樓市調(diào)控目標(biāo)應(yīng)更市場化

　　臨近年末，為完成樓市調(diào)控目標(biāo)，南昌、廈門、武漢等地近期紛紛出臺措施。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，10月全國70個大中城市中，有21個城市的新建商品住宅不含保障房價格同比漲幅超過10%。業(yè)內(nèi)人士估計這21個城市難以完成房價控制目標(biāo)。分析人士認(rèn)為，“房價控制目標(biāo)”因其行政化色彩濃厚而逐漸失去實際意義。未來樓市調(diào)控應(yīng)遵循市場化思路，調(diào)控目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)更多體現(xiàn)市場化意識。

　　當(dāng)前涉及樓市調(diào)控的考核指標(biāo)，除房價控制目標(biāo)外，還包括保障房建設(shè)和土地供應(yīng)兩項指標(biāo)。其中，房價控制目標(biāo)立足市場終端，后兩者則在供應(yīng)端進(jìn)行調(diào)整。在房地產(chǎn)業(yè)成為土地財政和地方GDP主要拉動力的背景下，這些考核指標(biāo)的設(shè)定，意在遏制地方盲目發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的沖動，并提高其在住房保障等方面的責(zé)任意識。但是，為完成房價控制目標(biāo)，一些地方政府采取限制銷售價格、限制高端住宅入市等手段，不僅導(dǎo)致市場短期供應(yīng)減少，而且將供需矛盾轉(zhuǎn)移到下一個年度，為后市留下隱患。

　　市場要在資源配置中起決定性作用，未來樓市調(diào)控目標(biāo)的設(shè)定，就應(yīng)遵循市場化思路。

　　首先，應(yīng)擯棄價格調(diào)控的思路，將目光轉(zhuǎn)向供應(yīng)端。影響房價走勢的因素，歸根結(jié)底在于市場供需關(guān)系。在目前抑制投機(jī)措施已較為完善的背景下，調(diào)控目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)更多立足于供應(yīng)端，在土地和房屋供應(yīng)方面進(jìn)行量化管理。

　　其次，劃分需求層次，明確政府責(zé)任。為更好地改善供應(yīng)，需要對需求層次進(jìn)行劃分，從而實現(xiàn)供需兩端的真正匹配。劃分需求層級，還有助于明確政府和市場的界限。在實際操作中，既明確政府部門的責(zé)任，又防止政府“有形之手”干預(yù)市場，使政府和市場各司其職。

　　第三，根據(jù)區(qū)域差異，采取差別化措施。隨著市場的演變，近年來房地產(chǎn)市場區(qū)域分化態(tài)勢逐漸明朗：一線城市和熱點二線城市供不應(yīng)求，多數(shù)三四線城市則存在供應(yīng)飽和。房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的設(shè)定，應(yīng)根據(jù)區(qū)域市場的差異，在土地供應(yīng)、保障房建設(shè)等方面進(jìn)行具體設(shè)定。

　　最后，加快長效機(jī)制建設(shè)，促使行政手段盡快退出。設(shè)定樓市調(diào)控目標(biāo)，其實質(zhì)在于以行政指令確保調(diào)控政策落實到位，在市場化機(jī)制尚未建立之時，屬于不得已而為之的選擇。要真正實現(xiàn)市場調(diào)節(jié)，就應(yīng)盡快建立樓市調(diào)控的長效機(jī)制，將“有形之手”納入法律和制度的約束之中。

來源：中國證券報　 張敏

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