自住型商品房銷售管理要確保分配公平

　　保障房分配過程中的事前控制措施，對現(xiàn)實中出現(xiàn)的問題往往是防不勝防，而嚴厲的事后控制，對保障房分配中的不法行為更具威懾力。對騙購者的處罰力度要加大，依法追究其刑事責任的相關(guān)法律細則要及早出臺，這樣才能彌補政府部門監(jiān)管的不足。

　　日前，北京市住建委就《北京市自住型商品住房銷售管理暫行規(guī)定》向社會公開征求意見。對比普通商品房銷售環(huán)節(jié)，購買該類商品房的流程主要增加了購房申請和搖號分配兩個環(huán)節(jié)。今年１０月出臺的有關(guān)管理辦法規(guī)定，自住型商品住房房價比周邊低３０％左右。

　　今年初出臺的京版“國五條”細則首次提出“加碼”建設(shè)自住型商品房。北京市住房政策今年以來迅速向自住型商品房傾斜，主要有兩方面的目的。一是著力解決需求最旺盛的中端需求和夾心層家庭住房困難，二是平抑仍在不斷上漲的高房價。通過“限房價、競地價”方式完成建設(shè)的自住型商品房，是具有一定保障性質(zhì)的商品房。任何保障房都具有讓經(jīng)濟能力不足者“居者有其屋”的政策保護性質(zhì)，而公平公正地分配保障性住房，在現(xiàn)實社會中從來都是一個大難題，即將出爐的自住型商品房，也將難以免于這種困難。

　　自住型商品房是北京推出的頗具創(chuàng)意的住房品種。自住商品房的“商品”性質(zhì)被置于“保障”之上，于是購買資格門檻降低了，只要是按照限購政策規(guī)定在北京市具有購房資格的家庭都可以購買。門檻降低，是自住型商品房公平性的體現(xiàn)。但眾多購房者的涌入，以及房地產(chǎn)開發(fā)商對購房資格審核和搖號環(huán)節(jié)的介入，都可能成為影響自住型商品房分配公平的因素。

　　從保障屬性看，北京市的自住型商品房是繼經(jīng)適房、兩限房等諸多政策房之后推出的新品種。新品種問世有很多原因，其中一個不可回避的原因就是老的政策房效果不理想。而不理想的主要原因，就是難以解決購買即分配環(huán)節(jié)的公平問題。我國保障房政策的未來走向是，在公租房成為住房保障主體后，經(jīng)濟適用房供應(yīng)將逐步減少直至在全國全部取消。飽受爭議的經(jīng)濟適用房，目前在不少地方已處于停滯狀態(tài)。紅火一時的經(jīng)適房圓了一些中低收入家庭的住房夢，在一些地方也逐漸演變?yōu)樽躺瘮〉臏卮玻胺棵谩?、“公?wù)員小區(qū)”、“央企團購房”，這些負面事件都和經(jīng)適房緊密相連。經(jīng)適房和兩限房小區(qū)超過五成的出租率，更暴露出相關(guān)政策保障房在建設(shè)和分配過程中存在的嚴重不公平。

　　目前房價居高不下，“打７折的商品房”，這就是許多市民對自住型商品房的理解。雖然有關(guān)辦法規(guī)定，騙購自住型商品房的家庭一經(jīng)查實，購房合同將解除，５年內(nèi)不得在本市購房。但是面對“３０％”的套利機會，相信伺機以身試法者仍將不乏其人。足夠的利益誘惑、購房需求大量涌入帶來的競爭壓力、開發(fā)商介入資格審核和搖號環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的貓兒膩，都是值得重視和警惕的因素。盡管市住建委已經(jīng)提出若干辦法排除人為干擾，但諸多新情況的出現(xiàn)，還是讓公眾擔心在自住型商品房入市后，會出現(xiàn)與經(jīng)適房、兩限房類似的腐敗和尋租問題。

　　針對可能出現(xiàn)的分配公平問題，市住建委提出要全過程監(jiān)管，其中包括使用統(tǒng)一軟件公開搖號、公示搖號結(jié)果等。除了這些事前控制措施，市建委也提出一些事后控制的辦法，如對騙購者“解除購房合同”，以及“構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任”。其中關(guān)于追究刑事責任，目前只是簡單的一句話，尚缺乏可操作性，需要通過具體的實施細則，予以進一步規(guī)范細化。

　　以往的經(jīng)驗告訴我們，保障房分配過程中的事前控制措施，對現(xiàn)實中出現(xiàn)的問題往往是防不勝防，而嚴厲的事后控制，對保障房分配中的不法行為更具威懾力。對騙購者的處罰力度要加大，依法追究其刑事責任的相關(guān)法律細則要及早出臺，這樣才能彌補政府部門監(jiān)管的不足，才能保證自住型商品房的分配公平和健康發(fā)展。

來源：北京青年報 　樊大彧

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