不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作啟動—— 支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時間:2023-03-07





  2月20日,證監(jiān)會宣布于近日啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作;同日,中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》。不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作按下啟動鍵。


  業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn),既是支持房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型發(fā)展的一次探索,也是豐富私募基金產(chǎn)品的一項創(chuàng)新,將進(jìn)一步發(fā)揮私募基金專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢,滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求,支持不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。


  可投三大類不動產(chǎn)


  “此次試點(diǎn),是證監(jiān)會落實(shí)黨中央和國務(wù)院有關(guān)‘促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展’決策部署,健全資本市場功能,促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量,支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能的重要舉措?!弊C監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。


  去年11月28日,證監(jiān)會宣布在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中,積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用,正是5項措施之一。


  不到3個月時間,不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)即啟動。證監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異,證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下,新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別,并采取差異化的監(jiān)管政策。


  具體而言,在投資范圍方面,明確包括特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等?!按饲暗幕A(chǔ)設(shè)施REITs等,主要集中在成熟穩(wěn)定的不動產(chǎn)資產(chǎn),而不動產(chǎn)私募投資基金投向涵蓋了全生命周期各階段資產(chǎn),投資者能夠更便利參與早期的不動產(chǎn)項目投資,完善了資本市場服務(wù)全生命周期不動產(chǎn)項目的能力?!鄙顒?chuàng)投不動產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司董事長蔣玉才表示。


  在管理人方面,設(shè)置了較高門檻,明確參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全,實(shí)繳資本符合要求,主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方,具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員,最近3年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。


  在投資者方面,規(guī)定投資者需要有更高的風(fēng)險識別能力和風(fēng)險承擔(dān)能力,試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元,且以機(jī)構(gòu)投資者為主。


  “總的來看,此次試點(diǎn)啟動非常及時,工作安排亮點(diǎn)頗豐,優(yōu)化了投資方式,精確設(shè)定投資范圍,強(qiáng)調(diào)以機(jī)構(gòu)投資者為主,提升基金運(yùn)作的靈活度,規(guī)則明晰、放管結(jié)合?!奔闻d鼎信智贏股權(quán)投資管理有限公司董事總經(jīng)理馬林表示。


  提升產(chǎn)品投資靈活度


  考慮到不動產(chǎn)私募投資基金規(guī)模較大、期限較長且基金底層投資項目通常需要較大額度資金補(bǔ)充等特點(diǎn),此次試點(diǎn)適度放寬股債比及擴(kuò)募限制。


  根據(jù)規(guī)定,符合試點(diǎn)要求的不動產(chǎn)私募投資基金可適度放寬股債比限制,并可以通過申請經(jīng)營性物業(yè)貸款、并購貸款等方式擴(kuò)充投資資金來源。此外,在投資期內(nèi)履行相應(yīng)程序的不動產(chǎn)私募投資基金,可在備案完成后開放認(rèn)、申購(認(rèn)繳)。


  中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰認(rèn)為,在股債比限制方面進(jìn)行差異化安排,可以更好適應(yīng)不動產(chǎn)私募投資基金的投資策略,提升試點(diǎn)產(chǎn)品投資靈活度,有利于鼓勵私募基金大規(guī)模、規(guī)范化地參與投資,將大幅優(yōu)化我國不動產(chǎn)資產(chǎn)定價體系,有效緩解部分企業(yè)融資困境,降低企業(yè)成本。


  從市場反應(yīng)來看,機(jī)構(gòu)投資者參與態(tài)度較為踴躍?!肮緦⑦M(jìn)行積極研究,爭取進(jìn)入試點(diǎn),助力發(fā)揮私募股權(quán)基金作用,探索新的發(fā)展模式?!瘪R林表示,同時也期待后續(xù)隨著商業(yè)REITs等的放開,不動產(chǎn)私募投資基金退出渠道能夠更加明確,并能在基金托管、稅收優(yōu)惠等方面提供更多便利,為房地產(chǎn)健康發(fā)展提供更多助力。


  “此次不動產(chǎn)投資基金試點(diǎn)投資范圍仍堅持‘房住不炒’、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的原則,租賃住房、保障性住房、符合條件的其他居住用房、商業(yè)經(jīng)營用房等項目均符合這一原則,不動產(chǎn)投資基金大有可為。”蔣玉才表示。


  盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)


  實(shí)際上,不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。近年來,我國已有一些私募機(jī)構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案,不斷探索積累不動產(chǎn)投資運(yùn)作經(jīng)驗。數(shù)據(jù)顯示,截至2022年末,存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只,存續(xù)規(guī)模4043億元,存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只,存續(xù)規(guī)模1.21萬億元。


  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在現(xiàn)有私募股權(quán)投資基金框架下,新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”,可以進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置優(yōu)勢,滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求,促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。


  房地產(chǎn)行業(yè)將迎來利好。陳聰認(rèn)為,試點(diǎn)的落地實(shí)施,將進(jìn)一步填補(bǔ)房企股權(quán)融資的不足,積極化解房企資金困境,有望為行業(yè)提供新的增量資金來源,盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn),對具備資產(chǎn)運(yùn)營管理能力、手握優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企發(fā)展帶來實(shí)質(zhì)性幫助。


  對于不動產(chǎn)私募基金行業(yè)來說,試點(diǎn)的推出也有積極意義。蔣玉才認(rèn)為,此次試點(diǎn),為私募基金參與不動產(chǎn)投資建立了明確的規(guī)范,并且通過甄選頭部私募基金管理人開展試點(diǎn),發(fā)揮示范效應(yīng),有助于吸引更多私募投資機(jī)構(gòu)積累投資規(guī)模和退出經(jīng)驗,早日達(dá)到對管理人的試點(diǎn)要求,促進(jìn)不動產(chǎn)私募基金蓬勃規(guī)范發(fā)展。(記者 李華林)


  轉(zhuǎn)自:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)-經(jīng)濟(jì)日報

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