多地首套房貸利率邁入“3”時(shí)代

　　廣東肇慶、韶關(guān)、湛江等六市日前宣布取消首套房貸利率下限。北京青年報(bào)記者咨詢當(dāng)?shù)劂y行和中介發(fā)現(xiàn)，目前這些地區(qū)的首套房貸利率最低已降至3.7%-3.9%，整體看，與近期進(jìn)行調(diào)整的其他城市基本持平，并沒(méi)有突破3.7%的全國(guó)最低水平。據(jù)了解，全國(guó)已有多個(gè)城市調(diào)低首套房貸利率下限，首套房貸利率普遍低于4%，最低降至3.7%。

　　市場(chǎng)

　　有城市首套房貸利率最低降至3.7%

　　日前，廣東移動(dòng)政務(wù)服務(wù)平臺(tái)“粵省事”披露，肇慶、韶關(guān)、湛江、惠州、云浮、江門六個(gè)城市自1月18日起階段性取消首套房貸利率下限。根據(jù)安排，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，自下一季度起，這些地區(qū)將恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。這是1月5日人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，首批宣布階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市。

　　根據(jù)“粵省事”當(dāng)日披露的信息，此前惠州當(dāng)?shù)氐氖滋追抠J利率下限為4.1%?；葜荼镜胤康禺a(chǎn)中介告訴北青報(bào)記者，4.1%的下限的確已經(jīng)取消，目前有兩家大型國(guó)有銀行的首套房貸利率最低可以做到3.8%，其余銀行執(zhí)行的是3.9%。

　　湛江地區(qū)一房地產(chǎn)中介介紹稱，目前湛江首套房貸利率是3.9%，去年5月份時(shí)還是6.1%，不到一年降了很多。某國(guó)有大行湛江一支行的工作人員也證實(shí)，該行首套房貸利率現(xiàn)在最低可以到3.9%，具體要看申請(qǐng)人的實(shí)際情況；此外，根據(jù)國(guó)家政策，后續(xù)房貸利率也可能會(huì)隨市場(chǎng)行情進(jìn)行調(diào)整。

　　某國(guó)有銀行韶關(guān)一支行負(fù)責(zé)貸款的工作人員表示，該行首套房貸利率已由4.1%調(diào)整至3.7%。

　　去年10月1日之后，江門市主要商業(yè)銀行首套房貸利率已降至3.9%的歷史低位。但自2023年1月1日起，該市首套房貸主流利率又恢復(fù)為4.1%。1月18日起，江門階段性取消首套房貸利率下限，各銀行可自主決定首套房貸利率。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，該市有望將首套房貸利率再次下調(diào)到3.9%的歷史低位。但目前，江門地區(qū)房產(chǎn)中介表示，當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下限現(xiàn)在仍是4.1%。

　　多名當(dāng)?shù)劂y行和中介人士表示，盡管取消首套房貸利率下限之后，各個(gè)銀行可以自主定價(jià)，但是購(gòu)房者最終拿到的實(shí)際利率，跟自己的信用資質(zhì)密切相關(guān)。此外，是否認(rèn)定為首套房，不同地區(qū)的不同銀行也可能有不同標(biāo)準(zhǔn)。

　　政策

　　去年以來(lái)房貸利率政策多次優(yōu)化調(diào)整

　　2022年以來(lái)，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加大。作為提振需求、促進(jìn)市場(chǎng)回暖的有力抓手，房貸利率政策多次調(diào)整優(yōu)化。

　　去年5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。在此之前，全國(guó)層面執(zhí)行的利率下限是首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。新政策一出，多地商業(yè)銀行紛紛下調(diào)房貸利率。

　　去年9月29日晚間，中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)再次發(fā)布房地產(chǎn)利好政策：符合條件的城市，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。具體來(lái)說(shuō)，“符合條件的城市”是指，2022年6-8月，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。

