房地產(chǎn)行業(yè)又創(chuàng)新高 “千億俱樂部”在醞釀添丁

　　“千億”在房地產(chǎn)市場是個很敏感的數(shù)字，進入“千億俱樂部”，毫無疑問是實力的象征和肯定。今年的國慶黃金周，樓市火熱，未到年末，“千億俱樂部”已在醞釀添丁。統(tǒng)計顯示，今年前9個月，30家標(biāo)桿房企銷售達9176億元，房地產(chǎn)行業(yè)今年可謂賺得盆滿缽滿。

　　業(yè)內(nèi)認為，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型將在商業(yè)地產(chǎn)、居民住宅等多個領(lǐng)域深入地推進，其特征不僅體現(xiàn)于房產(chǎn)形式，更體現(xiàn)于投資區(qū)域、土地供給、組織形式、政策取向等諸多方面。從一線企業(yè)來看，國內(nèi)實力開發(fā)商開始紛紛加大介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的力度。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)并購將進一步加劇，中小型房企的倒閉和轉(zhuǎn)型也將愈演愈烈。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房企轉(zhuǎn)型將有四個方向，一是完全以商品住宅為主的企業(yè)可以轉(zhuǎn)型做保障房；二是城鎮(zhèn)化的發(fā)展帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)的客觀需求仍然存在；三是新型經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)的興起，將帶動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展；最后就是解決內(nèi)需型、消費型的產(chǎn)業(yè)，比如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該順應(yīng)潮流，在這四類需求中尋求一種合理的轉(zhuǎn)型。

　　多家房企前9月銷售完成超八成

　　中國指數(shù)研究院在其研究報告中表示，9月房地產(chǎn)企業(yè)加快推盤力度及周轉(zhuǎn)速度，銷售額保持較快增長。重點監(jiān)測的百億企業(yè)中，20家企業(yè)單月銷售額呈現(xiàn)環(huán)比增長，其中有5家企業(yè)業(yè)績環(huán)比增幅超過30%；從同比增幅來看，多數(shù)房企實現(xiàn)了較快增長，其中有6家企業(yè)增幅超過50%。在重點監(jiān)測的百億企業(yè)中，1-9月份萬科實現(xiàn)銷售金額1285億元，位于榜首；另有20家企業(yè)前9個月銷售額實現(xiàn)同比增長，其中金地、融創(chuàng)、佳兆業(yè)的增速均達到40%以上。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售均價環(huán)比呈普遍上漲趨勢，監(jiān)測企業(yè)中9月份的銷售均價環(huán)比上漲的有17家，其中10家企業(yè)的銷售均價環(huán)比漲幅超過20%。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，30家公布前9個月銷售業(yè)績的企業(yè)合計年內(nèi)銷售業(yè)績達到了9176億元，與2012年同期相比漲幅達到35%。

　　多家房企任務(wù)完成度超過八成。如華潤置地2013年累計簽約額約人民幣507.1億元，累計簽約面積436.7萬平方米，較去年同期分別增長34.6%和26.5%，按照其年初制定的570億元全年目標(biāo)計算，截至9月底其已完成88.96%。世茂房地產(chǎn)前9個月的累計合約銷售總額約為481.01億元，同比增加35%，目前已完成全年銷售目標(biāo)550億元的87.46%。完成全年銷售任務(wù)八成以上的房企還包括瑞安房產(chǎn)和越秀地產(chǎn)，前者1-9月合約物業(yè)銷售81.39億元，達到全年物業(yè)銷售目標(biāo)90億元的90%，后者前9個月累計合同銷售金額約124.96億元，按越秀地產(chǎn)在中期業(yè)績會后調(diào)高的145億元全年合同銷售目標(biāo)來算，目前其已完成86%。

