樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)實(shí)現(xiàn)"三個(gè)取代"

　　過(guò)去10年，除了2004年下半年至2005年上半年、2008年下半年至2009年上半年，以及2011年下半年至2012年上半年等時(shí)期住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)過(guò)短暫回調(diào)外，其他時(shí)期房?jī)r(jià)都一直保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。盡管根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果顯示，全國(guó)住房?jī)r(jià)格過(guò)去十年僅僅翻了一倍，但由于住房的異質(zhì)性，實(shí)際住房?jī)r(jià)格上漲幅度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)官方數(shù)據(jù)。不過(guò)，即便是10年翻一倍的房?jī)r(jià)漲幅也意味著樓市投資回報(bào)率不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)戰(zhàn)勝通貨膨脹和債市，而且也遠(yuǎn)遠(yuǎn)戰(zhàn)勝股市和大宗商品市場(chǎng)，這使得社會(huì)資金在2012年下半年以來(lái)再次集中涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　長(zhǎng)效機(jī)制要具有可置信性

　　很明顯，2003年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲主要受到上世紀(jì)80年代初“嬰兒潮”一代置業(yè)成家，以及農(nóng)村人口向城市加速轉(zhuǎn)移帶來(lái)的剛性需求的支撐。剛性需求的膨脹，逐漸推升起房?jī)r(jià)上升的大浪，投機(jī)性需求隨之跟進(jìn)鼓吹起樓市泡沫，而且浪越大，泡沫越大。但隨著樓市泡沫膨脹，房?jī)r(jià)逐漸脫離剛性需求者的承受能力，從而使得大浪最終會(huì)消退，而大浪一旦消退，泡沫也將破滅。隨著2015年前后人口老齡化和資本可兌換時(shí)代的到來(lái)以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩，房?jī)r(jià)就可能會(huì)面臨持續(xù)回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在這種情形下，建立樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的出發(fā)點(diǎn)，已經(jīng)不是控制當(dāng)前階段房?jī)r(jià)新一輪快速上漲，也不是在未來(lái)再次出現(xiàn)樓市持續(xù)回調(diào)時(shí)再次積極救市，而是要確保樓市政策的可置信性，給予投資者一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，削弱投機(jī)型需求的動(dòng)力，使房?jī)r(jià)回歸其長(zhǎng)期合理中樞水平。畢竟一旦投資者預(yù)期緊縮性樓市調(diào)控政策最終會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的持續(xù)下跌而取消，甚至轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳し績(jī)r(jià)上漲的政策，緊縮性調(diào)控政策就變得不具有可置信性。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的信息不對(duì)稱問(wèn)題比較嚴(yán)重，樓市政策一旦變得不具有可置信性，即便政府本來(lái)是想使房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低房?jī)r(jià)均衡狀態(tài)，但卻最終得到一個(gè)高房?jī)r(jià)均衡狀態(tài)的結(jié)果。

　　在過(guò)去10年中，房貸首付比例、土地出讓金首次繳納比例、住房營(yíng)業(yè)稅免征期限、住房貸款利率等都隨著住房?jī)r(jià)格的漲跌而調(diào)高或調(diào)低，這無(wú)疑使得投資者確信政府為了確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及維護(hù)土地財(cái)政體制，并不希望房?jī)r(jià)下跌。在樓市剛性需求并沒(méi)有釋放殆盡的情況下，投資者顯然可以放心大膽地投資樓市以攫取高額收益了。更何況由于政府掌握著土地、電力、煤炭、石油、國(guó)有企業(yè)等大量經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，足以控制樓市甚至整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，投資者所需做的不是主動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行判斷，而是準(zhǔn)確揣摩政府意圖或者政府對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷。既然政府政策意圖對(duì)投資者具有決定意義的影響，政府所要建立的樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制就應(yīng)該真正體現(xiàn)政府意圖，并且一以貫之地執(zhí)行下去，使其具有可置信性，這才能避免樓市大起大落，保持樓市合理平穩(wěn)發(fā)展。

　　長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)實(shí)現(xiàn)“三個(gè)取代”