　　2023年1月，新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制正式建立。根據(jù)最新通知，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

　　與此同時(shí)，2022年5年期以上LPR累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。疊加首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制作用下，多地首套房貸利率持續(xù)下降，有的已經(jīng)邁入“3”時(shí)代。

　　貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，首套房貸利率平均為4.10%，二套平均為4.91%，同比分別回落146個(gè)基點(diǎn)和93個(gè)基點(diǎn)。截至1月16日監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，首套房貸利率低于4.1%的城市共11個(gè)。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2022年12月30日，全國(guó)已有近30個(gè)城市將首套房貸利率降至4%以下，部分城市貸款利率降至歷史低位。

　　近日，鄭州、天津等地銀行的商業(yè)貸款利率也作出調(diào)整，鄭州首套房貸款利率最低降至3.8%，天津部分銀行首套房貸款利率下調(diào)至3.9%。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，根據(jù)最新5年期以上LPR，全國(guó)層面執(zhí)行的首套房貸利率下限已經(jīng)降至4.1%。在先行城市調(diào)整首套房貸利率下限的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)大部分符合條件的城市后續(xù)都會(huì)跟進(jìn)，降至3.8%、3.9%甚至以下都有可能。

　　分析

　　專家：房貸利率下調(diào)還需和其他政策共同發(fā)力

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，部分城市房貸利率下調(diào)到3.8%只是開(kāi)始，后續(xù)很可能只有少數(shù)城市的房貸利率還會(huì)高于4%，全國(guó)大部分城市的房貸利率都會(huì)進(jìn)入“3”時(shí)代。在存款利率基本都進(jìn)入1%-2%的情況下，房貸特別是首套房貸款利率進(jìn)入“3”時(shí)代是必然趨勢(shì)。

　　張大偉進(jìn)一步指出，繼續(xù)降低房貸利率可降低購(gòu)房者置業(yè)成本，持續(xù)降息也是落實(shí)國(guó)務(wù)院“支持住房剛性和改善性需求”的要求，對(duì)市場(chǎng)信心和市場(chǎng)預(yù)期的企穩(wěn)將起到積極作用。但需要注意的是，符合新房貸利率下調(diào)的城市基本集中在三四線城市和部分房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力大的二線城市，房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市目前都沒(méi)有執(zhí)行低于4.1%的房貸首套利率。

　　張大偉同時(shí)提出，雖然房地產(chǎn)微調(diào)寬松的政策內(nèi)容越來(lái)越豐富，力度也越來(lái)越大，但目前市場(chǎng)的信心依然沒(méi)有完全恢復(fù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇還要看整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況。只有在做好保交樓，供需平穩(wěn)的情況下，房貸利率下調(diào)才有一定作用。

　　“市場(chǎng)也關(guān)注二套房貸利率和一二線城市房貸利率的調(diào)整政策，更多購(gòu)房者還在期待存量房貸利率能繼續(xù)下調(diào)。如果只是簡(jiǎn)單地降低房?jī)r(jià)持續(xù)下降城市的新購(gòu)房房貸利率，對(duì)于市場(chǎng)的影響有限?！睆埓髠フf(shuō)。

　　李宇嘉也認(rèn)為，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制調(diào)整的是首套房貸利率下限，房貸具體如何定價(jià)由銀行與客戶商定，與銀行意愿和市場(chǎng)情況有關(guān)。不過(guò)，對(duì)于提振疲弱的市場(chǎng)需求而言，房貸利率政策還需要和供需兩端的其他政策共同發(fā)揮作用。目前，最重要的還是修復(fù)市場(chǎng)信心和預(yù)期，要通過(guò)加大對(duì)低收入和困難群體兜底保障、推進(jìn)保租房等供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、創(chuàng)造更多就業(yè)崗位等方式，夯實(shí)樓市需求基礎(chǔ)。（程婕）

　　轉(zhuǎn)自：北京青年報(bào)

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