2014年是中國房地產(chǎn)改革和估值修復(fù)年

　　2014年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞之一就是改革。土地改革、國企改革、養(yǎng)老等應(yīng)該都會(huì)帶來超額的投資收益。對于房地產(chǎn)市場過于悲觀的預(yù)期在2014年將得到修復(fù),過低的估值也將得到修復(fù)。

　　2013年土地市場及一線房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆,各大城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策。國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫是否有破滅風(fēng)險(xiǎn)?未來房地產(chǎn)行業(yè)將如何演變?對此,證券時(shí)報(bào)記者采訪了國泰房地產(chǎn)分級基金經(jīng)理章赟及榮獲《新財(cái)富》2013年房地產(chǎn)最佳分析師第一名的國泰君安房地產(chǎn)研究員孫建平、李品科。

　　房地產(chǎn)市場已現(xiàn)分化

　　證券時(shí)報(bào)記者:繼北上廣深的調(diào)控政策收緊后,二線城市也開始紛紛出臺(tái)調(diào)控政策,您如何看當(dāng)前的調(diào)控政策?

　　章赟:臨近年底,眾多城市的房價(jià)漲幅超過年初預(yù)定目標(biāo),調(diào)控壓力較大。從調(diào)控政策內(nèi)容看,無外乎三個(gè)方面:增加土地供給、上調(diào)二套房首付款比例以及提升限購標(biāo)準(zhǔn)。從效果看,增加供給將對房價(jià)起到抑制作用,但產(chǎn)生效果的時(shí)間會(huì)較長,明年的土地供給增加影響的是后年的房屋供給量;二套房的首付比例現(xiàn)在已是六成,提高至七成的影響有限;提升限購標(biāo)準(zhǔn)這塊,不過是短期內(nèi)把原本符合購房資格的人群購房時(shí)間向后推移,并未從實(shí)質(zhì)上影響整體的購房需求,而且執(zhí)行效果有待觀察。因此,我們的判斷是,新政策在2014年難見成效。

　　孫建平 李品科:由于2013年土地市場火熱,預(yù)判2014年住宅供應(yīng)量將回升,加上此次一二線城市的調(diào)控加碼,我們認(rèn)為2014年房價(jià)漲幅將趨緩,整體市場以平穩(wěn)健康為主。

　　證券時(shí)報(bào)記者:當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫是否有破滅風(fēng)險(xiǎn)?其對經(jīng)濟(jì)及金融體系的影響如何?

　　章赟:國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)分化。自2010年4月份“國十條”調(diào)控至今,一線城市及部分重點(diǎn)二線城市的購房人群剛性需求占比已高達(dá)90%,投資投機(jī)性需求被擠壓,因此在宏觀經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的前提下,這些城市的地產(chǎn)還是有實(shí)際需求的支撐。而部分三四線城市,人口持續(xù)凈流出,戶均住房已多套,未來風(fēng)險(xiǎn)相對較大。

　　總之,當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)主要來自宏觀經(jīng)濟(jì),同時(shí)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響巨大。未來如果市場泡沫破滅,將帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)整體快速下滑。目前居民購房的貸款比例高達(dá)60%,如果泡沫破滅,宏觀經(jīng)濟(jì)快速下滑,購買力的加速收縮將引發(fā)拋房潮,屆時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)、銀行體系都將陷入癱瘓,情況可以想見上世紀(jì)80年代末90年代初的日本。

　　未來防范地產(chǎn)泡沫的破滅,一方面宏觀經(jīng)濟(jì)的增速不可大幅下調(diào),另一方面短期部分城市還是要堅(jiān)持現(xiàn)有的調(diào)控政策,防止投機(jī)性需求重演。

　　孫建平 李品科:目前國內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格存在一定的泡沫,但我們認(rèn)為,中短期內(nèi)并沒有破滅的風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)樾枨筮€有一定的上行空間,包括城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)、“單獨(dú)二胎”的逐步放開、政府對于地產(chǎn)的及早調(diào)控,都使得部分區(qū)域市場存在的資產(chǎn)泡沫會(huì)在后續(xù)得以逐步消化。

　　目前房地產(chǎn)市場并不需要大幅度加碼調(diào)控,市場分化也較為嚴(yán)重,市場較好的區(qū)域集中在一二線城市。而一二線城市的核心問題不是投資、投機(jī)過多,而是供應(yīng)不足。未來隨著供應(yīng)的回升,預(yù)判市場將以健康為主。而部分需求不足、供應(yīng)過大的三四線城市,反而需要政府支持和扶助,需要控制新增的過大供給。

　　將進(jìn)入平穩(wěn)增長期

　　證券時(shí)報(bào)記者:房地產(chǎn)行業(yè)將如何演變?未來中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的依存關(guān)系會(huì)發(fā)生怎樣的改變?

