全面重構(gòu)房地產(chǎn)調(diào)控思路正當時

　　在經(jīng)濟增速中長期放緩，結(jié)構(gòu)調(diào)整進一步深化背景下，房地產(chǎn)泡沫化生存正將中國經(jīng)濟置于危險境地。房地產(chǎn)調(diào)控思路亟待重構(gòu)，并與以土地、財稅為核心的經(jīng)濟體制總改革全面對接，走出“頭痛醫(yī)頭”、“唯房價論”的“揚湯止沸”窠臼，構(gòu)建“制度改革、區(qū)域有別、多軌分層”的“釜底抽薪”機制。

　　時至今日，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的“綁架”已顯露無遺，而房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)經(jīng)濟危機的擔(dān)憂也在一線城市房價超預(yù)期飆漲、部分三四線城市鬼城頻現(xiàn)的現(xiàn)實中發(fā)酵。拋開人口紅利消失導(dǎo)致的房地產(chǎn)周期見頂；房價收入比大幅超過3-6倍合理區(qū)間，個別城市高達三四十倍；中國房屋自有率已高達100%左右等學(xué)界推論或測算，我們直面的嚴峻現(xiàn)實是：房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資、國民生產(chǎn)總值中占比分別高達20%、15%左右，社會資源錯配下一“房”獨大加劇經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整風(fēng)險；某券商測算，銀行表內(nèi)貸款三成以上、表外業(yè)務(wù)七成以上與房地產(chǎn)、融資平臺相關(guān)，金融資源的過度集中放大了房地產(chǎn)市場波動風(fēng)險；賣地收入在財政收入中占比超過五成，土地財政風(fēng)險也在積聚；部分三四線城市房價已現(xiàn)不同幅度的下跌，甚至出現(xiàn)鬼城現(xiàn)象，溫州房價今年以來降幅約9%，房價只漲不跌的神話已經(jīng)打破。

　　有序、可控地擠出投機泡沫，消解潛在的金融經(jīng)濟風(fēng)險已是當務(wù)之急。而站在經(jīng)濟整體下臺階、改革開啟大棋局的當下，房地產(chǎn)調(diào)控思路全面重構(gòu)正當時。一方面，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)有利于構(gòu)建新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)支撐，降低經(jīng)濟去房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)陣痛；另一方面，十八屆三中全會將對改革作出總體部署，將對土地、財稅等催生房地產(chǎn)泡沫的體制性因素進行重大改革。將房地產(chǎn)去泡沫全面納入改革大框架無疑有利于重塑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的制度根基。

　　相應(yīng)地，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)主動與社會經(jīng)濟體制改革對接，跳出“就房論房”的桎梏，摒棄“唯房價論”的單一目標制，充分考慮房地產(chǎn)區(qū)域差別、需求層次差別，構(gòu)建市場與行政邊界清晰的多軌住房體系。其中，調(diào)控思路最大的嬗變應(yīng)是將房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展置于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整大框架中，強化頂層設(shè)計，從過于倚重管好土地、資金兩個龍頭的需求管理向推進土地、財稅、融資等多項配套制度改革的供給管理轉(zhuǎn)變。土地制度、財稅制度改革是未來社會經(jīng)濟體制改革的重頭戲，前者直指城鄉(xiāng)土地二元制，終極目標應(yīng)是實現(xiàn)同地同權(quán)、城鄉(xiāng)一體。目前，多地已在探索農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)改革、農(nóng)村土地股份制改革、宅基地制度改革等。后者將以財權(quán)與事權(quán)相匹配為中心構(gòu)建公共財政體制、完善地方稅體系，而作為地方稅重要支柱的房產(chǎn)稅料有所突破。

　　此外，房地產(chǎn)調(diào)控必須厘清行政與市場的邊界，更加重視地區(qū)差異和需求層次差異。目前，一線城市房價飆漲、庫存銳降與三四線城市房價停漲或下跌、庫存高企的結(jié)構(gòu)性矛盾突出；中低收入群體的剛性需求、改善型需求與高收入群體的投資需求混搭，住房市場結(jié)構(gòu)性供求矛盾突出，而“北京樓盤感冒，全國吃藥”的行政調(diào)控手段“一刀切”加劇了這種結(jié)構(gòu)性矛盾。為此，可借鑒新加坡公屋制度、韓國住宅200萬戶建設(shè)規(guī)劃等經(jīng)驗，加大以租為主的廉租房、公租房保障體系建設(shè)力度，增加供給數(shù)量，完善退出機制，擴大保障范圍；加大以中小套型為主的商品房建設(shè)政策支持力度，適時退出以限價房、自住商品房為代表的行政干預(yù)市場手段。同時，注重房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)域有別，賦予地方調(diào)控更多的靈活性。

　　必須注意的是，房地產(chǎn)調(diào)控思路的重構(gòu)并不意味著實現(xiàn)一系列制度改革、退出行政手段的一步到位，更不意味著要主動刺破泡沫，打壓房地產(chǎn)業(yè)，而是居安思危下化解潛在風(fēng)險的因應(yīng)之策，也是長期結(jié)構(gòu)調(diào)整中無法回避的必然選擇。

　
來源：中國證券報

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