2013，樓市“漲”字當(dāng)頭 市場(chǎng)已呈現(xiàn)新走向

　　調(diào)控未曾放松，房?jī)r(jià)照漲不誤；重點(diǎn)城市持續(xù)領(lǐng)漲，部分城市則深陷泥潭；“看漲”者立場(chǎng)堅(jiān)定，“看空”者言之鑿鑿……2013年的中國(guó)樓市，充滿了近年來(lái)少見(jiàn)的變數(shù)和反差。

　　“處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題需有“新理解”。這一年的樓市，表面看仍是“漲”字當(dāng)頭，但市場(chǎng)已呈現(xiàn)新的走向，調(diào)控或?qū)⒂瓉?lái)“大變局”。

　　調(diào)控思路有待重審

　　這一年，房地產(chǎn)調(diào)控未曾放松。

　　今年2月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議從強(qiáng)責(zé)任、抑需求、增供應(yīng)、促保障和嚴(yán)監(jiān)管五個(gè)方面出臺(tái)了“國(guó)五條”，由此奠定了今年全年樓市調(diào)控的“主基調(diào)”。年初以來(lái)，雖然個(gè)別城市在公積金貸款額度等方面有過(guò)些許“微調(diào)”，但總體看來(lái)調(diào)控未曾放松，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等行政手段幾乎已經(jīng)“用足”。

　　但市場(chǎng)依然頑強(qiáng)“逆勢(shì)上行”。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的百城價(jià)格指數(shù)，今年11月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0．68％，這是自2012年6月以來(lái)連續(xù)第18個(gè)月環(huán)比上漲。

　　土地方面，上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的10個(gè)典型城市中，今年前11個(gè)月合計(jì)土地出讓金已創(chuàng)造了歷史新高，與2012年、2011年同期相比分別大增121．8％和38．4％。

　　首次置業(yè)和首次改善等剛性需求成為助推房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿?。比如，上海的相關(guān)調(diào)查顯示，近年來(lái)成交的商品住宅中，首套房比例已超過(guò)80％，而每年有住房改善性需求的家庭則占全部家庭的12％。

　　此外，出于投資保值目的的理性購(gòu)房需求依然不可忽視。一上市公司董事長(zhǎng)近日告訴記者，今年以來(lái)公司已有多位年薪數(shù)百萬(wàn)的高管出手在京、滬買房，且都不太需要申請(qǐng)貸款。有數(shù)據(jù)顯示，部分城市中高端住宅已重新趨于活躍。

　　房?jī)r(jià)的“屢調(diào)屢漲”，似也啟示著以房?jī)r(jià)為重心的調(diào)控思路需要重新審視。“事實(shí)證明，一味在需求端采取遏制措施、試圖控制房?jī)r(jià)的做法，效果并不理想，也不可持續(xù)?！鄙虾Ｘ?cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)陳杰說(shuō)。

　　地區(qū)差異尤為明顯

　　與以往的“一片普漲”不同，今年國(guó)內(nèi)樓市的地區(qū)差異尤為明顯。

　　重點(diǎn)城市尤其是一線城市“漲勢(shì)逼人”。今年以來(lái)，京、滬、廣、深四個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格持續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的10月份同比漲幅更是全部超過(guò)20％。此外，杭州、武漢、南京等重點(diǎn)城市也迅速“跟進(jìn)”。

　　“根據(jù)國(guó)統(tǒng)局的數(shù)據(jù)，當(dāng)前新建商品住宅價(jià)格上漲同比超過(guò)10％的城市達(dá)到了21個(gè)。這21個(gè)城市完成年度調(diào)控任務(wù)已經(jīng)基本無(wú)望?！敝性禺a(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為。

　　另一方面，一些此前炒房盛行的城市和供應(yīng)明顯過(guò)剩的三四線城市，其樓市則陷于“泥潭”。比如，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，10月溫州的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比、同比分別下跌0．1％和1．5％。事實(shí)上，自2011年8月以來(lái)，溫州的房?jī)r(jià)已連跌20多個(gè)月，一些樓盤價(jià)格已經(jīng)跌去一半。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，鄂爾多斯、神木等地，樓市一片蕭條。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，江蘇納入統(tǒng)計(jì)的17個(gè)城市中，有7個(gè)城市房?jī)r(jià)目前已出現(xiàn)下跌。

　　地區(qū)間巨大的“冷暖”差異，凸顯了樓市的復(fù)雜性?！耙坏肚小钡恼{(diào)控措施，很難持續(xù)奏效。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，尊重各地市場(chǎng)差異，向地方政府“放權(quán)”，應(yīng)該是未來(lái)樓市調(diào)控的重要方向。

　　“擠泡沫”需有新舉措

　　今年，唱空中國(guó)樓市或提出預(yù)警的聲音時(shí)有耳聞。比如，今年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主羅伯特·席勒認(rèn)為“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重”。持類似觀點(diǎn)的還有耶魯大學(xué)金融學(xué)院教授陳志武，他曾建議“中國(guó)老百姓淡化房地產(chǎn)占整個(gè)家庭投資的比重”，11月底在接受媒體采訪時(shí)稱“房地產(chǎn)泡沫離我們?cè)絹?lái)越近”。世界著名投資大師吉姆·羅杰斯近日表示，很想在中國(guó)買房，但“又擔(dān)心被中國(guó)房市泡沫套牢”。而謝國(guó)忠等多年的“空頭”今年則繼續(xù)堅(jiān)稱中國(guó)樓市“泡沫將破”。

　　另一方面，對(duì)中國(guó)樓市繼續(xù)看漲的也大有人在。任志強(qiáng)、王健林認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)不可能下跌，而王石近日在有關(guān)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，但他并不認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫將會(huì)很快破滅，而是會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間，北京、上海等熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)也不會(huì)大幅下降。國(guó)家信息中心等近日則發(fā)布綠皮書認(rèn)為，明年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將保持小幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)漲幅在5％。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，“中國(guó)樓市五年內(nèi)不會(huì)崩盤”。但他也認(rèn)為，如果地方持續(xù)依賴“土地財(cái)政”、經(jīng)濟(jì)持續(xù)倚重房地產(chǎn)業(yè)，加之貨幣持續(xù)“放水”，房地產(chǎn)業(yè)自身及其積累的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將不容忽視。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，將來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控，在思路上，尤其要處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，將“住房問(wèn)題”和“房?jī)r(jià)問(wèn)題”區(qū)分開；在路徑上，應(yīng)將調(diào)控重點(diǎn)從“需求端”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮?yīng)端”；在體制機(jī)制上，應(yīng)尊重地區(qū)差異，給地方政府充分的自主權(quán)。

來(lái)源：新華網(wǎng) 葉鋒 魏宗凱

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