房地產(chǎn)調(diào)控亟待構(gòu)建發(fā)展長效機制

　　最近一個時期，我國多個城市的房價不斷“喊漲”，一些地方政府也趁機大量推地，導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)，房價上漲預(yù)期強烈，房地產(chǎn)調(diào)控再度走到了“十字路口”。越調(diào)越漲的尷尬現(xiàn)實，讓人更加期待促進房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的長效機制。

　　房價在調(diào)控中“一路高歌”

　　今年以來，盡管房地產(chǎn)調(diào)控在不斷深化，但我國房地產(chǎn)市場仍呈現(xiàn)出明顯的回暖態(tài)勢。特別是“國五條”出臺之后，房價連漲的勢頭并未得到扭轉(zhuǎn)。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，進入2013年，全國70個大中城市的房價呈現(xiàn)連漲的趨勢。部分城市的房價已連續(xù)10多個月環(huán)比上漲，廣州、北京、深圳等熱點城市繼續(xù)領(lǐng)漲全國。

　　據(jù)了解，在“金九銀十”的催化下，北京、沈陽、南京、廈門、福州、廣州、杭州等城市的樓市，一度出現(xiàn)了夜晚排隊購房的現(xiàn)象，“日光盤”在各地更是屢見不鮮。

　　記者了解到，最近幾個月的土地市場也十分火爆“地王”頻出。以深圳為例，繼一家地產(chǎn)企業(yè)以71億多元拿下前海一地塊，創(chuàng)下總價“地王”后；另一家地產(chǎn)企業(yè)在一個月左右又以109億元拿下前海推出的另一塊地，創(chuàng)下深圳新的總價地王。

　　同樣，西南重鎮(zhèn)重慶的土地市場也熱度不減。從今年5月開始，重慶連續(xù)6個月每月的土地成交量都在百萬方以上。10月22日一天成交土地16宗，成交金額73億多元，創(chuàng)造了今年截至目前單日土地出讓的最新紀錄。

　　目前，地方城市為落實“國五條”而制訂的“2013年的房價控制目標”已進入年終倒計時，大部分城市對“控房價”倍感壓力。

　　事實上，一些業(yè)內(nèi)人士和專家都對“控房價”表示擔憂。他們認為，即便是在過去的“金九銀十”開發(fā)商加大了推盤量，但也難緩解房價上漲的壓力，部分熱點城市仍出現(xiàn)量價攀升局面，再加上眾多開發(fā)商“硬撐”，未來房價仍將保持在一定范圍內(nèi)的上漲幅度。

　　應(yīng)建立長效發(fā)展機制

　　實踐證明“頭痛醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”的應(yīng)急調(diào)控，已難以從根本上抑制住房價“脫韁的野馬”，走出越調(diào)越漲的“怪圈”，需長遠地建立“市場化為主手段，輔以政府調(diào)節(jié)”的政策引導(dǎo)體系，并由此從一些基礎(chǔ)性和制度性方面著手探索構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長效機制。

　　房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)投資是經(jīng)濟增長的重要動力，房地產(chǎn)市場的“風(fēng)吹草動”不可避免地影響著經(jīng)濟前行的“步履”。因此，要保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)市場不能大起大落。

　　回顧過去十年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程不難發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致房價過快上漲、樓市扭曲的因素有很多。這里既有我國高速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化背景下需求集中釋放的原因，也有匯率、利率等金融政策因素；既有地方政府過度依賴“土地財政”的緣故，也有稅收結(jié)構(gòu)不合理的因素。此外，通脹預(yù)期、“熱錢”投機等因素也助推房價過快上漲。

　　“樹欲靜而風(fēng)不止?！眹覐?003年開始對房地產(chǎn)實施調(diào)控，抑制投資和投機，以求市場健康平穩(wěn)發(fā)展。然而，由于基礎(chǔ)性制度不健全，瘋狂攀漲的房價讓調(diào)控措施只得“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。雖然近兩年決策層已意識到并著手從源頭破解房地產(chǎn)市場存在的問題，一定程度上抑制了投機投資性需求，但并未遏制房價上漲勢頭，同時限購、限貸等行政色彩濃厚的調(diào)控手段，引發(fā)不少爭議。許多專家認為，在過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控最大的缺陷之一，就是幾乎所有的調(diào)控措施都強調(diào)行政干預(yù)力量，而弱化市場配置資源的基礎(chǔ)性作用。

　　專家認為，行政調(diào)控效果毋庸置疑，但屢調(diào)屢漲導(dǎo)致民眾對政策預(yù)期不確定，對市場走向信心不足，建立房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的長效機制迫在眉睫。這就要求完善個人住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記等基礎(chǔ)性工作，從土地、金融、財稅等方面進行全方位改革，而改革方向便是調(diào)控更加市場化，主要進行制度建設(shè)，尤其是以金融、財稅、信貸手段為主，通過市場規(guī)律的傳導(dǎo)，達到調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的目的，弱化行政干預(yù)。比如，盡快實現(xiàn)利率形成的市場化，消除通脹預(yù)期；改革分稅制，取消以G D P為中心的政績觀。

　　讓保障房撐起中低收入群體“安居夢”

　　實踐證明，無論完全由政府保障，還是完全由市場調(diào)節(jié)，單軌的供房體系都存在制度缺陷，難以有效滿足絕大多數(shù)社會成員的住房需求。要實現(xiàn)“住有所居”目標，應(yīng)跳出單純的市場思維，既要借助市場這只“看不見的手”推動中高檔商品住房合理配置，又要用政府“看得見的手”建保障性住房托底，從而構(gòu)建起多層次的住房供應(yīng)體系。

　　近年來，各地都加大了保障性住房的建設(shè)力度，并取得顯著效果，讓越來越多的中低收入群體“住有所居”。比如，重慶市著力打造以公租房為主體的住房保障體系。目前，主城區(qū)累計開工建設(shè)公租房住宅3075萬平方米，累計竣工公租房住宅893萬平方米。在經(jīng)過7次搖號配租后，重慶公租房已累計分配約24萬套，惠及63萬人。

　　作為老工業(yè)基地的吉林省，針對部分國有企業(yè)下崗群眾長期居住棚戶區(qū)的問題，從2006年開始，通過政府主導(dǎo)、市場運作等方式，進行大規(guī)模棚戶區(qū)改造，共解決了441萬人住房困難問題，被稱為“德政工程”。

　　來自住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月底，全國開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程620萬套，基本建成410萬套，分別達到年度目標任務(wù)的98%和87%，完成投資8200億元。

　　根據(jù)規(guī)劃，在“十二五”期間我國將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套戶，到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。

　　專家認為，今后，國家和地方政府要加大土地保障和金融支持，加快保障性安居工程建設(shè)，盡早改善困難群眾住房條件。同時，又要量力而行，結(jié)合財政能力和土地資源等條件，合理把握保障性住房建設(shè)規(guī)模和節(jié)奏。此外，要積極探索建立非營利機構(gòu)參與保障性住房建設(shè)和運營管理的體制機制。

來源：《經(jīng)濟參考報》 　徐旭忠　

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