　　千億俱樂部醞釀添丁

　　在半年報后，業(yè)內(nèi)已經(jīng)開始細數(shù)今年的房企銷售千億軍團究竟會添上幾個新丁。其中恒大、碧桂園、萬達等，都是有力的競爭者。

　　據(jù)克而瑞（CRIC）發(fā)布的《2013年前三季度房企銷售排行榜》顯示，萬科、綠地銷售額雙雙破千億元，恒大以1105.0萬平方米的銷售面積繼續(xù)領(lǐng)跑。2013年前三季度，萬科以1279.3億元的銷售額再度領(lǐng)銜榜首，同比增長33%。綠地以1012.0億元位居榜單第二位，同比增幅高達40%。中海盡管尚未完成與中建的整合，業(yè)績也已達900.1億元，同比增長19%。此外，保利、恒大、碧桂園、萬達也表現(xiàn)突出，銷售額均超過500億元。除了恒大，綠地和萬科的銷售面積也在1000萬平方米以上，分列銷售面積排行榜的第二和第三位。上榜房企銷售金額集中度方面，TOP10房企的市場份額為14.43%，比2012年同期略有提高，TOP20房企的市場份額超兩成，比2012年同期增加了1.05個百分點。

　　同時，上榜房企的銷售金額和銷售面積門檻大幅提升。在銷售金額排行榜中，TOP10房企入榜門檻達到433億元，與2012年同期的300億元門檻相比，增幅達到44%；TOP20房企入榜門檻同比增長達到76%；TOP50房企入榜門檻同比增長62%，首次突破百億元大關(guān)。在銷售面積排行榜中，TOP10房企入榜門檻為368萬平方米，同比增長33%；TOP20房企則從156萬平方米增加至210萬平方米，增長了35%；TOP50房企同比也有44%的增幅。

　　金九成色足四季度信心強

　　今年的“金九”成色十足，房企們普遍在9月份實現(xiàn)了業(yè)績的繼續(xù)上升。已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份萬科銷售155.7億元，保利銷售96.15億元，恒大銷售105.3億元，中海銷售107.74億元。除以上幾家龍頭房企之外，9月單月銷售額在60億元以上的房企還包括65億元的綠城、68.8億元的華潤以及70.55億元的世茂。30家房企9月單月銷售達到1238億元。

　　據(jù)了解，今年房企尤其“十一”黃金周期間的銷售超預(yù)期。其中中海、世茂房地產(chǎn)、綠地、萬科等都有較好市場表現(xiàn)。

　　今年國慶黃金周期間，北京、上海、廣州以及深圳的樓市量價紛紛上揚，初步統(tǒng)計，一線城市的成交價同比平均上漲超23%。與此同時，中國指數(shù)研究院近日公布數(shù)據(jù)顯示，9月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10554元/平方米，環(huán)比8月上漲1.07%。這也是自2012年6月以來連續(xù)第16個月環(huán)比上漲，其中79個城市環(huán)比上漲，21個城市環(huán)比下跌。9月份北京、深圳、廣州新建住宅價格指數(shù)同比漲幅均超過了20%。而實際交易價格可能超過了統(tǒng)計的漲幅。一些核心二線城市也牛氣沖天，廈門近年來漲勢直追一線城市，8月，該市房價同比漲幅高達14.9%。此外，鄭州、沈陽、福州的漲幅也都過了兩位數(shù)。

　　第四季度，各大房企仍表現(xiàn)出充足的信心。業(yè)內(nèi)預(yù)計，從上榜企業(yè)業(yè)績的完成情況來看，大部分企業(yè)全年銷售目標(biāo)完成度均超過四分之三，快于時間進度。由于下半年可售貨量較大，各大房企的業(yè)績預(yù)計將繼續(xù)攀升，重點企業(yè)將普遍能順利甚至超額完成全年目標(biāo)。

　　近期樓市已經(jīng)出現(xiàn)投資升溫的跡象，尤其在一線城市。業(yè)內(nèi)認為，這一方面和地方政策驅(qū)動相關(guān)，比如上海自貿(mào)區(qū)概念就助推相關(guān)樓盤價格上漲超過30%。另一方面，也有地王因素的推動。雖然國土資源部已經(jīng)在明確叫停一線城市推“地王”，要求年內(nèi)不再出現(xiàn)，但是此前仿佛互相攀比的各種“地王”已經(jīng)定下了看漲的基調(diào)。

