新春伊始,房地產(chǎn)市場(chǎng)初露企穩(wěn)端倪,回暖復(fù)蘇的各方面力量正在積蓄。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有重要影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用決定其將為宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)貢獻(xiàn)重要力量,反過(guò)來(lái),宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好,也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)各方主體增強(qiáng)發(fā)展信心的重要前提。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的重要難題是預(yù)期不穩(wěn),穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)。房地產(chǎn)自身特點(diǎn)決定了穩(wěn)預(yù)期在“三穩(wěn)”中尤為重要,多年來(lái)的實(shí)踐也表明,預(yù)期穩(wěn),地價(jià)、房?jī)r(jià)才能穩(wěn),才能夠形成良性循環(huán)、促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。如何穩(wěn)預(yù)期?近年來(lái),“房住不炒”逐漸深入人心,投機(jī)炒房得到有效遏制,保護(hù)了合理消費(fèi),夯實(shí)了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基石。市場(chǎng)朝著平穩(wěn)健康發(fā)展方向邁進(jìn),各方主體對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有信心。
實(shí)現(xiàn)預(yù)期好轉(zhuǎn),重要的兩個(gè)群體一是購(gòu)房者,二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。對(duì)于購(gòu)房者而言,宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)向好,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)就有信心。隨著疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)以及工作生活的影響逐步減弱,居民收入逐步提升,按揭貸款的還款能力增加,自然出手購(gòu)房的意愿更強(qiáng)烈。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,其資金來(lái)源主要是房屋銷(xiāo)售回款和融資。購(gòu)房者有信心,開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心也將隨之回升,當(dāng)前融資環(huán)境也在日益向好。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心提升,是市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)好轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。
未來(lái)的市場(chǎng)規(guī)模也構(gòu)成預(yù)期的一部分。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,每年銷(xiāo)售13億平方米左右仍然是很大的需求規(guī)模。我國(guó)仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段。2022年,我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率比上年提高了0.5個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到65.22%,但是與發(fā)達(dá)國(guó)家80%左右的水平相比仍然不高,有提升空間。2022年我國(guó)新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量巨大,這也成為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α2豢煞裾J(rèn)的是,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從快速增長(zhǎng)階段進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段,難以再維持過(guò)去曾達(dá)到的每年18億平方米的商品房銷(xiāo)售規(guī)模。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2022年,商品房銷(xiāo)售面積為135837萬(wàn)平方米,比上年下降24.3%。但每年銷(xiāo)售13億平方米對(duì)市場(chǎng)仍有相當(dāng)大的支撐作用,這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利條件。
從市場(chǎng)反應(yīng)看,已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極信號(hào)。2022年,一系列積極調(diào)控政策為市場(chǎng)的企穩(wěn)回暖提供了支撐。2022年12月份,房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)降幅收窄,出現(xiàn)新變化,12月當(dāng)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅比11月收窄了7.7個(gè)百分點(diǎn),商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額、到位資金、房屋新開(kāi)工面積等指標(biāo)降幅也不同程度收窄。進(jìn)入2023年,不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量有增長(zhǎng)趨勢(shì)。今年春節(jié)期間,一些城市的新房項(xiàng)目到訪(fǎng)量與去年春節(jié)相比有所修復(fù)。盡管當(dāng)前仍處于調(diào)整階段,相信隨著相關(guān)政策落地見(jiàn)效,2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐步發(fā)生積極變化。
穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型將是2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。2023年,政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性將繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。關(guān)鍵是要尊重規(guī)律,尊重實(shí)際,以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求,提升市場(chǎng)信心,努力形成供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定,同經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)、同住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào),嚴(yán)控投機(jī)炒房的格局。進(jìn)一步通過(guò)保護(hù)契約和產(chǎn)權(quán)來(lái)穩(wěn)定預(yù)期。針對(duì)涉及188萬(wàn)居民的2600多個(gè)已付款未交付項(xiàng)目,繼續(xù)推進(jìn)“保交樓”,使市場(chǎng)避免恐慌。
注重防范化解風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)才能平穩(wěn)健康發(fā)展,經(jīng)濟(jì)才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。針對(duì)當(dāng)前存在的問(wèn)題,大量輸血,改善房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性,主要包括商業(yè)銀行提供貸款、為房企發(fā)債提供擔(dān)保、促進(jìn)股權(quán)融資等。放松在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱期間采取的管制措施,擴(kuò)大有效需求,使房地產(chǎn)公司具備造血功能。通過(guò)“抓兩頭、帶中間”,以“慢撒氣”的方式,防范化解風(fēng)險(xiǎn)?!耙活^”抓出險(xiǎn)房企,幫助企業(yè)自救,并依法依規(guī)處置,房企不能保交樓的就不能再買(mǎi)地,再搞新開(kāi)發(fā)?!耙活^”抓優(yōu)質(zhì)房企,一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國(guó)企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。
房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行,應(yīng)努力摒棄“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”舊有模式的弊端,向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。預(yù)售制改革應(yīng)努力探索現(xiàn)房銷(xiāo)售。應(yīng)從過(guò)去解決“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變,加大力度提高住房品質(zhì)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出,將建立房屋安全長(zhǎng)效機(jī)制,這將讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)、有保障。( 亢 舒)
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