穩(wěn)樓市應(yīng)著眼“漲價預(yù)期”

　　“預(yù)期猛于虎”。在剛剛過去的“十一”長假期間，各地樓市熱度不減。一方面，北上廣和不少二線城市成交量回升，直逼歷史同期高點；另一方面，房價只漲不跌，變相漲價大行其道。近期，以買漲為目的的市場情緒開始出現(xiàn)，并從一線城市向二線城市蔓延。在供需關(guān)系短期內(nèi)難以真正改善情況下，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，必須做好預(yù)期管理。

　　長假樓市走勢反映此前市場熱度的延續(xù)。從9月開始，不少城市加大房屋供應(yīng)，以迎接傳統(tǒng)的“金九”旺季。在多數(shù)房企接近完成銷售目標(biāo)情況下，這些新增房源價格普遍高企。一些項目為規(guī)避限價令，甚至強行將裝修款附加到首付款中，進(jìn)一步提高購房成本。即便如此，多數(shù)一二線城市仍出現(xiàn)“一房難求”現(xiàn)象。

　　出現(xiàn)量價齊升的原因，首先在于改善型需求釋放。從京滬等地成交平均戶型面積的增長不難看出，改善型需求占比正在增加，這部分對價格承受能力較強的需求，正在為房價提供更多支撐。更重要的是，由于房價上漲預(yù)期強烈，市場買漲情緒蔓延。這種情緒已成為近期樓市異動重要原因。

　　觀察近幾個月以來房地產(chǎn)市場變化情況，不難梳理出引發(fā)上述買漲情緒的邏輯鏈條。7月以來，北京、上海等地先后出現(xiàn)高價地，在北京的孫河、亦莊、房山等區(qū)域，土地成本已達(dá)到這些區(qū)域的歷史最高點。受此影響，不少房地產(chǎn)項目紛紛提價。一些二手房業(yè)主為提高價格，甚至不惜違約。從8月開始，高價地開始向二線城市蔓延。

　　進(jìn)入9月，隨著十八屆三中全會召開在即，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制呼之欲出。市場紛紛傳言，現(xiàn)有限購、限貸等行政手段可能逐漸退出。加之宏觀經(jīng)濟增長壓力漸大，“房地產(chǎn)救經(jīng)濟”論調(diào)再度盛行。

　　一方面，是土地成本提高引發(fā)的漲價預(yù)期；另一方面，是市場傳言帶來的調(diào)控松動預(yù)期。在兩種預(yù)期“夾攻”下，市場出現(xiàn)買漲情緒便不難理解。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，9月，全國百城新建住宅平均價格為10554元/平方米，漲幅比8月明顯擴大，為自2012年6月以來連續(xù)16個月環(huán)比上漲。房價步步上漲的現(xiàn)實在促使購房者盡早出手。

　　在引發(fā)樓市漲價預(yù)期的因素中，有兩個背景不可忽略。第一，一線城市和多數(shù)二線城市房地產(chǎn)市場供需矛盾突出，加之這些城市占有大量公共資源，使其房價存在長期上漲壓力；第二，當(dāng)前社會投資渠道缺乏，房地產(chǎn)仍是最具安全性和增值空間的投資標(biāo)的。這些因素都對樓市漲價預(yù)期起到推波助瀾的作用。

　　在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上，因預(yù)期管理不到位而導(dǎo)致的市場劇烈波動并不少見，在很大程度上會增加調(diào)控難度。雖然從根本上說，調(diào)整市場供需是穩(wěn)定樓市主要手段，但由于房地產(chǎn)開發(fā)的長周期特征，指望在短時間內(nèi)平抑市場供需關(guān)系并不現(xiàn)實。事實上，作為影響需求釋放重要因素，預(yù)期管理的作用正變得愈加重要。

　　在導(dǎo)致房價上漲情緒升溫的因素中，行政色彩濃厚的調(diào)控政策扮演了重要角色。當(dāng)前多部委正制定房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，此舉對于弱化樓市調(diào)控行政色彩、強化市場主導(dǎo)大有裨益。對于該項機制的制度框架、作用機制等，應(yīng)盡早公布，從而穩(wěn)定樓市預(yù)期。房產(chǎn)稅試點、個人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作進(jìn)展，應(yīng)及時公布。在房地產(chǎn)調(diào)控長效機制披露過程中，應(yīng)逐步厘清市場與政府的邊界。

　　出于“時間換空間”的目的，現(xiàn)階段，限購、限貸等行政手段在不少熱點城市仍有存在的必要性。為避免市場出現(xiàn)“政策放松”預(yù)期，應(yīng)盡快予以明確。

來源：中國證券報 張敏

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