　　十大房企今年融資有望首破千億

　　銷售業(yè)績大漲的同時，房企積極拿地拓展項目，為了保證拿地擴張更加順利，房企全力投入融資以增加自己的“底氣”，預(yù)計今年十大企業(yè)融資總額有望首破千億。

　　在標(biāo)桿房企中，下半年萬科加大了項目拓展力度，僅9月份就新增項目11個，總耗資163.34億元，為年內(nèi)最高值。10月上旬以來，萬科拿地勢頭依然高漲，繼續(xù)加大項目拓展及土地儲備力度，分別于北京、佛山和溫州共拿下6宗土地，拿地總金額就達到93.77億元，總規(guī)劃建筑面積達到158.75萬平方米。保利則在9月份共新增土地儲備8宗，土地成交價高達79億元。中海9月份在寧波新增了3宗土地，拿地價格29.9億元。

　　國土部的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國住宅用地供應(yīng)9.17萬公頃，同比增加28.4%。前三季度，70個大中城市住宅用地供應(yīng)3.48萬公頃，同比增加32.7%，增幅高于全國平均水平4.3個百分點。北上廣深4個一線城市前三季度住宅用地供應(yīng)量已接近或超出過去5年平均水平。國土部表示，第四季度將繼續(xù)增加土地供應(yīng)。

　　因為樓市銷售火爆，所以房企回款順利，出于對后市的看漲，房企不約而同加快擴張的速度，銷售回款不足以完全支撐，因此，利用各種平臺增加融資，成為房企們擴張的“底氣”。據(jù)統(tǒng)計，十大標(biāo)桿房企年內(nèi)融資額度已經(jīng)達到了935.9億元，這一額度同比2012年全年的413億元，上漲幅度達到了127%，預(yù)計今年十大企業(yè)融資總額將首次突破千億元。

　　爭飲城鎮(zhèn)化“頭啖湯”

　　城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)來說，是機遇也是挑戰(zhàn)。早在年初，房地產(chǎn)行業(yè)對新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的討論就熱烈非凡。從今年前三季度房企的表現(xiàn)來看，城鎮(zhèn)化作為“機遇”的利好已經(jīng)顯現(xiàn)出來。

　　毫無疑問，城鎮(zhèn)化帶來的利好最明顯的是喚醒剛需的作用。嗅覺敏銳的房企今年無一例外都主打“剛需牌”，紛紛爭飲城鎮(zhèn)化“頭啖湯”，均呈不甘落后之態(tài)。剛需一時火熱，剛需盤屢見“日光”，為今年房企銷售火爆定下了主基調(diào)。年中業(yè)績報告剛出，業(yè)內(nèi)就在討論“千億俱樂部”有望增加新成員；“金九銀十”各大房企更是鉚足了勁，“十一黃金周”前后的銷售熱度更是讓房企信心百倍。盡管今年年初各大房企對銷售業(yè)績的目標(biāo)爭相“加碼”，隨后又遭遇“國五條”等限購限貸調(diào)控政策的收緊，然而，三個季度過去，多家企業(yè)完成銷售任務(wù)四分之三，部分甚至超過了八成，展望第四季度，沖刺的聲音不絕于耳，眼看著就要集體“過肥年”。

　　2013年過了大半，對于房企而言，城鎮(zhèn)化的利好效應(yīng)帶來可觀的銷售回款，也大大刺激了拿地?zé)崆?，再加上融資給力，標(biāo)桿房企刷出一個又一個地王神話，導(dǎo)致國土部嚴令年內(nèi)不得再出地王。然而，城鎮(zhèn)化的進程注定是一個長期的過程，挑戰(zhàn)總是和機遇并存。懸而未決的房價長效調(diào)控機制仍未有明確的答案。應(yīng)該看到，行業(yè)轉(zhuǎn)型正在進行，行業(yè)洗牌在所難免。

來源：南方日報　 許蕾

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