　　章赟:房地產(chǎn)市場從2011年年底復(fù)蘇至今,已連續(xù)兩年銷量整體保持了較快增長。短期來看,一方面,前期連續(xù)兩年的市場持續(xù)向好已經(jīng)消化了相當(dāng)比例的剛性需求;另一方面,按揭信貸還是有所收緊。因此,我們判斷12月份的成交環(huán)比將有所下降。中長期來看,從1998年取消福利分房開始計(jì)算,這輪地產(chǎn)周期已開啟15年,隨著人口紅利的逐步結(jié)束,購房人群在縮減,估計(jì)2014年之后進(jìn)入平穩(wěn)增長期。

　　根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌跡,投資占比將逐步降低。對中國而言,這種趨勢也難以避免,地產(chǎn)行業(yè)本身在未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的比重出現(xiàn)下滑是趨勢,但這并不說明中國經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)的依存關(guān)系會(huì)隨之降低。在之前階段,地產(chǎn)對產(chǎn)業(yè)鏈前端以及后端的投資和相關(guān)消費(fèi)拉動(dòng)較大。未來可以預(yù)見的是,隨著資本市場的發(fā)展,地產(chǎn)后端金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將使得地產(chǎn)仍將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較重要的因素。

　　孫建平 李品科:房地產(chǎn)行業(yè)走過高速成長的黃金期,但不代表已沒有發(fā)展空間,未來集中度和相關(guān)服務(wù)行業(yè)的提升將是大趨勢。房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,但過度依賴也是不可取的,地方過于依賴土地財(cái)政等模式存在改變的可能。

　　證券時(shí)報(bào)記者:央視《每周質(zhì)量報(bào)告》11月24日報(bào)道稱,通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),有45家知名房地產(chǎn)公司欠繳土地增值稅,且數(shù)目驚人。對此,您怎么看?

　　孫建平、李品科:上市公司普遍對于土地增值稅計(jì)提充分,因此嚴(yán)格土地增值稅清算并不影響開發(fā)商的損益表,2008~2012年房地產(chǎn)上市公司年均土增稅稅率為5.7%。嚴(yán)格征收對現(xiàn)金流量表有影響,但程度有限。行業(yè)平均來看,目前新項(xiàng)目的預(yù)繳平均比率為2%~5%,與實(shí)際清算的比例相差不大。并不是全部計(jì)提會(huì)同時(shí)需清算,達(dá)到清算條件才需要清算,且所得稅還有25%抵扣。伴隨行業(yè)毛利率下降,預(yù)計(jì)預(yù)繳和最后清算差距會(huì)越來越小。

　　章赟:近期媒體對地產(chǎn)的負(fù)面報(bào)道偏多,估計(jì)也跟年底部分城市房價(jià)漲幅較大有關(guān)。但在報(bào)道后的第二天,眾多上市公司紛紛發(fā)布澄清公告,深圳地稅局相關(guān)人員也正式澄清,國稅局后期也做了相關(guān)證實(shí),因此也就不存在明顯影響。

　　悲觀預(yù)期將得到修復(fù)

　　證券時(shí)報(bào)記者:如何看待三中全會(huì)后,多方面改革所帶來的房地產(chǎn)板塊投資機(jī)會(huì)?

　　章赟:需求強(qiáng)勁同時(shí)行政管控政策較多的一線及部分重點(diǎn)二線城市的商品房市場有望受益,這類城市中土地儲(chǔ)備占比較高的公司有望受益;土地改革涉及住宅這塊,更多可能是自有土地、工業(yè)用地的轉(zhuǎn)性,像深圳這種土地稀缺的城市土改的進(jìn)度有望加快,相關(guān)公司或?qū)⑹芤?國企改革方面,國企背景的地產(chǎn)公司未來有望受益;城鎮(zhèn)單獨(dú)二胎的放開一方面將增加未來的購房需求,另一方面,偏大戶型的需求可能有所增加。

　　孫建平 李品科:我們認(rèn)為2014年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞之一就是改革。土地改革、國企改革、養(yǎng)老等應(yīng)該都會(huì)帶來超額的投資收益。國企改革將帶來資源效率的提升,土改將帶來部分企業(yè)非住宅用地價(jià)值的大幅提升。

　　證券時(shí)報(bào)記者:房地產(chǎn)板塊估值是否合理?哪類上市公司值得關(guān)注?

　　章赟:目前價(jià)位,主流地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)價(jià)值法的折價(jià)在30%以上,反映了市場過度悲觀預(yù)期。但從2014年的情況來看,行業(yè)的銷量增速下降,板塊難以出現(xiàn)趨勢性行情,我們建議重點(diǎn)關(guān)注國企改革和土改類公司。

　　孫建平 李品科:房地產(chǎn)目前估值里隱含對房地產(chǎn)市場過于悲觀的預(yù)期,2014年的另一個(gè)關(guān)鍵詞就是修復(fù),過于悲觀的預(yù)期將修復(fù),過低的估值也將得到修復(fù)。我們認(rèn)為,應(yīng)該關(guān)注改革紅利的企業(yè),如國企改革、土地改革等;同時(shí)要關(guān)注一、二線的龍頭房企,其極低的估值和預(yù)期將迎來回升。

來源：證券時(shí)報(bào)　孫曉輝

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