三四線樓市陷入“增長疲軟期”泡沫隱憂漸現(xiàn)

　　與一二線城市量價大幅齊升的局面不同,不少三四線樓市陷入了“增長疲軟期”,不僅增速緩慢,甚至有所下降。業(yè)內(nèi)人士表示,三四線城市房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)供應(yīng)過剩及泡沫隱憂,風(fēng)險不容忽視。

　　泡沫隱憂開始出現(xiàn)

　　中國房產(chǎn)信息集團分析師楊晨青說,大多數(shù)城市九十月份的成交量創(chuàng)下近幾年以來的新高,上海、南京、杭州、武漢等城市新房銷售面積是2010年調(diào)控以來的最高點,相當(dāng)一部分城市銷售面積已超過了去年全年的總和。

　　與此形成鮮明對比的是,三四線城市樓市“不溫不火”。在湖北省西部某市,號稱當(dāng)?shù)刈畲蟮娜齻€樓盤都是近百萬平方米的大型小區(qū)。多棟樓房已經(jīng)建成,臨街一排幾家商鋪已裝修完工。然而,銷售中心人員稀少,住宅樓大部分沒有裝修入住的跡象。

　　記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),除少數(shù)被單位企業(yè)集體購買外,其余大部分房源的銷售狀況并不理想,部分整樓棟的銷售率不到一半,有的甚至是個位數(shù)。當(dāng)?shù)厥忻駰钕壬嬖V記者,這里只看見有人建,沒有看到人裝修入住。

　　同時,很多三四線城市房地產(chǎn)市場過去幾年也經(jīng)歷了房價暴漲,今年卻很萎靡,房價回落甚至“棄房”現(xiàn)象。最近,溫州市一些爛尾樓盤無人敢接,法院無奈之下將司法拍賣搬上淘寶網(wǎng),做起了“掌柜”。

　　最新價格監(jiān)測顯示,今年8月溫州商品住房平均銷售價格為1.7萬元/平方米,同比下降3.41%。

　　業(yè)內(nèi)人士認為,無論從地區(qū)還是城市來看,房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了越來越明顯的分化特征,三四線城市樓市的泡沫隱憂越來越明顯。

　　供應(yīng)過剩風(fēng)險顯現(xiàn)

　　三季度中國經(jīng)濟同比增長7.8%。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運在發(fā)布會上表示,從目前情況看,房價的表現(xiàn)出現(xiàn)了分化,一線城市房價漲得更多,二三線城市漲幅不是那么大。

　　根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的報告顯示,9月份,全國30個典型城市新建商品住宅成交面積為1734萬平方米,同比增長12.9%。其中,一線城市同比增幅最大,為16.0%;二線城市同比增幅為15.3%;三線城市同比增幅為1.4%。

　　中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政認為,大城市產(chǎn)業(yè)聚集度高,公共服務(wù)更多,外來人口增速快,剛性住房需求自然快速增長。而三四線城市發(fā)展相對較慢,對人口的聚集效應(yīng)不強,特別是對投資性、改善性購房者的吸引力有限。

　　不少三四線城市樓市面臨著左右為難的“困境”。一方面樓市銷售緩慢,去庫存壓力很大;另一方面由于經(jīng)濟社會發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要,地方政府不斷推出土地供應(yīng),吸引開發(fā)商加大投資,供應(yīng)更多的住房,從而加劇了供過于求。給地方政府減壓“擴權(quán)”

　　近年來我國城鎮(zhèn)化力度很大,一些地方政府錯誤理解,大量圈地,導(dǎo)致城鎮(zhèn)化質(zhì)量偏低;房價虛高,空城鬼城現(xiàn)象突出。專家認為,盡管三四線城市房價仍未到“發(fā)燒”地步,但對其調(diào)控也不能忽視。實施差異性的調(diào)控措施,應(yīng)被納入決策視野。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示,前兩個月近乎瘋狂的土地市場,印證了房企對一二線城市市場的信心明顯恢復(fù),土地爭奪激烈,對后市的價格走勢產(chǎn)生刺激?！皬恼呋{(diào)和市場環(huán)境看,全國范圍內(nèi)房價的上行趨勢難以改變?！睆埿裾f。

　　對于房企而言,城鎮(zhèn)化絕不是新一輪的“地產(chǎn)狂歡”,而意味著新一輪戰(zhàn)略機遇期的到來。華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院王國華教授說,中國城市化正在告別粗放型發(fā)展模式,城市運營是中國未來城市綜合發(fā)展的必然模式。

　　要改變過去的發(fā)展模式,必須讓地方政府?dāng)[脫對土地財政的依賴。王國華說,防止三四線城市樓市泡沫風(fēng)險,須給地方政府充足的財權(quán)事權(quán),同時,宏觀調(diào)控政策也要進行相應(yīng)調(diào)整。

　　王國華認為,隨著年底臨近,受房地產(chǎn)調(diào)控政策變化,年末貸款收緊,開發(fā)商完成銷售目標,營銷力度不足等因素影響,年末樓市很難再達到“金九銀十”的高度,量價齊升的局面可能被打破,房價上漲的動力或被削弱。

來源：中華工商時報　

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