三中全會(huì)或定調(diào)樓市 長(zhǎng)效機(jī)制難取代行政調(diào)控

　　就在市場(chǎng)對(duì)“十八屆三中全會(huì)后樓市調(diào)控的行政手段將被長(zhǎng)效機(jī)制替代”的判斷漸漸認(rèn)可的時(shí)候，北京市住建委出臺(tái)的以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”無(wú)疑給各方潑了冷水。

　　“現(xiàn)在來(lái)看，十八屆三中全會(huì)將給樓市調(diào)控定下調(diào)子，”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“但預(yù)計(jì)在一段時(shí)間之內(nèi)，行政手段與長(zhǎng)效機(jī)制還將并存?！?/p>

　　事實(shí)上，新一屆政府就任以來(lái)，在多個(gè)領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)化、規(guī)范化的思路，這與以往的調(diào)控路徑不同。但是，業(yè)內(nèi)人士分析，即使樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制能夠出臺(tái)執(zhí)行，但仍然無(wú)法完全取代行政調(diào)控對(duì)于房?jī)r(jià)的控制作用。

　　北京“干預(yù)”樣本

　　10月23日，北京樓市迎來(lái)了久違的政策聲音。

　　北京市住建委出臺(tái)了以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”，要求限定自住型商品住房的價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)的商品住房約30%，且套型建筑面積以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不超過(guò)140平方米。

　　按照北京市住建委的計(jì)劃，今年北京將推出2萬(wàn)套自住型商品房，明年計(jì)劃推出5萬(wàn)套左右，購(gòu)買(mǎi)對(duì)象將面向全市符合限購(gòu)條件的家庭，其中包括非京籍家庭。

　　這無(wú)疑是北京市政府主管部門(mén)行政干預(yù)樓市的又一次升級(jí)。

　　“這是根據(jù)北京市在今年上半年提出的‘新限價(jià)房’概念提出的調(diào)控措施，主要針對(duì)的是中等收入家庭，房源性質(zhì)也是為滿(mǎn)足自住、改善型需求的產(chǎn)權(quán)完整的商品房。”北京市住建委一位負(fù)責(zé)人表示。

　　在此之前，北京市住建委已經(jīng)明確，這一類(lèi)自住型商品房的土地出讓將以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式出讓?zhuān)布凑诘貕K出讓時(shí)就限定這一地塊上所建商品房的價(jià)格，在這一售價(jià)的限定條件下，開(kāi)發(fā)商按照“價(jià)高者得”的方式競(jìng)拍。

　　事實(shí)上，這一次北京市出臺(tái)新政，與其日益嚴(yán)峻的房?jī)r(jià)上漲形勢(shì)壓力相關(guān)。

　　就在“京七條”出臺(tái)的前一天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，北京市房?jī)r(jià)同比漲幅超20.6%，名列全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅第一。北京的房?jī)r(jià)調(diào)控壓力陡增，這讓第四季度成為北京房?jī)r(jià)調(diào)控關(guān)鍵季。

　　而梳理北京歷年來(lái)的樓市調(diào)控政策，不難看出，每當(dāng)房?jī)r(jià)上漲壓力增大時(shí)，政府相關(guān)部門(mén)首選的政策基本都為行政調(diào)控政策。

　　從2010年4月份開(kāi)始，北京的樓市調(diào)控就選擇了“強(qiáng)硬”的行政方式，從最早的限貸、限購(gòu)以及限制外資，到今年的限制預(yù)售審批，行政調(diào)控手段逐漸升級(jí)，行政措施和執(zhí)行細(xì)則也更加嚴(yán)格。

　　北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)一位負(fù)責(zé)人表示，利用行政手段干預(yù)市場(chǎng)交易，這其實(shí)并不是最合適的，但在當(dāng)前市場(chǎng)供求矛盾過(guò)于緊張的情況下，采用限購(gòu)等非經(jīng)濟(jì)手段影響大、見(jiàn)效快，還是能夠發(fā)揮一定作用的。

　　土地財(cái)政是“根子”

　　事實(shí)上，近期不只是北京的樓市調(diào)控在升級(jí)，深圳在國(guó)慶節(jié)后也出臺(tái)了“深八條”配合貸款調(diào)控政策。而業(yè)內(nèi)人士分析，北京和深圳的動(dòng)作或許也將成為接下來(lái)一線(xiàn)城市樓市調(diào)控的樣本。

　　“現(xiàn)在中央擔(dān)心的不是熱點(diǎn)城市價(jià)格上漲、土地高溢價(jià)成交，而是這種市場(chǎng)表現(xiàn)帶來(lái)的樓市失控預(yù)期?！鄙鲜鰢?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“接下來(lái)，在影響市場(chǎng)的各方面，比如信貸、融資、地方審批，預(yù)計(jì)都能看到調(diào)控收緊的跡象。”

　　“年內(nèi)政策的著力點(diǎn)應(yīng)該主要還是在地方政府身上，住建部以及其他相關(guān)部門(mén)的調(diào)控問(wèn)責(zé)會(huì)從嚴(yán)?！币晃蛔〗ú?jī)?nèi)部人士告訴記者。

