建城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場(chǎng) 集體和國(guó)有土地同權(quán)同價(jià)

　　土地又一次大變革正在 《決定》中醞釀。

　　《決定》稱，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

　　國(guó)土部謀建統(tǒng)一用地市場(chǎng)

　　農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等被視為土地制度改革突破口。

　　按照中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國(guó)英的估計(jì)，農(nóng)村集體建設(shè)用地估計(jì)有18萬(wàn)平方公里。這相當(dāng)于目前中國(guó)城市建成區(qū)的3倍以上。國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云稱，從前幾年開始，國(guó)土部就一直在研究并著手建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)。狹義上來(lái)看，現(xiàn)在可以說(shuō)統(tǒng)一用地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)框架已經(jīng)有了。比如，市場(chǎng)平臺(tái)的建設(shè)、交易規(guī)則的制定等，但這些并沒有突破現(xiàn)有的制度框架。

　　就在《決定》發(fā)布當(dāng)周，安徽出臺(tái)《關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），允許集體建設(shè)用地通過(guò)出讓、租賃、作價(jià)出資、轉(zhuǎn)讓、出租等方式依法進(jìn)行流轉(zhuǎn)，用于工業(yè)、商業(yè)、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)等。

　　圍繞土改，地方的一系列前期探索顯然正在成為最高層的決策參考。黨國(guó)英告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，集體建設(shè)用地入市是市場(chǎng)化改革的必然趨勢(shì)，它能解決現(xiàn)行土地制度的多種積弊，提高土地資源的配置效率，甚至可以說(shuō)有利于提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體素質(zhì)。

　　被征地農(nóng)民補(bǔ)償“合理提高”

　　《決定》指出，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。同時(shí)擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。

　　按照我國(guó)現(xiàn)行 《土地管理法》，以原有土地的用途為標(biāo)準(zhǔn)，以土地被征收前三年的平均產(chǎn)值為基準(zhǔn)，確定土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)新近發(fā)布的《改革與發(fā)展藍(lán)皮書》就指出，我國(guó)現(xiàn)行的征地制度，由于給予農(nóng)民集體和農(nóng)戶的補(bǔ)償非常低，而國(guó)家征收來(lái)的土地卻以較高的價(jià)格出讓給土地使用者，因此，地方政府濫用征地權(quán)，增加地方財(cái)政的收入。

　　西北政法大學(xué)新農(nóng)村建設(shè)研究中心副主任袁震告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，我國(guó)法律要求土地征收必須以公共利益為前提，但何謂公共利益我國(guó)法律并未為通過(guò)列舉方式明確界定。在我國(guó)的征地實(shí)踐中，由于公共利益這一標(biāo)準(zhǔn)不明確，最終導(dǎo)致了公共利益這一標(biāo)準(zhǔn)泛化。而《決定》中“縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。”對(duì)比目前的制度標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際執(zhí)行尺度顯然其內(nèi)涵和外延更加豐富。

　　目前很多地區(qū)也已經(jīng)進(jìn)行了有益探索，記者獲悉，就在本月，江西省級(jí)重點(diǎn)工程九景衢鐵路江西段、瑞昌至九江鐵路工程建設(shè)征地須繳交農(nóng)民社會(huì)保障基金，這也是江西省重點(diǎn)工程首次增列被征地農(nóng)民社保基金，并且未來(lái)該省重點(diǎn)工程征地時(shí)均須繳交此項(xiàng)基金。

　　此外，黨國(guó)英還指出，今后農(nóng)村建設(shè)用地可以入市，意味著征地將越來(lái)越少，而土地交易越來(lái)越多。農(nóng)民拿著手里的地可以平等出讓等，而不是政府來(lái)征地。這自然就保障了農(nóng)民的收益和財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

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