　　毫無(wú)疑問(wèn)，政府既然為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型而寧可犧牲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，顯然也不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大拉動(dòng)作用而任由地產(chǎn)泡沫膨脹，從而使得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式長(zhǎng)期得不到轉(zhuǎn)變。現(xiàn)階段，政府顯然是要果斷祭出樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。既然是一種長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，就應(yīng)該具有長(zhǎng)期性、一致性和可置信性，消除政策上的短視性、隨機(jī)性和欺騙性，避免樓市調(diào)控政策的朝令夕改以及政令不行。為此，樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)“三個(gè)取代”：一是房產(chǎn)稅取代限購(gòu)令；二是競(jìng)爭(zhēng)性土地供應(yīng)取代壟斷性土地供應(yīng)；三是市場(chǎng)化調(diào)控取代行政性調(diào)控。

　　首先，盡快將房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至全國(guó)，且房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大要與取消限購(gòu)令同步推進(jìn)。住房限購(gòu)令與放松管制取向改革是背道而馳的，且推出伊始就被投資者預(yù)期為一種短期政策。在房?jī)r(jià)最終會(huì)因限購(gòu)令的取消而再次上漲的預(yù)期作用下，限購(gòu)令效果并不盡如人意，更何況限購(gòu)令還被投資者通過(guò)離婚、借用他人名義購(gòu)房等方式規(guī)避，帶來(lái)許多社會(huì)問(wèn)題。而房產(chǎn)稅的征收可以有效化解土地財(cái)政體制下，地方政府試圖通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)來(lái)推高地價(jià)和房?jī)r(jià)的沖動(dòng)。在拓展地方政府稅收來(lái)源的同時(shí)，還把地方政府引導(dǎo)到著力加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境建設(shè)上來(lái)。盡管房產(chǎn)稅具體規(guī)定由地方政府制定，但中央政府應(yīng)在稅率、征收范圍等方面做到全國(guó)統(tǒng)一，并且要求地方政府不得隨意調(diào)整房產(chǎn)稅條款，以避免不同城市樓市的冷熱不均。

　　其次，盡快在全國(guó)范圍內(nèi)推出集體土地流轉(zhuǎn)制度，擇機(jī)賦予農(nóng)民土地永佃權(quán)，同時(shí)根據(jù)住房需求情況而不是土地價(jià)格情況分批次集中土地，打破土地市場(chǎng)上的政府壟斷。如果地方政府還繼續(xù)壟斷土地供應(yīng)，那么他們將繼續(xù)通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量方式來(lái)操縱土地價(jià)格。且在土地財(cái)政體制之下，地方政府也有很強(qiáng)的意愿推高土地價(jià)格。因此，應(yīng)當(dāng)盡快推出集體土地流轉(zhuǎn)制度，賦予農(nóng)民土地永佃權(quán)，同時(shí)根據(jù)住房需求情況和“占一補(bǔ)一”土地政策要求，敞開(kāi)口子大量供應(yīng)土地，并建立土地二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)制度，打破土地市場(chǎng)上地方政府壟斷土地供應(yīng)的格局，讓市場(chǎng)力量在土地市場(chǎng)上發(fā)揮主導(dǎo)作用。

　　最后，明確樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化的間接調(diào)控，不再實(shí)施限購(gòu)令、限貸令、房貸首付比例調(diào)整等非市場(chǎng)化的手段。這就是說(shuō)，政府應(yīng)該明確表示土地政策、房貸政策、地產(chǎn)稅收政策等不會(huì)隨著房?jī)r(jià)漲跌而調(diào)整，而且要果斷放開(kāi)住房貸款利率管制，以及保持保障性住房開(kāi)發(fā)力度，讓投資者明確認(rèn)識(shí)到政府不會(huì)因?yàn)榈禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整而再次采取行政性手段救市，且政策將是一以貫之的，不會(huì)再因?yàn)闃鞘械恼{(diào)整而朝令夕改。要讓投資者相信政府不再會(huì)為投資者的決策失誤買單，投資者應(yīng)當(dāng)為其投資決策風(fēng)險(xiǎn)自行承擔(dān)責(zé)任，以期消除投資者在樓市上的冒進(jìn)行為。這樣一來(lái)，樓市將逐步回歸其長(zhǎng)期合理中樞水平附近。

　
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)　

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