　　但是，業(yè)內(nèi)人士也分析，如果地方政府依賴(lài)土地財(cái)政的格局無(wú)法改變，那么地方政府在樓市調(diào)控上采取行政干預(yù)的短期行為也將不會(huì)停止。

　　在2013年各地的財(cái)政預(yù)算中，國(guó)有土地收入預(yù)算為3.3萬(wàn)億元，而2013年各地方政府要償還的各種債務(wù)，保守估計(jì)將接近2萬(wàn)億，約占全年財(cái)政預(yù)算收入的近兩成，是土地出讓收入預(yù)算的一半多。

　　但盡管如此，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然較緩的背景下，債務(wù)高企的地方政府仍需依靠土地出讓收入來(lái)緩解壓力。

　　“現(xiàn)在我們的地方財(cái)政預(yù)算中，收入支出結(jié)構(gòu)基本上是固定的，”某城市的財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者，每年當(dāng)?shù)卣谋炯?jí)收入只能負(fù)擔(dān)政府人員費(fèi)用、辦公支出等基本項(xiàng)目，“想要發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在我們只能依賴(lài)中央劃撥、超收收入、土地出讓金，而發(fā)的地方債大部分仍然要靠土地出讓金來(lái)還?！?/p>

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工鄒曉云認(rèn)為，土地已成為地方政府投融資的一個(gè)重要工具和手段，政府通過(guò)土地出讓和抵押等環(huán)節(jié)，可以擴(kuò)大城市建設(shè)規(guī)模?！澳呐逻@塊土地出讓不掙錢(qián)，政府也會(huì)通過(guò)土地出讓讓企業(yè)和資本進(jìn)入，進(jìn)而帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展?！?/p>

　　“現(xiàn)在看來(lái)，財(cái)政改革也難以立即見(jiàn)效，因此地方政府依賴(lài)土地收入的情況在短期內(nèi)很難改變?！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波如是說(shuō)。

　　“盡管現(xiàn)在市場(chǎng)一直看好十八屆三中全會(huì)的樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，但從目前的情況看，長(zhǎng)效機(jī)制即使建立，也難以立即見(jiàn)效，因此行政手段在一段時(shí)間之內(nèi)很難退出，”陳劍波表示，“從目前決策層傳遞出的信息來(lái)看，強(qiáng)化原有政策、限制地方微調(diào)、加強(qiáng)地方問(wèn)責(zé)的細(xì)化措施落地的可能性更大一些。”

　　就在市場(chǎng)對(duì)“十八屆三中全會(huì)后樓市調(diào)控的行政手段將被長(zhǎng)效機(jī)制替代”的判斷漸漸認(rèn)可的時(shí)候，北京市住建委出臺(tái)的以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”無(wú)疑給各方潑了冷水。

　　“現(xiàn)在來(lái)看，十八屆三中全會(huì)將給樓市調(diào)控定下調(diào)子，”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“但預(yù)計(jì)在一段時(shí)間之內(nèi)，行政手段與長(zhǎng)效機(jī)制還將并存?！?/p>

　　事實(shí)上，新一屆政府就任以來(lái)，在多個(gè)領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)化、規(guī)范化的思路，這與以往的調(diào)控路徑不同。但是，業(yè)內(nèi)人士分析，即使樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制能夠出臺(tái)執(zhí)行，但仍然無(wú)法完全取代行政調(diào)控對(duì)于房?jī)r(jià)的控制作用。

　　北京“干預(yù)”樣本

　　10月23日，北京樓市迎來(lái)了久違的政策聲音。

　　北京市住建委出臺(tái)了以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”，要求限定自住型商品住房的價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)的商品住房約30%，且套型建筑面積以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不超過(guò)140平方米。

　　按照北京市住建委的計(jì)劃，今年北京將推出2萬(wàn)套自住型商品房，明年計(jì)劃推出5萬(wàn)套左右，購(gòu)買(mǎi)對(duì)象將面向全市符合限購(gòu)條件的家庭，其中包括非京籍家庭。

　　這無(wú)疑是北京市政府主管部門(mén)行政干預(yù)樓市的又一次升級(jí)。

　　“這是根據(jù)北京市在今年上半年提出的‘新限價(jià)房’概念提出的調(diào)控措施，主要針對(duì)的是中等收入家庭，房源性質(zhì)也是為滿(mǎn)足自住、改善型需求的產(chǎn)權(quán)完整的商品房?！北本┦凶〗ㄎ晃回?fù)責(zé)人表示。

　　在此之前，北京市住建委已經(jīng)明確，這一類(lèi)自住型商品房的土地出讓將以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式出讓?zhuān)布凑诘貕K出讓時(shí)就限定這一地塊上所建商品房的價(jià)格，在這一售價(jià)的限定條件下，開(kāi)發(fā)商按照“價(jià)高者得”的方式競(jìng)拍。

