交銀施羅德的分析認(rèn)為，從壓需求轉(zhuǎn)向增供給，從行政化手段轉(zhuǎn)換為市場(chǎng)化手段，而融資放開僅僅是個(gè)開始。房企直接從資本市場(chǎng)融資，相比其他融資渠道成本要低得多，有利于龍頭房企發(fā)展。“再融資放開是國(guó)家在鼓勵(lì)房企兼并，上市企業(yè)的融資渠道多元化，競(jìng)爭(zhēng)力的提高，實(shí)際上，是符合國(guó)家對(duì)于房企市場(chǎng)的調(diào)控意圖的?！敝?cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀公開表示。

　　中房信研究總監(jiān)薛建雄表示，并不是所有房企都能夠獲得再融資機(jī)會(huì)的。“目前主要是向涉及保障房、舊城改造、棚戶區(qū)改造等業(yè)務(wù)的公司傾斜，因?yàn)樗麄兎蠂?guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。其次，符合剛性置業(yè)需求，能緩解目前市場(chǎng)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)的公司也很有可能得到放行?！毖ㄐ郾硎?。

　　爭(zhēng)議再融資

　　不過再融資重啟，與當(dāng)下土地市場(chǎng)熱潮結(jié)合在一起，又讓其充滿了爭(zhēng)議。北京、上海、廣州、天津近期相繼出現(xiàn)總價(jià)、單價(jià)地王，再融資勢(shì)必使房企在土地市場(chǎng)的拿地資金更加充裕，房企爭(zhēng)相發(fā)布再融資預(yù)案，很大程度上是為了抓住本輪發(fā)展機(jī)遇，盡可能地奪得土地儲(chǔ)備，為下一輪發(fā)展打基礎(chǔ)。而其導(dǎo)致的結(jié)果，就是地價(jià)上漲逐漸向樓市傳導(dǎo)，使得樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面。

　　央行日前發(fā)布的報(bào)告顯示，第三季度67.6%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“高，難以接受”，比上季增加0.9個(gè)百分點(diǎn)，其中一線城市居民認(rèn)為房?jī)r(jià)高的比例高達(dá)77%。在日前召開的部分地區(qū)和城市房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控座談會(huì)上，國(guó)土部副部長(zhǎng)胡存智表示，要堅(jiān)持均衡供地，多措并舉，消除地價(jià)異常信號(hào)，主動(dòng)作為、引導(dǎo)預(yù)期，確保第四季度土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。在這個(gè)有著北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、鄂爾多斯等13個(gè)省份16個(gè)城市的國(guó)土資源主管部門負(fù)責(zé)人參加的會(huì)議上，國(guó)土部在“地王”頻出的情況下，再次釋放調(diào)控從緊信號(hào)。

　　證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人近日強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決貫徹房地產(chǎn)調(diào)控國(guó)五條政策，涉及居民住房項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)再融資仍然被嚴(yán)格限制。這種表態(tài)，顯然與當(dāng)下復(fù)雜的調(diào)控環(huán)境，地價(jià)、房?jī)r(jià)的上漲壓力相關(guān)。

來源：新金融

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