　　事實(shí)上，這一次北京市出臺(tái)新政，與其日益嚴(yán)峻的房?jī)r(jià)上漲形勢(shì)壓力相關(guān)。

　　就在“京七條”出臺(tái)的前一天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，北京市房?jī)r(jià)同比漲幅超20.6%，名列全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅第一。北京的房?jī)r(jià)調(diào)控壓力陡增，這讓第四季度成為北京房?jī)r(jià)調(diào)控關(guān)鍵季。

　　而梳理北京歷年來(lái)的樓市調(diào)控政策，不難看出，每當(dāng)房?jī)r(jià)上漲壓力增大時(shí)，政府相關(guān)部門(mén)首選的政策基本都為行政調(diào)控政策。

　　從2010年4月份開(kāi)始，北京的樓市調(diào)控就選擇了“強(qiáng)硬”的行政方式，從最早的限貸、限購(gòu)以及限制外資，到今年的限制預(yù)售審批，行政調(diào)控手段逐漸升級(jí)，行政措施和執(zhí)行細(xì)則也更加嚴(yán)格。

　　北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)一位負(fù)責(zé)人表示，利用行政手段干預(yù)市場(chǎng)交易，這其實(shí)并不是最合適的，但在當(dāng)前市場(chǎng)供求矛盾過(guò)于緊張的情況下，采用限購(gòu)等非經(jīng)濟(jì)手段影響大、見(jiàn)效快，還是能夠發(fā)揮一定作用的。

　　土地財(cái)政是“根子”

　　事實(shí)上，近期不只是北京的樓市調(diào)控在升級(jí)，深圳在國(guó)慶節(jié)后也出臺(tái)了“深八條”配合貸款調(diào)控政策。而業(yè)內(nèi)人士分析，北京和深圳的動(dòng)作或許也將成為接下來(lái)一線(xiàn)城市樓市調(diào)控的樣本。

　　“現(xiàn)在中央擔(dān)心的不是熱點(diǎn)城市價(jià)格上漲、土地高溢價(jià)成交，而是這種市場(chǎng)表現(xiàn)帶來(lái)的樓市失控預(yù)期?！鄙鲜鰢?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“接下來(lái)，在影響市場(chǎng)的各方面，比如信貸、融資、地方審批，預(yù)計(jì)都能看到調(diào)控收緊的跡象?！?/p>

　　“年內(nèi)政策的著力點(diǎn)應(yīng)該主要還是在地方政府身上，住建部以及其他相關(guān)部門(mén)的調(diào)控問(wèn)責(zé)會(huì)從嚴(yán)。”一位住建部?jī)?nèi)部人士告訴記者。

　　但是，業(yè)內(nèi)人士也分析，如果地方政府依賴(lài)土地財(cái)政的格局無(wú)法改變，那么地方政府在樓市調(diào)控上采取行政干預(yù)的短期行為也將不會(huì)停止。

　　在2013年各地的財(cái)政預(yù)算中，國(guó)有土地收入預(yù)算為3.3萬(wàn)億元，而2013年各地方政府要償還的各種債務(wù)，保守估計(jì)將接近2萬(wàn)億，約占全年財(cái)政預(yù)算收入的近兩成，是土地出讓收入預(yù)算的一半多。

　　但盡管如此，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然較緩的背景下，債務(wù)高企的地方政府仍需依靠土地出讓收入來(lái)緩解壓力。

　　“現(xiàn)在我們的地方財(cái)政預(yù)算中，收入支出結(jié)構(gòu)基本上是固定的，”某城市的財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者，每年當(dāng)?shù)卣谋炯?jí)收入只能負(fù)擔(dān)政府人員費(fèi)用、辦公支出等基本項(xiàng)目，“想要發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在我們只能依賴(lài)中央劃撥、超收收入、土地出讓金，而發(fā)的地方債大部分仍然要靠土地出讓金來(lái)還?！?/p>

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工鄒曉云認(rèn)為，土地已成為地方政府投融資的一個(gè)重要工具和手段，政府通過(guò)土地出讓和抵押等環(huán)節(jié)，可以擴(kuò)大城市建設(shè)規(guī)模?！澳呐逻@塊土地出讓不掙錢(qián)，政府也會(huì)通過(guò)土地出讓讓企業(yè)和資本進(jìn)入，進(jìn)而帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。”

　　“現(xiàn)在看來(lái)，財(cái)政改革也難以立即見(jiàn)效，因此地方政府依賴(lài)土地收入的情況在短期內(nèi)很難改變?！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波如是說(shuō)。

　　“盡管現(xiàn)在市場(chǎng)一直看好十八屆三中全會(huì)的樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，但從目前的情況看，長(zhǎng)效機(jī)制即使建立，也難以立即見(jiàn)效，因此行政手段在一段時(shí)間之內(nèi)很難退出，”陳劍波表示，“從目前決策層傳遞出的信息來(lái)看，強(qiáng)化原有政策、限制地方微調(diào)、加強(qiáng)地方問(wèn)責(zé)的細(xì)化措施落地的可能性更大一些。”

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

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